ערבות בנקאית לשכירות היא התחייבות של הבנק לשלם למשכיר סכום מוגדר בהתאם לתנאי כתב הערבות. היא מעניקה למשכיר בטוחה חזקה ונזילה, אך עלולה לחייב את השוכר להקפיא כסף ולשלם עמלה. בשכירות מגורים רגילה החוק מגביל את הסכום המצטבר של ערבויות הכרוכות בהוצאה כספית, מצמצם את עילות המימוש ומחייב התראה והשבה במועד.
מהי ערבות בנקאית בהסכם שכירות?
הבנק מנפיק כתב ערבות לטובת המשכיר, שהוא המוטב. אם מתקיימים תנאי הערבות והמשכיר מגיש דרישה תקינה בתקופת התוקף, הבנק משלם עד לסכום הנקוב. מערכת היחסים מול הבנק נפרדת מהחיובים החוזיים בין המשכיר לשוכר במידה שנקבעה בכתב הערבות.
הבנק עשוי לדרוש פיקדון כספי, שעבוד של סכום בחשבון, מסגרת אשראי או בטוחה אחרת. לכן מבחינת השוכר העלות אינה רק העמלה: יש גם משמעות לנזילות שנגרעת ולתוקף הערבות.
כמה ערבות בנקאית מותר לדרוש בשכירות מגורים?
סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה קובע כי כאשר המשכיר דורש ערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובה ערבות בנקאית או מזומן, הסכום המצטבר לא יעלה על הנמוך מבין:
- דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות; או
- שלושה חודשי שכירות.
דוגמה: בחוזה ל־12 חודשים בשכר דירה של 6,000 ₪ לחודש, שליש התקופה הוא ארבעה חודשים ואילו החלופה השנייה היא שלושה חודשים. התקרה היא הנמוכה – 18,000 ₪. בחוזה לשישה חודשים, שליש התקופה הוא חודשיים ולכן התקרה היא 12,000 ₪.
אם נדרשים גם פיקדון מזומן וגם ערבות בנקאית, בודקים את הסכום המצטבר של שניהם. לעומת זאת, ערובות שאינן כרוכות כשלעצמן בהוצאה כספית לשוכר, כגון שטר חוב או ערבים, אינן נכללות בנוסחת התקרה הזאת – אך תנאי המימוש שלהן עדיין כפופים לחוזה, לדין ולתום לב.
מתי מגבלת הסכום אינה חלה?
ההסדר המיוחד נועד לחוזי שכירות למגורים שעליהם חל סימן ו' לחוק. יש חריגים, ובהם סוגי מגורים מסוימים, שכירות קצרה מאוד ללא אופציית הארכה, שכירות ארוכה מהתקופה שנקבעה בחוק וחוזים ששכר הדירה בהם עולה על הסכום הסטטוטורי המתעדכן. הוא גם אינו חל באותה מתכונת על שכירות מסחרית. לכן לפני שמחשבים תקרה צריך לזהות את סוג החוזה ולא להעתיק כלל מדירת מגורים לחנות או למשרד.
מתי מותר למשכיר לממש את הערבות?
בשכירות מגורים שעליה חל סעיף 25י, המשכיר רשאי לממש ערובה רק במקרים ובסכומים הבאים:
- אי־תשלום דמי שכירות: עד גובה דמי השכירות שלא שולמו, בתוספת הצמדה וריבית לפי החוזה.
- ליקוי שהשוכר אחראי לתקנו ולא תיקן: עד גובה עלות התיקון.
- אי־תשלום תשלומים שוטפים החלים על השוכר: עד גובה התשלומים שלא שולמו.
- אי־פינוי הדירה בתום התקופה: בסכום בהתאם לתנאי החוזה.
לפני המימוש על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על הכוונה לממש ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. סעיפים שמרחיבים את זכות המימוש בניגוד לחוק אינם מקבלים תוקף רק משום שהופיעו בחוזה או בכתב הערבות.
ערבות רגילה לעומת ערבות בנקאית אוטונומית
בערבות אוטונומית הבנק בוחן בעיקר אם דרישת המימוש תואמת את תנאי כתב הערבות, ולא מנהל את המחלוקת החוזית בין הצדדים. עם זאת, עצמאות הערבות אינה הופכת מימוש אסור למותר. שוכר עשוי לתקוף מימוש בניגוד לחוק או לחוזה, אך לעיתים יידרש לפעול בדחיפות לפני שהתשלום יושלם.
ערבות מותנית כוללת מסמכים או תנאים נוספים כתנאי לתשלום. היא עשויה להגן יותר על השוכר, אך להחליש את הוודאות של המשכיר. הנוסח צריך לאזן בין מימוש יעיל במקרה אמיתי לבין מניעת חילוט שרירותי.
מה חייב להופיע בכתב הערבות?
- שם השוכר או מזמין הערבות ושם המשכיר כמוטב, בהתאמה לחוזה.
- סכום הערבות והאם הוא צמוד למדד.
- מועד תחילה ומועד פקיעה מדויקים.
- אופן הגשת דרישה: סניף, מסמך, חתימה, ערוץ דיגיטלי או מקור פיזי.
- האם הערבות אוטונומית או מותנית, ואילו מסמכים נדרשים למימוש.
- כללים להארכה, הפחתה, ביטול והחזרת כתב הערבות.
לא נכון לקבוע באופן גורף שכל פרט טכני חסר מבטל את הערבות. המשמעות תלויה בנוסח, בדרישת הבנק ובדין. לפני החתימה יש לקבל מהבנק נוסח מאושר ולצרף אותו לחוזה, במקום להסתפק בהבטחה להמציא ערבות בהמשך.
תוקף הערבות והארכה
התוקף צריך לכסות את תקופת השכירות ועוד פרק זמן סביר לאחר מסירת הדירה לצורך בדיקת חובות ונזקים. אין הצדקה אוטומטית לדרוש ערבות לשלוש שנים בחוזה לשנה. אם קיימת אופציה, ניתן לקבוע שהפעלתה מותנית בהארכת הערבות לפני תחילת תקופת האופציה. מומלץ להגדיר תזכורת מוקדמת ולא להשאיר את ההארכה ליום האחרון.
כמה עולה ערבות בנקאית לשכירות?
אין שיעור אחיד לכל הבנקים והלקוחות, ולכן טווח אחוזים כללי עלול להטעות. יש לבדוק בתעריפון הבנק את עמלת ההנפקה, עמלת הארכה או שינוי, עלות ביטול מוקדם והאם הכסף המופקד נושא ריבית. בפברואר 2025 נכנס לתוקף שינוי בכללי העמלות: נוספה קטגוריה ייעודית לערבות המובטחת בפיקדון כספי ספציפי לצורך שכירות דירת מגורים, בסכום ערבות של עד 50,000 ₪, שמחירה צריך להיות נמוך יותר מהשירות הכללי הרלוונטי.
מומלץ לבקש מהבנק הצעת מחיר כתובה ולבדוק אם הערבות מסווגת בקטגוריה הייעודית. העלות בפועל מושפעת גם מהאם הבנק מקפיא את מלוא הסכום ומהתשואה שהשוכר מפסיד על הכסף.
איך מחזירים או מבטלים ערבות בסיום השכירות?
על פי סעיף 25י(ה), בתום השכירות יש להשיב לשוכר את הערובה או את יתרתה לאחר מימוש, לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה למשכיר או ממועד פירעון החובות הרלוונטיים – לפי המאוחר. כדאי לבצע מסירת דירה מתועדת, קריאת מונים, אישורי תשלום ופרוטוקול מצב, כדי לצמצם מחלוקת על מועד תחילת הספירה.
בערבות דיגיטלית או בנקאית אין תמיד די בהחזרת נייר. יש לברר מול הבנק כיצד מבטלים את ההתחייבות ומשחררים את הפיקדון או מסגרת האשראי, ולקבל אישור שהערבות בוטלה בפועל.
חלופות לערבות בנקאית
החלופה הנכונה תלויה בסיכון, ביכולת השוכר ובעלות המימוש. אפשר לשלב בטוחות, אך יש לזכור את התקרה המצטברת החלה על ערבויות הכרוכות בהוצאה כספית.
- פיקדון מזומן: נזיל למשכיר אך מקפיא כסף לשוכר ונכלל בתקרה.
- שטר חוב: אינו מקפיא כסף מראש, אך בדרך כלל דורש הליך מימוש. ראו שטר חוב לשכירות.
- ערבים אישיים: תלויים ביכולת הכלכלית ובנוסח כתב הערבות.
- המחאת ביטחון: פשוטה יחסית, אך עלולה לחזור ודורשת טיפול מתאים.
- ערבות חוץ־בנקאית: עשויה לשמור על נזילות, אך יש לבדוק את זהות המנפיק, תנאי התשלום, הפיקוח והחריגים.
להשוואה רחבה ראו בטוחות להסכם שכירות ואת המדריך לחוזה שכירות לדירה.
בדיקה מעשית לפני חתימה
- ודאו שהחוק וההגבלות אכן חלים על סוג השכירות.
- חשבו את התקרה לפי שתי החלופות ובחרו את הנמוכה.
- צרפו לחוזה נוסח ערבות שהבנק אישר מראש.
- התאימו בין עילות המימוש בחוזה לבין סעיף 25י.
- קבעו מנגנון התראה, תיקון והצגת אסמכתאות.
- הגדירו תוקף, אופציה, הארכה ושחרור.
- בדקו את העמלה הייעודית ואת עלות הקפאת הכסף.
מקורות רשמיים
- ספר החוקים – תיקון חוק השכירות והשאילה, התשע״ז–2017
- מאגר החקיקה הלאומי – חוק השכירות והשאילה
- בנק ישראל – מחירי השירותים הבנקאיים והעמלה הייעודית לערבות שכירות
- עיריית תל אביב–יפו – חוזה שכירות מומלץ
המידע כללי ואינו מחליף בדיקה משפטית של החוזה, כתב הערבות ונסיבות המימוש.
