העברת דירה, קרקע או זכות אחרת במקרקעין במתנה אינה פעולה “מחוץ למערכת המס”. הגדרת מכירה בחוק כוללת גם העברה ללא תמורה. לכן יש לבדוק בנפרד את מס השבח של נותן המתנה, את מס הרכישה של המקבל, את חובת הדיווח ואת ההשלכות על מכירה עתידית.
מה קובע סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין?
הסעיף מעניק פטור ממס שבח למכירת זכות במקרקעין או להקניית זכות באיגוד, ללא תמורה, מיחיד לקרובו. שני תנאים בסיסיים הם שהמעביר הוא יחיד ושהעסקה אכן נעשית ללא תמורה. תשלום כספי, נטילת חוב, המחאת התחייבות או תמורה עקיפה עלולים לשנות את סיווג העסקה ולכן מחייבים בדיקה פרטנית.
הפטור חל על מס השבח של המעביר. הוא אינו קובע פטור אוטומטי ממס רכישה למקבל, אינו פוטר מדיווח ואינו מבטל בהכרח את השבח שנצבר עד יום המתנה.
מי נחשב “קרוב” לפי סעיף 62?
לפי נוסח החוק ומדריך רשות המסים, הקרובים המרכזיים לעניין סעיף 62 הם:
- בן או בת זוג; לפי מדריך רשות המסים, גם ידועים בציבור עשויים להיחשב בני זוג לעניין זה.
- הורה והורי הורה — סב או סבתא.
- צאצא, לרבות ילד או נכד.
- צאצאי בן או בת הזוג ובני הזוג של כל אחד מהקרובים המנויים בהגדרה.
- אח או אחות, רק בתנאי המיוחד המפורט להלן.
הגדרת “קרוב” לצורך הפטור ממס שבח אינה זהה להגדרת קרוב בתקנות מס הרכישה. לכן אסור להסיק אוטומטית מזכאותו של נותן המתנה לפטור כי מקבל המתנה זכאי לאותה תוצאה במס רכישה.
האם העברה בין אחים פטורה ממס שבח?
לא באופן אוטומטי. אח או אחות נחשבים קרוב לפי סעיף 62 רק לגבי זכות שהמעביר קיבל מהורה או מהורי הורה ללא תמורה או בירושה. אם האח רכש את הנכס בעצמו, קיבל אותו מאדם אחר או אינו יכול להוכיח את שרשרת הקבלה הנדרשת, הפטור המיוחד בין אחים עלול שלא לחול.
בבדיקה מעשית יש לאתר את הסכם הרכישה או המתנה הקודם, צו הירושה או צו קיום הצוואה, אישורי המס והרישום. אין להסתפק בקרבה המשפחתית עצמה.
האם סעיף 62 מוחק את מס השבח?
בדרך כלל לא. רשות המסים מבהירה כי הפטורים מהסוג הזה מהווים דחיית מס עד למכירת הזכות בידי המקבל. עקרון רציפות המס משמר בדרך כלל את יום הרכישה ואת שווי הרכישה ההיסטוריים של נותן המתנה. כאשר מקבל המתנה ימכור את הנכס, חישוב השבח עשוי להביא בחשבון גם את התקופה שבה הנכס היה בידי נותן המתנה.
זו הסיבה שיש לבצע חישוב עתידי לפני החתימה: מתנה עשויה לחסוך תשלום מיידי, אך להעביר למקבל חבות מס סמויה, להשפיע על מעמדו כבעל דירה נוספת ועל מדרגות מס הרכישה שלו בעסקאות אחרות.
כמה מס רכישה משלם מקבל המתנה?
תקנה 20 לתקנות מס הרכישה קובעת, בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרוב העומד בהגדרת התקנה, מס רכישה בגובה שליש ממס הרכישה הרגיל. החישוב נעשה תחילה לפי המס הרגיל החל על המקבל ועל הנכס, ורק לאחר מכן מיושמת ההקלה. עצם הבעלות בדירה נוספת אינה שוללת את תקנה 20, אך היא עשויה להשפיע על סכום המס הרגיל שממנו מחושב השליש.
בהעברה ללא תמורה של זכות בדירת מגורים לבן או בת זוג המתגוררים עם המעביר באותה דירה, תקנה 21 עשויה להעניק פטור מלא ממס רכישה. מאחר שהגדרת קרוב בתקנות שונה מזו שבסעיף 62 — למשל ביחס לסב או סבתא — יש לבדוק כל מס בנפרד.
| נושא | נותן המתנה | מקבל המתנה |
|---|---|---|
| המס המרכזי | מס שבח | מס רכישה |
| הקלה אפשרית | פטור לפי סעיף 62 | שליש מהמס הרגיל לפי תקנה 20; במקרים מסוימים תקנה 21 |
| הגדרת קרוב | לפי סעיף 62 והחוק | לפי תקנות מס הרכישה |
| דיווח | בתוך 30 ימים | בתוך 30 ימים |
האם חייבים לדווח על דירה שניתנה במתנה?
כן. גם עסקה ללא תמורה היא עסקה במקרקעין לצורכי החוק. המוכר והרוכש חייבים למסור הצהרות לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום העסקה. ההצהרה כוללת את פרטי הצדדים והנכס, הסכם המתנה, שומה עצמית או בקשת פטור והמסמכים התומכים.
מידע וטפסים מופיעים בשירות הרשמי של רשות המסים: הצהרה על מכירה ורכישה של נכס מקרקעין. החל מאפריל 2025 גם מי שאינו מיוצג יכול להשתמש בשירות הדיווח המקוון לעסקת מקרקעין; מייצגים מגישים במערכת הייעודית.
מהי תקופת הצינון במכירת דירה שהתקבלה במתנה?
סעיף 62 עצמו אינו קובע איסור למכור את הדירה. עם זאת, סעיף 49ו עשוי לדחות את האפשרות לקבל פטור ממס שבח במכירה עתידית של דירת מגורים שהתקבלה במתנה. לפי מדריך רשות המסים, תקופת הצינון היא בדרך כלל ארבע שנים אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה, ושלוש שנים אם שימשה דרך קבע למגוריו. אצל מי שקיבל את הדירה לפני גיל 18, מניין התקופה מתחיל בדרך כלל בהגיעו לגיל 18.
זהו סייג לפטור במכירה העתידית, לא מגבלה על עצם המתנה לפי סעיף 62. יש לבחון גם את התנאים האחרים לפטור ואת מצב התא המשפחתי במועד המכירה.
אילו בדיקות כדאי לבצע לפני חתימה על הסכם מתנה?
- בדיקת זכויות: נסח טאבו או אישור זכויות, שעבודים, משכנתה, הערות ומגבלות העברה.
- בדיקת קרבה: התאמה נפרדת להגדרת סעיף 62 ולהגדרת תקנות מס הרכישה.
- בדיקת תמורה: לוודא שאין תשלום, נטילת חוב או התחייבות אחרת שמשנה את אופי העסקה.
- חישוב שני המסים: מס השבח של המעביר ומס הרכישה של המקבל, לרבות השפעת דירות נוספות.
- בדיקת העתיד: יום ושווי רכישה היסטוריים, תקופת צינון ותוכנית למכירת הנכס.
- הסכם ודיווח: ניסוח תנאי המתנה, אפשרות חזרה, מועדי מסירה ורישום, והגשה בתוך 30 ימים.
להרחבה מעשית ראו גם את המדריך בנושא העברת דירה במתנה ואת המדריך על מכירת דירה לקרוב משפחה.
ליווי משפטי בהעברה ללא תמורה
משרד עו"ד אושר אלקיים עוסק בעסקאות מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. הליווי כולל בדיקת הזכויות והקרבה, תכנון מס לשני הצדדים, ניסוח הסכם המתנה, דיווח לרשות המסים וקידום הרישום. לתיאום בדיקה משפטית לעסקת מתנה.
המידע במדריך הוא כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי או חישוב מס פרטני. הוראות החוק, הפסיקה ונהלי רשות המסים עשויים להשתנות, ובמקרה של סתירה גובר הדין המחייב.
מקורות רשמיים שנבדקו: חוק מיסוי מקרקעין במאגר החקיקה הלאומי; מדריך רשות המסים למוכר ולרוכש זכות במקרקעין; תקנות מס הרכישה; שירותי הדיווח הרשמיים של רשות המסים.
