סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין יכול להעניק לעוסקים או חברות פטור כחוק ממס שבח. באילו מצבים חל הפטור ממס שבח לפי סעיף 50? מהם תנאי הפטור? כיצד ניתן לממש בפועל את הפטור ממס שבח לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.

חובת תשלום מיסוי מקרקעין

כידוע, חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכרי זכויות במקרקעין יתחייבו בתשלום מס שבח בגין הרווח שלהם מהמכירה. חובה זו קבועה בסעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין – 1963, אשר מציג חובה כללית וגורפת לתשלום מס שבח במכירת מקרקעין ברווח. ככלל, שיעורו של מס שבח יעמוד על 25% מהרווח הנקי בעסקה.

אם, למשל, מוכר רכש דירה ב-1.5 מיליון שקלים, מכר אותה שנתיים לאחר מכן במחיר של 2.5 מיליון שקלים, ובתווך הוציא 200 אלף שקלים על השבחתה של הדירה, הרווח הנקי שלו בעסקה יעמוד על 800 אלף שקלים. במקרה שכזה, יהא עליו לשלם מס שבח בסך 200 אלף שקלים.

מיסוי מקרקעין לקבלנים וליזמים

חובת מס השבח הכללית שהוצגה לעיל, לא חלה באופן מלא על קבלנים ויזמים. זאת, שמכירת דירות עבור קבלנים, שונה ממכירת דירות עבור שאר האזרחים. בעוד שעסקת מקרקעין נתפסת כמשמעותית וכחריגה עבור אזרח מהמניין, והיא כלל לא מהווה חלק מהמחזור העסקי הרגיל שלו, הרי שעסקת מקרקעין נתפסת כפעולה שגרתית למדי עבור קבלן או יזם ולמעשה היא מהווה חלק ממשלח היד שלו.

מכיוון מכירת דירה עבור קבלן נחשבת למשלח יד ולא לעסקה חריגה, הרי שלא יחולו עליה הוראות סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין, אלא הוראות סעיף 2 לפקודת מס הכנסה. מאחר שמכירת הדירה נעשית כחלק מן המקצוע של הקבלן או היזם, הרווחים מהעסקה יכללו במחזור העסקי שלו והוא יחויב בתשלום מס הכנסה על רווחים אלו.

סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין – פטור כחוק ממס שבח לקבלנים ויזמים

האם לאחר תשלום מס הכנסה, על היזמים והקבלנים לשלם מס שבח על הרווחים שלהם מהמקרקעין? התשובה היא, שאי אפשר לאחוז את החבל משני קצותיו. בלתי אפשרי לדרוש כי קבלנים ויזמים ישלמו מס הכנסה על רווחים מנדל"ן מחד, ולגבות מהם מס שבח מאידך.

בשל כך, נחקק סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין, המעניק ליזמים ולקבלנים פטור מחובת תשלום מס שבח. עיקרו של הפטור בסעיף 50 (א) לחוק, הקובע בזו הלשון:

"מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שהריווח מהן נתון לשומה על פי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס הכנסה תהא פטורה ממס." (סעיף 50(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963).

על פי סעיף זה, כאשר מכירת המקרקעין חייבת במס הכנסה לפי סעיף 2 לפקודת מס הכנסה, הרי שהמכירה תהיה פטורה ממס שבח

. המשמעות היא שלא יחול חיוב כפול על המוכר, ובזמן שהוא יתחייב בתשלום מס הכנסה, הרי שסעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין יוביל לכך שהוא יהיה פטור, כחוק מתשלום מס שבח.

האם פטור לפי סעיף 50 הינו משתלם?

חשוב לשים לב כי הפטור לפי סעיף 50 לא משתלם בכל מצב. התשובה לשאלה האם הפטור ממס שבח לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין הינו כדאי, תלויה במדרגת המס השולי של הנישום. כאשר מדרגת המס השולי מגיעה למדרגה הרביעית ואילך, שיעור מס ההכנסה שיחול על העסקה יהיה גבוה יותר מ-25%. בשל כך, על אף הפטור ממס שבח לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין, הנישום ישלם יותר מס ממה שהיה משלם אילולא התחייב בתשלום מס הכנסה על המכירה.

אם כן, יתרונו הגדול של הפטור ממס שבח לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין הוא הפטור מהמס הכפול. ללא סעיף זה, ניתן היה להגיע למסקנה לפיה על קבלן, יזם או כל אדם אחר שעוסק במקרקעין כמשלח יד, לשלם גם מס הכנסה וגם מס שבח על המכירה. החוק מלמדנו כי לא כך הם הדברים ועל הנישום לשלם מס הכנסה בלבד.

איך מקבלים את הפטור בפועל?

סעיף 50(ב) לחוק קובע כי הפטור ממס שבח מותנה באישור של פקיד השומה (מס הכנסה) לכך שהרווח מהמכירה נתון לשומת מס הכנסה. את האישור מצרפים לדיווח ללשכת מיסוי מקרקעין.

סוג האישור תלוי במסלול ובמאפייני המכירה: חברות בנייה יכולות לבקש אישור כללי לכלל מכירותיהן בשנה, באמצעות טופס 7016 שמוגש לפקיד השומה. יחידים, וכן חברות המעוניינות בכך, יכולים להגיש טופס 7017 לקבלת אישור לפרויקט לכל אורך חייו, או טופס 7017ב' לאישור לפרויקט לשנה אחת. אישור למכירת זכות בודדת, שלא במסגרת פרויקט, ניתן לבקש בטופס 5340.

יש להדגיש כי עליכם למלא את כלל הטפסים בדקדוק ובזהירות, ובשים לב להשלכות של ההצהרה בדבר חובתכם בתשלום מס הכנסה על המכירה. לעיתים, כלל לא בטוח כי זהו יהיה הצעד המשתלם עבורכם. על כן, רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני מילוי הטופס ואף להסתייע בו במהלך מילוי הטופס עצמו.

סיכום

לסיכום, סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח מכירת זכות במקרקעין שהרווח ממנה חייב במס הכנסה, כמו אצל קבלנים ויזמים. כדי ליהנות מהפטור, יש להגיש את הטפסים הרלוונטיים. ישנם טפסים המקנים פטור גורף עבור כל העסקאות בשנה מסוימת, אחרים מעניקים פטור גורף למכירות בפרויקט מסוים, וקיימים טפסים המאשרים פטור ממכירה של זכות ספציפית במקרקעין. 

מוכרים מקרקעין במסגרת עסק? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ויכול לסייע בבחינת הכדאיות של הפטור לפי סעיף 50, במילוי הטפסים ובמיצוי הפטורים וההקלות שהחוק מאפשר. ניתן ליצור קשר עם המשרד לפגישת ייעוץ.