פירוק שיתוף בדירת ירושה הינו הליך נצרך וחיוני עבור יורשים רבים. עם זאת, פירוק שיתוף בין יורשים יוצר מורכבויות משפטיות ייחודיות שיש למצוא את הפתרון המדויק עבורן. כיצד ניתן לפרק שיתוף בדירה בין יורשים? מהם התנאים לפירוק שכזה? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
פירוק שיתוף בדירת ירושה לפי הסכם
נתחיל במתן דוגמה:
אדם נפטר והוריש לשני בניו דירה. הילדים לא מעוניינים להיות בעלים במשותף בדירה. מה ביכולתם לעשות? התשובה לשאלה זו מצויה בסעיף 110 לחוק הירושה. סעיף 110 לחוק הירושה קובע כי עזבון, כלומר הרכוש הכלול בירושה, יתחלק על פי צו בית משפט או על פי הסכם בין היורשים.
כלומר, היורשים רשאים לערוך ביניהם הסכם שיסדיר את אופן חלוקת הרכוש ביניהם. נבאר מה כוונת הדברים. נניח כי אברהם נפטר והוא הותיר אחריו את שני בניו – יצחק וישמעאל. אברהם הוריש לבניו שתי דירות, אחת בירושלים ואחת בתל אביב.
שוויה של הדירה הירושלמית 4 מיליון שקלים, ושווי הדירה התל אביבית 5 מיליון שקלים. בנוסף, הוריש אברהם לבניו חשבון בנק עם מיליון שקלים. יצחק מתגורר בירושלים, בעוד שישמעאל גר בתל אביב. לכאורה, הרכוש יתחלק באופן שווה בין שני האחים – כל אחד מהם יקבל חצי מיליון שקלים, מחצית מהדירה בתל אביב ומחצית מהדירה בירושלים. אלא שחלוקה כזאת אינה כדאית לצדדים, שהיו מעדיפים להיות בעלים מלאים כל אחד של דירה אחת.
כדי להוביל להקצאה יעילה של הירושה ולהפוך אותה לכדאית, היורשים יוכלו לערוך ביניהם הסכם בין יורשים לפי סעיף 110 לחוק הירושה. ההסכם יוביל לפירוק השיתוף בדירת ירושה. ההסכם בין היורשים יחלק את הרכוש באופן הבא:
- יצחק יקבל את הדירה הירושלמית במלואה (4 מיליון שקלים) וכן את מלוא הכסף שבחשבון הבנק (מיליון שקלים), כתשלום איזון מתוך העזבון
- ישמעאל יקבל את הדירה התל אביבית במלואה (5 מיליון שקלים)
כך, הקצאת הירושה תהפוך ליעילה. ההסכם בין היורשים משמר את התוצאה הסופית אליה אמור היה להגיע כל יורש, דהיינו להיוותר עם 5 מיליון שקלים, רק באופן יעיל יותר. ההסכם מאפשר לפרק שיתוף בדירות ירושה כדי להיטיב עם היורשים כולם.
תשלומי איזון – מתוך הירושה בלבד
נדגיש כי פירוק שיתוף על פי הסכם בין יורשים לא נחשב לאירוע מס. הדבר פוטר את הצדדים מתשלום מיסי מקרקעין. עם זאת, כדי ליהנות מהפטור, יש להקפיד על כך שתשלומי האיזון יגיעו מתוך הירושה בלבד.
הכנסת כספים חיצוניים תהפוך את פירוק השיתוף לאירוע מס והצדדים יתחייבו במיסי מקרקעין. במידה שאין די כספים בעזבון לצורך תשלומי האיזון, ניתן יהיה ליצור מנגנונים ייחודיים לצורך איזון, תוך היוועצות עם עורך דין מקרקעין.
פירוק שיתוף בדירה בהיעדר הסכמה
נניח כעת כי גם ישמעאל וגם יצחק מעוניינים בדירה הירושלמית. מה הם יעשו במקרה שכזה? על פי סעיף 113 לחוק הירושה, כל יורש יגיש הצעה לרכישת הדירה. ההצעה הגבוהה ביותר תזכה, בתנאי שהמחיר אינו פוחת ממחיר השוק של הדירה. ההצעה תתקזז לזוכה מחלקו בעזבון. כך, למשל, אם ישמעאל זכה בדירה הירושלמית לאחר שהציע עליה 6 מיליון שקלים, הדירה תיזקף לחלקו בעזבון לפי מחיר זה. שוויו של העזבון לצורך החלוקה יעמוד אז על 12 מיליון שקלים (6 + 5 + 1), וחלקו של כל אח – 6 מיליון שקלים. ישמעאל קיבל את מלוא חלקו באמצעות הדירה הירושלמית, ויצחק יקבל את הדירה התל אביבית ואת מיליון השקלים שבחשבון.
במצב בו אף אחד מהצדדים לא מציע הצעה המגיעה לשווי השוק של הנכס, הנכס יימכר בהוצאה לפועל או בדרך אחרת לצדדים שלישיים. היורשים יתחלקו בתמורה הכלכלית המתקבלת מהדירה.
פירוק שיתוף בדירה על ידי בית המשפט
האפשרות האחרונה שעומדת בפני אדם שמעוניין לקבל את זכויותיו בדירה היא לפנות לבית המשפט בהליך של בקשה לפירוק שיתוף. את הבקשה לפירוק שיתוף אנו ממליצים להגיש כמה שיותר מוקדם! כלומר – אם מתגלע סכסוך בין שני צדדים בנוגע לניהול העיזבון ו/או מכירתו – אין להמתין ולהתדיין עם הצד השני.
ניסיון החיים מלמד שכאשר אין הסכמה על תנאים בסיסיים – התראה בגין פירוק השיתוף והפעלת בית המשפט הינו הכלי היעיל ובטוח ביותר – והפנייה מקצרת את התהליכים ומאפשרת מכירת הנכס בהקדם האפשרי.
לקריאה על פירוק שיתוף במקרקעין אתם מוזמנים לקרוא בקישור הבא:
כל שותף במקרקעין רשאי ככלל לדרוש פירוק שיתוף, בכפוף לדין ולהגבלות רלוונטיות. הפירוק יכול להיעשות בהסכמה או בצו בית משפט, בחלוקה בעין כאשר היא אפשרית או במכירה וחלוקת התמורה לפי הזכויות. משך הטיפול והעלות תלויים במצב התכנוני והרישומי, במספר השותפים ובקיומן של מחלוקות.
עו"ד אושר אלקיים
אם כן, פירוק שיתוף בדירת ירושה הינו הליך משפטי מורכב, המשלב בין מערכת דיני המקרקעין למערכת דיני הירושה. בשל כך, בכל מקרה בו אתם מעורבים בהליכי פירוק שיתוף בדירת ירושה, רצוי להיוועץ בעו"ד המתמחה במקרקעין ובדיני צוואות וירושות כאחד.
מחפשים עו"ד להליכי פירוק שיתוף בדירת ירושה? ניתן לפנות לעו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן העוסק בדיני מקרקעין, בירושות ובפירוק שיתוף, לבחינת המקרה ולליווי בהסכם בין יורשים או בהליך בבית המשפט.
