מוכרים או רוכשים דירה? ייתכן כי בלי שתשימו לב תתחייבו בתשלום מע"מ על העסקה. במאמר זה עורך דין אושר אלקיים יסביר לכם מהי עסקת אקראי במקרקעין ומתי היא תוכל לגרור חיובים בתשלום מע"מ, גם כשמדובר במוכרים פרטיים. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש על עסקאות אקראי במקרקעין.
מה זה עסקת אקראי במקרקעין?
סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 קובע כי "על עסקה בישראל ועל יבוא טובין יוטל מס ערך מוסף". עסקה מוגדרת בסעיף 1 לחוק מע"מ כך:
"עסקה" – כל אחת מאלה:
- מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד;
- מכירת נכס אשר נוכה מס התשומות שהוטל על מכירתו למוכר או על יבואו בידי המוכר;
- עסקת אקראי.
אם כן, אחת משלוש החלופות להגדרת עסקה על פי חוק היא "עסקת אקראי". עסקאות אקראי נחשבות כ"עסקה" לעניין חוק מס ערך מוסף ומשכך חייבות במס. כעת, נבין כיצד מוגדרת עסקת אקראי בחוק.
הגדרת "עסקת אקראי" מצויה אף היא בסעיף 1 לחוק מע"מ:
"עסקת אקראי" –
- מכירת טובין או מתן שירות באקראי, כשהמכירה או השירות הם בעלי אופי מסחרי;
- מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ"ר או למוסד כספי;
- מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין; לעניין זה, "זכות במקרקעין" ו"קבוצת רכישה" – כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963;
אם כן, עסקת אקראי היא עסקה חד פעמית (כלומר לא חייב שתבוצע באופן שוטף וקבוע) המבוצעת על ידי מי שאינו עוסק ושעיסוקו אינו במכירת מקרקעין, והיא יכולה להתבצע בתחום הנדל"ן ללא צורך באופי מסחרי ובתחום השירותים והמוצרים, ובכל זאת העסקה תתחייב במס ערך מוסף. החלופות הרלוונטיות ביותר לעניין עסקת אקראי במקרקעין הן החלופה השנייה והחלופה השלישית המוצגות בסעיף – מכירת מקרקעין לעוסק, למלכ"ר או למוסד כספי, וכן מכירה לקבוצת רכישה.
מכירת מקרקעין לעוסק על ידי אדם פרטי
כאשר אדם פרטי מוכר מקרקעין לעוסק מורשה, מכירה זו מוגדרת כעסקת אקראי החייבת במע"מ. ואולם, החבות במע"מ אינה מוטלת על המוכר אלא על הקונה. על הקונה להוציא חשבונית על שמו, ואם מדובר בחשבונית מס הוא יכול לנכות את מס התשומות בהתאם לתקנה 6ב(א)6 ו-6ב(ב)(1). חשוב לשים לב כי בפועל, החבות במע"מ עשויה להשפיע על התמורה שתקבלו בעסקה ולהפחית אותה. עוד חשוב לשים לב, שניסוח הסכם לא מדויק עלול להוביל לתשלום של מחיר הכולל מע"מ, בעוד הקונה עשוי להתחייב בתשלומו. מומלץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין כדי לעמוד על כלל ההשלכות של המכירה לעוסק, מבחינה משפטית ומבחינה עסקית.
מכירת מקרקעין למלכ"ר או למוסד כספי
מכירה למוסד ללא כוונת רווח (מלכ"ר) או למוסד כספי (בעיקר בנקים) על ידי אדם פרטי, נחשבת אף היא לעסקת אקראי החייבת במע"מ. גם כאן, הקונים הם אלו שיידרשו לשלם מע"מ ולא המוכרים וכן ידווחו כי מדובר בעסקת אקראי. חשוב להדגיש כי אם המכירה היא של דירת מגורים יחול פטור ממע"מ, כמפורט בסעיף החוק, מכיוון שדירת מגורים אינה נחשבת לעסקה כלל או לעסקה אקראית.
עוסק המוכר מקרקעין למלכ"ר או למוסד פיננסי, העסקה נחשבת לעסקה רגילה והחבות במס ערך מוסף תחול על המוכר.
מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה
בעסקה למכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה יש לשלם מס ערך מוסף. זאת, מכיוון שהעסקה תוגדר כעסקת אקראי. יודגש כי כאן החבות חלה על המוכר ולא על הקונה. המוכר הוא זה אשר יתחייב בדיווח על העסקה לרשויות המס ובתשלום מס ערך מוסף בהתאם.
מכירת דירה על ידי מלכ"ר או מוסד כספי
בהתאם להוראות חוק מס ערך מוסף ותקנות המע"מ, גם מכירת נכס על ידי מלכ"ר או על ידי מוסד כספי תוכל להיחשב לעסקת אקראי. אם מלכ"ר או מוסד כספי מוכר דירה לעוסק או לקבוצת רכישה, הרי שהעסקה תיחשב לעסקת אקראי והמוכר יתחייב בתשלום מע"מ ומחויב לדווח על עסקת האקראי ואף ישלם את המס.
אם מלכ"ר או מוסד כספי מוכר נכס מקרקעין למלכ"ר או מוסד כספי אחר, העסקה תיחשב לעסקת אקראי אשר המוכר יתחייב בתשלום מע"מ עבורה. זאת, אלא אם כן מדובר בדירת מגורים אז העסקה תהא פטורה ממע"מ.
מכירת מקרקעין בידי מלכ"ר או מוסד כספי לאדם פרטי אינה עסקת אקראי, ולכן אינה חייבת במע"מ. לעומת זאת, עוסק המוכר מקרקעין במהלך עסקו (למשל קבלן או חברה) – המכירה היא "עסקה" רגילה החייבת במע"מ גם כשהקונה הוא אדם פרטי, והחבות חלה על העוסק המוכר (ולכן מחירי דירות מקבלן כוללים מע"מ).
אושר אלקיים משרד עו"ד
מוכרים דירה ולא בטוחים אם מדובר בעסקת אקראי? רוצים לדעת מי נושא בחבות המע"מ בעסקה ואיך לנסח את ההסכם בהתאם? פנו אלינו.
עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק במיסוי מקרקעין ובכלל זה בהיבטי מע"מ בעסקאות מקרקעין. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד.
