תושב חוץ המוכר דירת מגורים יחידה יהא זכאי לפטור ממס שבח, בהתקיים מספר תנאים ובעיקר כי יוכיח כי אין בבעלותו דירה נוספת במדינת התושבות שלו. כיצד ניתן להוכיח היעדר בעלות בדירה? מהם התנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה על ידי תושב חוץ? כל זאת ועוד בהמשך מאמר זה.
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה – גם לתושב חוץ!
חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח למוכרי דירת מגורים יחידה, כלומר מוכרים שאין בבעלותם, או בבעלות התא המשפחתי שלהם, כל דירה נוספת. סעיף 49א(א) לחוק מחיל פטור זה גם על תושבי חוץ המוכרים דירה בישראל שבבעלותם, בתנאי שאין בבעלותו או בבעלות התא המשפחתי שלו דירה במדינת התושבות. על כן, אם אתם תושבי חוץ המוכרים בישראל את דירתכם היחידה, הרי שתהיו פטורים ממס שבח.
התנאי לפטור – היעדר דירה נוספת במדינת התושבות
קבלת הפטור ממס שבח תמומש בתנאים הבאים:
- מוכר הנכס צריך לעמוד בדרישות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין קרי : 1) הדירה הנמכרת הינה דירתו היחידה בישראל ובאזור; 2) למוכר יש זכות בעלות על הנכס לפחות 18 חודשים ובתקופה האמורה לא מכר דירת מגורים אחרת.
- להמציא אישור בכתב לכך שאין לו דירה נוספת במדינת התושבות מרשויות המס שם.
החוק אמנם מעניק פטור ממס שבח לתושבי חוץ במכירת דירה יחידה, ואולם זאת בתנאי שאין בבעלותם דירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלהם. ככל שהמוכר מחזיק דירה במדינת התושבות שלו, הרי שהוא לא יוכל ליהנות מהפטור ממס שבח למוכרי דירת מגורים יחידה בישראל. ככל ולא יהיה זכאי לפטור ממס שבח, יהיה תושב החוץ זכאי לחישוב מס לינארי מוטב.
וההגיון בכך הוא די ברור – המדינה מבינה שהבעלות בדירה הזאת היא בעלות בדירה שהיא "משפחתית" כלומר – תולדה של ירושה / מתנה מהורים שיש להם קשר עמוק לישראל, או בעלות בדירה של מי שעזב את הארץ אבל לא ניתק את הקשר אליה. המחוקק הציב, באופן ראוי, את האפשרות להקל עם תושבי החוץ, ובלבד ויעמוד בתנאים דומים גם במדינת תושבותו.
אישור היעדר דירה
חשוב לדעת כי בחוק קבועה חזקה, לפיה לתושב החוץ דירה נוספת במדינת התושבות שלו. המשמעות היא שהנחת המוצא של לשכות מיסוי המקרקעין היא שיש בבעלות המוכר דירה במדינת התושבות שלו וביכולתו לשלול חזקה זו. כדי לשלול את החזקה של בעלות בדירה במקום תושבותו וליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה לתושב חוץ, יהא על המוכר להגיש אישור משלטונות המס הרשמיים ממדינת התושבות שלו כי אין בבעלותו דירה נוספת.
החוק דורש אישור היעדר דירה משלטונות המס דווקא, ולכאורה כל מסמך אחר לא יספיק כדי להוכיח שאין בבעלות המוכר דירה במדינת התושבות שלו.
מה לעשות אם מדינת התושבות שלכם אינה מנפיקה אישור היעדר דירה?
במדינות רבות בעולם שלטונות המס אינם מנפיקים אישורי היעדר דירה, שכן זוהי דרישה ייחודית למדי. לכן, לפני תחילת ההליך מומלץ לברר מול רשויות המס במדינת התושבות אם הן מנפיקות אישור כזה. מה יעשו תושבי מדינות חוץ שאינן מנפיקות אישור היעדר נכסים המעוניינים למכור את דירתם היחידה בישראל בפטור ממס שבח? התוספת השנייה להוראת ביצוע 5/2013 של לשכת מיסוי מקרקעין מתייחסת למצב שכזה ומציעה לתושבי חוץ דרכים אלטרנטיביות להוכיח היעדר בעלות במקרקעין. יודגש כי דרכים אלו קבילות רק לתושבי מדינות ששלטונות המס בהן אינם מנפיקים אישור היעדר נכסים.
כך למשל, חלק מהמסמכים הדרושים להוכחה בפני רשויות המס כי לא קיימת בבעלותו דירה במדינת התושבות עשויים להיות:
- ראיות אובייקטיביות להיעדר של בעלות בדירת מגורים כגון: אישורים ומסמכים רשמיים (ממס הכנסה, אישור פדרלי וכיוצ"ב) המעידים כי אין בבעלותו של המוכר ובני משפחתו דירה במדינה הנוספת.
- אפשרות אחרת היא להראות כי במקום מגוריו קיים לו חוזה שכירות המעיד שהוא מתגורר בנכס בלבד . בנוסף, יציג אישורים המעידים על שכירות של הנכס להבדיל מבעלות עליו.
- תצהיר ערוך כדין התומך בטענותיו.
- כמובן שהמסמכים באנגלית צריכים להיות מתורגמים באמצעות תרגום נוטריוני נאמן למקור.
במידה ומדינת התושבות היא מדינה פדרלית כגון: ארצות הברית, ינפיק אישור המוכיח שאין בבעלותו דירה באף מדינה ממדינות ארה"ב .תושב חוץ שיפעל באופן זה יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה על ידי תושב חוץ. עם זאת, מוכר שלא יעמוד בתנאים המדויקים שנקבעו בחוק, בפסיקה ובהוראות הביצוע, עלול למצוא את עצמו משלם מס שבח על מכירת הדירה, הגם שמדובר בדירתו היחידה בישראל ובמדינת התושבות שלו.
מאחר שמדובר בנושא מורכב ובהליך שיש לבצע באופן מדויק, נמליץ לכם להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני ביצוע העסקה, להתקדם עם עורך הדין שלב אחר שלב במכירה, וכך להימנע מהפתעות מיסוי בלתי נעימות.
מכירת דירה יחידה על ידי תושב חוץ אושר אלקיים משרד עורכי דין
תושבי חוץ שמעוניינים למכור את דירתם היחידה בישראל בפטור ממס שבח? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ובכלל זה בליווי תושבי חוץ במכירת נכסים בישראל. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
