קניית משרד שונה במאפייניה מקניית דירה למגורים. זאת, בין אם המשרד מיועד לשימוש פרטי ובין אם מיועד להשקעה. מה ההבדלים בין קניית משרד לבין קניית נכס למגורים להשקעה? מהם שיעורי המס החלים על קניית משרד? האם הכנסה מהשכרת משרד חייבת במס באופן דומה מהכנסה מהשכרת דירה למגורים? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
קניית משרד – מס רכישה
קניית משרד להשקעה הינה מהלך נפוץ ומקובל בישראל, שכן ניתן לרכוש משרדים בעלות נמוכה יחסית לדירות מגורים והתשואה על משרדים נחשבת לגבוהה. עם זאת, יש לשקול בעת קניית משרד את השלכות המס של העסקה. בכל הנוגע למס הרכישה, תקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת כי הרוכש ישלם מס בשיעור של 6%.זאת, בשונה מרכישת דירה למגורים שם קיימות מדרגות מס רכישה וכן הבדלים דרמטיים בין מדרגות המס לרוכשי דירה יחידה לבין מדרגות המס לרוכשי דירה שנייה ומעלה.
כך, למשל, אם רכשתם משרד בעלות של 1,000,000 שקלים, תשלמו עליו מס רכישה בסך 60,000 שקלים. אם היה מדובר בדירת מגורים יחידה הייתם פטורים לחלוטין מתשלום מס רכישה ואם בדירה שנייה חבות המס הייתה עומדת על 80,000 שקלים. המסקנה היא, אם כן, כי בהשוואה לרכישת דירת מגורים יחידה כאשר אין בבעלותכם דירה נוספת, מס הרכישה שתשלמו יהיה גבוה יותר.לעומת זאת, בהשוואה לרכישת דירת מגורים להשקעה, מס הרכישה שתשלמו יהיה בהכרח זול יותר (אלא אם כן אתם יכולים ליהנות מפטור או הנחה בתשלום מס רכישה על דירת מגורים שנייה).
מכירת משרד מס שבח
בעת מכירת משרד להכיר את האתגרים המיסויים המשמעותיים הכרוכים בעת מימוש משרד. בהיבט המיסוי, נכס מסוג משרד כפוף למס שבח. במכירת משרד בידי יחיד, השבח הריאלי מחולק באופן לינארי לפי התקופות שבין יום הרכישה ליום המכירה, וכל חלק ממוסה בשיעור שחל באותה תקופה: החלק המיוחס לתקופה שעד 7.11.2001 – בשיעור המס הגבוה ביותר לפי סעיף 121 לפקודה (47%); החלק המיוחס לתקופה שמ-7.11.2001 ועד 31.12.2011 – בשיעור של עד 20%; והחלק המיוחס לתקופה שמ-1.1.2012 – בשיעור של עד 25%. בשונה מדירת מגורים מזכה, משרד אינו זכאי ל'חישוב לינארי מוטב', שבו השבח שעד 2014 פטור ממס.
כדאי לדעת שניתן להפחית משמעותית את נטל המס באמצעות ניכויים המעוגנים בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין – אפשרות שמומלץ בחום לנצל. שימו לב כי בשונה מדירות מגורים הזכאיות לפטור או דירות יחידות, במקרה של משרד יש לקחת בחשבון הפחתת פחת מערך הרכישה המקורי, דבר המגדיל באופן ניכר את חבות המס הסופית.
מס הכנסה גבוה על הכנסה משכירות של משרד
שיקול נוסף שיש לקחת בחשבון ברכישת משרד לצרכי השקעה הוא המיסוי הגבוה יחסית על ההכנסה מדמי השכירות. כידוע, החוק מעניק פטור נרחב יחסית ממס על הכנסה משכירות למגורים (פטור מלא על הכנסה חודשית משכירות למגורים של עד 5,654 ₪ ופטור חלקי עד 11,308 ₪, נכון לשנת 2026). גם מי שמכניס מעבר לתקרת הפטור, יוכל ליהנות משיעור מס נמוך בסך 10% בלבד.
לעומת זאת, שיעורי המס על הכנסה מהשכרת נכס מסחרי גבוהים. מדרגות המס על הכנסה מהשכרת נכס מסחרי, ובכלל זאת משרד, הם כדלקמן:
| הכנסה חודשית מהשכרת משרד (שנת 2026) | שיעור המס |
| עד 25,100 ₪ | 31% |
| 25,101–46,690 ₪ | 35% |
| 46,691–60,130 ₪ | 47% |
| מעל 60,130 ₪ | 50% (כולל מס יסף) |
מדובר בשיעורי מס גבוהים הן ביחס להכנסה משכירות למגורים והן ביחס למס הכנסה רגיל מעבודה. לשם השוואה, מי שמרוויח משכורת בסך 22 אלף שקלים ישלם בשנת 2026 מס הכנסה בסך כ-3,846 ₪ לפני הפחתת נקודות זיכוי, בעוד שעל השכרת משרד בסך 22 אלף שקלים תשלמו 6,820 ₪ (31%). על השכרת דירה למגורים במחיר שכזה, תשלמו מס בסך 2,200 שקלים בלבד. עם זאת, חשוב לדעת כי ניתן לנכות הוצאות שהוצאו עבור המשרד מהמס שתשלמו על ההכנסה משכירות. כך, תוכלו לנכות ריביות שאתם משלמים, הוצאות על שיפוץ הנכס, הוצאות שכר טרחת עורך דין ורואה חשבון ועוד.
מוקש לפניך – דמי ניהול של המשרד
יש לקחת בחשבון כי במגדלי משרדים רבים פועלות חברות ניהול המחייבות שירותי ניהול ותחזוקה לבניין תמורת תשלום חודשי לא מבוטל. מדובר בתשלום שיכול להגיע לכדי עשרות אחוזים מהתשואה ויש להביא אותו בחשבון לפני ההחלטה להשקיע בקניית משרד.
טיפ זהב – אין הגבלה על מימון באמצעות משכנתא
רוכשי דירות להשקעה יודעים כי על פי נהלי בנק ישראל, הם יוכלו לקחת משכנתא בסך 50% משווי הנכס לכל היותר. לעומת זאת, על קניית משרד להשקעה בנק ישראל לא מטיל מגבלות שכאלו, ולכן תוכלו לרכוש משרד להשקעה גם במימון גבוה יותר. כך, למשל, תוכלו להעמיד הון ראשוני של 25% בלבד ואת היתרה לקבל עבור משכנתא לבנק.
מדד תשומות בנייה נפרד
עליכם לדעת כי מדד תשומות הבנייה למשרדים ונכסים מסחריים נפרד ממדד תשומות הבנייה לדירות מגורים. לכן, אם אתם רוכשים משרד חדש המוצמד למדד, בררו כיצד ההצמדה למדד תשפיע על המחיר הסופי של הנכס שתרכשו.
קניית משרד – חוזה מכר ורישום בטאבו
בדומה לרכישת דירה רגילה למגורים, גם קניית משרד מצריכה כמובן חוזה מכר מפורט ומדוקדק אשר מגן על הזכויות שלכם ומרחיק מכם סיכונים משפטיים מיותרים. כמו כן, לאחר השלמת העסקה וכדי לקבל את הזכות הקניינית שלכם במשרד, עליכם לרשום אותו בטאבו על שמכם.חשוב מאוד להתאים את חוזה המכר לאופייה של העסקה – עסקה לרכישת נכס מסחרי ולא לרכישת דירה למגורים. על כן, רצוי שעורך הדין שלכם יהיה מנוסה בעריכת חוזי מכר לנכסים מסחריים כדי שתוכלו להיות בטוחים שהחוזה אכן לטובתכם ולא יוביל לפגיעה בכם בדרך כלשהי.
גם באשר לרישום הנכס, ברישום נכס מסחרי עלולים להתעורר קשיים משפטיים שאינם מצויים ברישום נכסים למגורים. מכיוון שכך, גם כאן חשוב שתבחרו בעורך דין מקרקעין הבקיא בתחום שידע לבצע את המלאכה המשפטית כמצופה ממנו ולהתמודד עם קשיים משפטיים שיצוצו לאורך הדרך.
קניית משרד – אושר אלקיים משרד עורכי דין
חושבים לקנות משרד? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ובכלל זה בליווי עסקאות לרכישת נכסים מסחריים, החל מבדיקת הנכס וחוזה המכר ועד לחוזה השכירות. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
