מיסוי עסקת תמ״א 38 כולל כמה בדיקות נפרדות: מס שבח של בעלי הדירות, מס רכישה של מקבל הזכויות, מע״מ והיטל השבחה. המדריך שלהלן מרכז את התמונה הרחבה של העסקה; תנאי הפטור ממס שבח מפורטים במדריך ייעודי.
מס שבח בתמ״א 38: בדיקה לפי מסלול העסקה
יש להבחין בין חיזוק הבניין בתמ״א 38/1 לבין הריסה ובנייה בתמ״א 38/2. בחינת מס השבח מתייחסת בין היתר לזכויות הנמכרות, לתמורה שמקבלים בעלי הדירות ולתנאי ההקלה הרלוונטיים. לפירוט תנאי הפטור, תקרות התמורה והבדלים בין המסלולים, ראו פטור ממס שבח בתמ״א 38.
תמ"א 38 – מס רכישה
בעוד שעל בעלי הדירות מוטלת חובת תשלום מס שבח, היזם חב בתשלום מס רכישה. היזם מקבל זכויות בניה בתמורה לחיזוק הבניין והגדלת הדירות הקיימות ועל כן מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין לכל דבר ועניין. היזם לא יוכל ליהנות מפטור ממס רכישה. החוק לא קובע פטור מקביל ממס רכישה כפי שהוא קובע פטור ממס שבח. שיעור המס שיחול על הקבלן הוא, על פי רוב, 5% משווי הרכישה, במידה והיתר הבנייה של דירת מגורים אחת יתקבל תוך שנתיים מיום המכירה ועל כן חובה על היזם להתכונן בהתאם.
יש לציין כי שאלת שווי הרכישה בתמ"א 38 היא שאלה מורכבת מאוד, שכן מדובר בעסקת קומבינציה הכוללת הטבות משמעותיות מהמדינה. על כן, נמליץ ליזמים להיוועץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין כדי לוודא מהי חבות המס הצפויה וכיצד ניתן לעצב את העסקה כדי להפחית מחבות המס.
מע"מ 0 בתמ"א 38
על פי חוק, היזם יוכל ליהנות ממע"מ בשיעור של 0% בתמ"א 38, לרבות תמ"א 38/2. זאת, בתנאי שבעלי הדירות נהנים מפטור ממס שבח. חשוב להבין כי למע"מ 0 יש יתרון משמעותי על פני פטור ממע"מ, שכן הוא מאפשר ליזמים ליהנות בהמשך מניכוי הוצאות מע"מ בהליך הבניה.
היטל השבחה
ככלל, השבחה של הדירה שנובעת מתמ"א 38 תהא פטורה מהיטל השבחה. פטור מלא מתשלום היטל השבחה יינתן על בניית תוספת של 2.5 קומות, מעבר לכך, על כל קומה נוספת יחול היטל השבחה בשיעור רבע מההשבחה אך הנושא משתנה במקרים מסוימים ועל פי נהלי הרשות המקומית. הפטור מהיטל השבחה ניתן מכוח תוכנית מפורטת בהתאם להוראות תמ"א 38, או בעת קבלת ההיתר לבנייה מכוח תמ"א 38, או מכוח תוכנית המאפשרת בנייה של חדר על גג הבניין ויש לבחון זאת עם השמאי מטעמכם. הפטור חל רק כשמרחיבים את הנכס מכוח הזכויות המוקנות בתמ"א 38 ולא בעת המכירה של הנכס שהושבח.
ואולם, גם כאן מדובר בנושא מורכב עם הסתעפויות חוקיות שונות. לפיכך, כדי להימנע ממצב בו מבלי משים נוצרת חבות תשלום היטל השבחה, יש להיוועץ עם עורך דין מקרקעין לפני החתימה על החוזה בין הדיירים לבין היזם לצורך תכנון העסקה באופן נכון והימנעות מתשלום מיסי סרק.
מיסוי תמ"א 38 אושר אלקיים משרד עו"ד
הבניין שלכם לקראת פרויקט תמ"א 38? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ובכלל זה בליווי עסקאות תמ"א 38. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית לבחינת היבטי המס של ההסכם עם היזם.
