חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס רכישה לרוכשים שבבעלותם דירה אחת בלבד. משפרי דיור רבים מחזיקים בשתי דירות בו זמנית לפרק זמן קצר, שבין רכישת הדירה המשופרת לבין מכירת הדירה המקורית. האם הם יוכלו בכל זאת ליהנות מהפטור ממס רכישה? תוך כמה זמן עליהם למכור את הדירה המקורית? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
תשלום מס רכישה משפרי דיור
מי שרוכש נכסי נדל"ן בישראל מחויב בתשלום מס רכישה. שיעורי המס תלויים במספר גורמים. ראשית, הם תלויים בשאלה אם מדובר בדירה ראשונה או בדירה שנייה. שנית, שיעור המס תלוי במחיר הדירה שנרכשה. על כל מדרגת מחיר תחויבו בשיעור מס שונה.
מס רכישה על דירה יחידה
מי שבבעלותו דירה יחידה, פטור ממס רכישה על רכישת הדירה עד לגובה הפטור אשר עומד על סכום של 1,978,745 ₪ . בהנחה שמחירה של הדירה גבוה ממחיר זה, הרוכש יתחייב בתשלום מס רכישה.
כלומר – הטענה לפיה קניית דירה יחידה פטורה ממס רכישה הינה טעות גמורה! אנשים רבים חושבים שאם הם רוכשים דירה הם זכאים אוטומטית לפטור ממס רכישה, אבל לא כך הדבר!
על החלק במחיר שבין תקרת הפטור לבין 2,347,040 שקלים, יתחייב הרוכש במס רכישה בשיעור 3.5%. כלומר, אם המחיר עולה, לצורך הדוגמה, ב-100 אלף שקלים, על תקרת הפטור, הרוכש ישלם מס רכישה של 3,500 שקלים.
מדרגת המס הבאה היא בין 2,347,040 שקלים לבין 6,055,070 שקלים. במדרגה זו, מס הרכישה יעמוד על 5%. המדרגה מעליה, המדרגה הרביעית, נעה בין 6,055,070 שקלים לבין 20,183,565 שקלים. כאן, המס יעמוד על 8%. המדרגה העליונה, 20,183,565 שקלים ומעלה, חייבת במס רכישה בשיעור של 10%.
מס רכישה על דירה נוספת
מי שבבעלותו 2 דירות ומעלה, לא יהיה זכאי לפטור כלשהו ממס רכישה. הרוכש יתחייב במס מהשקל הראשון ובשיעורים גבוהים מאוד. על החלק במחיר שעד 6,055,070 שקלים, יתחייב הרוכש בתשלום מס רכישה בשיעור 8%. אם מחיר הדירה גבוה מ- 6,055,070 שקלים, הרוכש ישלם מס רכישה בשיעור 10%. המשמעות היא כי אם אדם רכש, למשל, דירה שנייה במחיר של 2 מיליון שקלים, הוא יתחייב במס רכישה של 160,000 ₪! מדובר בנטל משמעותי מאוד המכביד בצורה רצינית על הרוכשים.
מס רכישה על משפרי דיור – למה?
המחוקק רצה להקל עם אנשים שרוצים לשפר את דירתם ולכן קבע הוראה לפיה ניתן יהיה בתנאים מסוימים לקבל את מס רכישה של דירה יחידה בעת רכישת דירה שנייה. מצד שני הוא לא רוצה שאנשים ירכשו דירות ללא הבחנה ויותירו את האנשים הפשוטים מחוץ למירוץ.
הרציונל העומד מאחורי שיעורי המס הגבוהים על דירות נוספות, הוא צינון שוק הנדל"ן להשקעה. המדינה מניחה שהמס הגבוה ירתיע רוכשים פוטנציאליים מלרכוש נדל"ן להשקעה, מה שעשוי לדעת מעצבי המדיניות לבלום או לפחות להאט את עליית מחירי הנדל"ן בישראל.
מנגד, המדינה לא רואה לנכון להטיל מס משמעותי כל כך על מי שרוכשים דירה בודדת, שתשמש ככל הנראה למגוריהם. לכן, על דירה יחידה יש פטור ממס רכישה עד לכמעט 2 מיליון שקלים וגם מעבר לכך, שיעורי המס נמוכים יותר. רציונל זה לא חל, כמובן, על משפרי דיור שמחזיקים בשתי דירות.
לא אחת, נוצר מצב בו משפרי דיור נאלצים להחזיק בשתי דירות במקביל. הם כבר קיבלו בעלות על דירתם החדשה אך טרם מסרו את הבעלות על דירתם הקודמת. האם ההשלכה של מצב זה היא שמשפרי דיור מחויבים בתשלום מס רכישה? התשובה לשאלה זו שלילית. המחוקק היה מודע לבעיית משפרי הדיור והציע לה פתרונות.
סעיף 49 ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין – מס שבח של משפרי דיור
סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין עוסק בפטורים השונים מתשלום מיסוי מקרקעין. סעיף 49 ב (2) מציב את התנאים לקבלת פטור מתשלום מס שבח על דירת מגורים:
על (1) הדירה להיות (2) דירת מגורים מזכה, דירתו (3) היחידה של המוכר בישראל, המוכר (4) בעלים של הדירה במשך 18 חודשים לפחות והוא (5) לא מכר דירת מגורים נוספת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו לעסקה.
הסעיף, אם כן, מתנה את הפטור ממס שבח בהיות הדירה הנמכרת דירתו היחידה של המוכר, גם אם מדובר במס שבח על דירת יוקרה. אולם מה הדין במצב בו המוכר רכש דירה שתשמש אותו במקום הדירה הנמכרת? הוראות החוק מכירות במצב זה ומעניקות את הפטור, ככל שהדירה החדשה נרכשה לאחרונה והדירה הזו תימכר בהקדם. במקרים אלו, תוקפא שומת מס השבח והדירה עדיין תיחשב לדירתו היחידה של המוכר.
פטור ממס רכישה למשפרי דיור
בדומה לפטור שבסעיף 49 ב (2) לחוק, קיים פטור גם ממס רכישה למשפרי דיור בסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין. מה קובע החוק?
להלן הוראות החוק עם הסבר על כל אחד מהחלקים:
- ב-24 החודשים שלאחר רכישת הדירה – כלומר עליכם למכור עד לתקופה זו. איחור של אפילו יום אחד – מבטל את הפטור!
- מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה – על המוכר למכור דירת מגורים (כהגדרתה בחוק) שהיא דירתה היחידה של המוכר. כלומר אם היו לו 2 דירות במועד הרכישה – מבטל את הפטור!
- ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – ב-12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה – מדובר בנסיבה מקלה – מכיוון והמחוקק יודע שאנשים עשויים לקנות דירת קבלן או לקנות דירה על הנייר שמקבלים אותה לאחר שנים רבות – הוא מאפשר את מכירת הדירה הקיימת במועד מאוחר בהרבה מ-12 החודשים.
נציין כי ברכישות שנעשו עד 31.5.2025 עמדה התקופה על 18 חודשים בלבד, וברכישות מיום 1.6.2025 ואילך היא עומדת על 24 חודשים. לכן יש לבדוק לפי מועד רכישת הדירה החדשה איזו תקופה חלה עליכם. כמובן שאם הדירה החדשה נרכשה במחיר גבוה יותר מתקרת הפטור, הרוכש יתחייב בתשלום מס רכישה. אלא ששיעורי המס במקרה זה יהיו בהתאם לשיעורי המס על דירה יחידה. כזכור, מדובר בשיעורי מס נמוכים יותר באופן משמעותי.
מס רכישה משפרי דיור – הקפאת שומת מס רכישה
עד 30 ימים לאחר רכישת הדירה השנייה ידווח עורך הדין מטעמכם על רכישת הדירה. עליכם לוודא יחד עמו את נתוני הדיווח על מנת לוודא שהוא מבקש עבורכם את מס הרכישה עבור משפרי הדיור. לאחר ביצוע הדיווח – מה שיקרה זה שמיסוי מקרקעין יוציא לכם שומה עבור רכישת דירה שנייה עם מס רכישה משמעותי לתשלום! כלומר אם קניתם דירה ב-2,500,000 ₪ תקבלו דרישת תשלום מס רכישה של 200,000 ₪!
אבל – אל תדאגו. המיסוי מוציא את השומה ומציין כי "השומה בהקפאה" – כלומר – הוא מקפיא את שומת מס הרכישה לתקופה של 24 חודשים עד למכירת הדירה הראשונה. לאחר מכירת הדירה – על עורך הדין מטעמכם לשלוח הודעה דרך מערכת המייצגים ודרך מערכת הפניות המקוונת של מיסוי מקרקעין – ולבקש לבטל את ההקפאה ולאשר סופית את השומה.
מס רכישה משפרי דיור – לשלם את המס שאינו במחלוקת!
אחת הטעויות הגדולות ביותר של רוכשים היא אותה טעות שציינו בתחילת המאמר – הם בטוחים שלא משלמים מס רכישה על דירה ראשונה בכלל! אבל לא כך הדבר. כך לדוגמה, אם רכשתם דירה יחידה בשווי 2,770,000 ₪ – אתם תדרשו לשלם סכום של כ-34,000 ₪ מס רכישה!
הדרך הבטוחה ביותר היא לבקש מעורך הדין מטעמכם שיוציא עבורכם שובר לתשלום עבור "הסכום שאינו במחלוקת" כלומר הסכום אותו אתם תידרשו לשלם אם הדירה תיחשב לדירה יחידה. אם לא שילמתם בזמן – מיסוי מקרקעין יוסיף לכם ריביות וקנסות משמעותיים עבור כל שבוע של איחור בתשלום!
מס רכישה משפרי דיור – אושר אלקיים משרד עורכי דין
קניתם דירה חדשה במקום הדירה הנוכחית שלכם? רוצים להימנע מתשלומי מס מיותרים? פנו אלינו למשרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. עו"ד אלקיים וצוות המשרד ישמחו לבדוק את הזכאות שלכם לשיעורי מס של דירה יחידה ולוודא שהדיווח נעשה כנדרש.
-
מס רכישה משפרי דיור
