חריגה מהתקרה אינה אומרת שמשלמים 10% רק על ההפרש. אלה מסלולים שונים: במסלול הפטור החלקי, היתרה החייבת ממוסה בשיעורי המס הרגילים; במסלול 10% משלמים בדרך כלל 10% על מלוא דמי השכירות ברוטו, ללא ניכוי הוצאות. יש גם מסלול רגיל על ההכנסה נטו ומסלול “שוכר–משכיר” בתנאים מוגדרים.
תקרת הפטור ממס על שכר דירה בשנת 2026
נכון לשנת 2026, תקרת הפטור החודשית להכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל היא 5,654 ₪. הסכום נבחן לפי ההכנסה הכוללת מדירות המגורים הרלוונטיות, ולא בנפרד לכל דירה.
לעניין התקרה והפטור, החוק עשוי לצרף גם הכנסות של בן או בת הזוג המתגוררים עם המשכיר ושל ילדים עד גיל 18. לכן פיצול חוזים או רישום דירות על שמות שונים אינו בהכרח יוצר תקרה נפרדת.
| הכנסה חודשית כוללת | משמעות במסלול הפטור |
|---|---|
| עד 5,654 ₪ | פטור מלא, בכפוף לעמידה בתנאים |
| מעל 5,654 ₪ ועד 11,308 ₪ | פטור חלקי שנשחק שקל מול שקל; היתרה חייבת במס רגיל |
| 11,308 ₪ ומעלה | אין פטור במסלול זה |
הסכומים מתייחסים להכנסה חודשית. כאשר ההשכרה הייתה רק בחלק מן השנה או שסכום השכירות השתנה, החישוב והדיווח צריכים להתאים לתקופות ולהכנסות בפועל.
מי יכול ליהנות מהפטור?
הפטור מיועד להכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל, כאשר מתקיימים תנאי החוק, ובין היתר:
- הדירה מיועדת ומשמשת בפועל למגורים.
- המשכיר הוא יחיד ולא חברה.
- בדרך כלל השוכר הוא יחיד; בחוק קיימים חריגים מסוימים לגופים מאושרים המספקים דיור לזכאים.
- ההכנסה אינה מסווגת כהכנסה מעסק. היקף גדול של דירות, מנגנון תפעולי, פעילות שיטתית ושירותים נלווים עלולים להביא לסיווג עסקי.
השכרה לעסק, למשרד, לקליניקה או פעילות קצרת־טווח בעלת מאפיינים עסקיים דורשת ניתוח נפרד, גם אם הנכס רשום כדירת מגורים.
איך מחשבים פטור חלקי?
נסמן את תקרת הפטור ב־C ואת דמי השכירות החודשיים הכוללים ב־R. כאשר R גבוה מ־C אך נמוך מכפל התקרה:
- החריגה מן התקרה: R − C.
- הפטור המתואם: C − (R − C), כלומר 2C − R.
- ההכנסה החייבת במסלול זה: R פחות הפטור המתואם.
דוגמה: הכנסה של 7,000 ₪ בחודש
- תקרה: 5,654 ₪.
- חריגה: 7,000 − 5,654 = 1,346 ₪.
- פטור מתואם: 5,654 − 1,346 = 4,308 ₪.
- הכנסה חייבת במסלול הפטור החלקי: 7,000 − 4,308 = 2,692 ₪.
חשוב: 2,692 ₪ אינם חייבים אוטומטית ב־10%. במסלול הפטור החלקי הם ממוסים לפי שיעורי המס הרגילים החלים על המשכיר, ובכפוף לכללי ניכוי ההוצאות היחסיות. אם ייבחר מסלול 10%, המס בדוגמה הפשוטה יהיה 700 ₪ — 10% ממלוא 7,000 ₪.
דוגמה: הכנסה של 10,000 ₪ בחודש
- חריגה: 4,346 ₪.
- פטור מתואם: 1,308 ₪.
- הכנסה חייבת במסלול הפטור החלקי: 8,692 ₪.
בגובה הכנסה כזה, לעיתים מסלול 10% יהיה עדיף ולעיתים המסלול הרגיל, בעיקר כשיש הוצאות מימון, תיקונים או פחת. ההחלטה דורשת חישוב שנתי מלא.
שלושת מסלולי המס העיקריים
| מסלול | בסיס המס | הוצאות | מתי בודקים אותו? |
|---|---|---|---|
| פטור מלא או חלקי | עד התקרה פטור; מעליה הפטור נשחק והיתרה במס רגיל | בפטור חלקי, ההוצאות מותרות באופן יחסי לפי הכללים | כשההכנסה קרובה לתקרה |
| 10% לפי סעיף 122 | 10% ממלוא ההכנסה ברוטו | ללא ניכוי הוצאות, פחת, זיכויים או פטורים כנגד הכנסה זו | כשההוצאות נמוכות ורוצים מסלול פשוט |
| מסלול רגיל | הכנסה נטו לאחר הוצאות מותרות | ניתן לבחון ריבית, תיקונים, ניהול, ייעוץ, פחת והוצאות נוספות לפי הדין | כאשר יש הוצאות מהותיות או הפסדים לקיזוז |
אין מסלול “הכי טוב” לכל המשכירים. יש להשוות את המס האפקטיבי בכל מסלול, את השפעת הפחת על מכירה עתידית, את חובת הדיווח ואת האפשרות לייחס הוצאות.
מסלול 10%: מה חשוב לדעת?
יחיד המשכיר דירת מגורים בישראל רשאי, כאשר ההכנסה אינה עסקית, לבחור במסלול מס של 10% על ההכנסה ברוטו. במסלול זה לא מנכים הוצאות ולא מקבלים פטור כנגד אותה הכנסה. לפי הנחיות רשות המסים, ניתן לשלם במהלך השנה אך לא יאוחר מ־31 בינואר בשנה שלאחר שנת השכירות; לאחר מכן עלולים לחול ריבית והצמדה.
הבחירה נעשית ביחס לשנת המס ולנסיבות בפועל. גם כאשר בוחרים מסלולים שונים לדירות שונות, כלל ההכנסות הרלוונטיות מובאות בחשבון לצורך שחיקת תקרת הפטור.
מסלול רגיל: מס על ההכנסה נטו
במסלול הרגיל ההכנסה החייבת מחושבת לאחר ניכוי הוצאות המותרות לפי הדין. שיעור המס תלוי בנתוני המשכיר ובשיעורי המס החלים עליו; אין להניח מראש שיעור קבוע. הוצאות אפשריות לבדיקה כוללות, בין היתר, תיקונים שוטפים, דמי ניהול, שכר טרחה, ביטוח, ריבית והוצאות מימון ופחת — אך כל הוצאה כפופה לתנאים, לתיעוד ולייחוס נכון.
פחת שנדרש או שהיה ניתן לדרוש עשוי להשפיע גם על חישוב מס השבח בעת מכירת הדירה. לכן השוואת מסלולים אינה מסתיימת במס של השנה הנוכחית.
מסלול “שוכר–משכיר”
יחיד או בני זוג שבבעלותם דירה יחידה המושכרת למגורים, ובמקביל שוכרים דירת מגורים אחרת בישראל או משלמים לבית אבות או לבית חולים גריאטרי, עשויים לנכות את הוצאת השכירות מן ההכנסה, עד לתקרה שנתית של 90,000 ₪ ובכפוף לתנאים. על היתרה משולם מס בשיעור 10%.
יש לבדוק התאמה מלאה בין תקופות השכירות, בעלות בדירה היחידה, זהות בני הזוג והמסמכים התומכים לפני שימוש במסלול.
כמה דירות, בני זוג וילדים
תקרת הפטור אינה מוכפלת לפי מספר הדירות. אם שתי דירות מניבות יחד 7,000 ₪ בחודש, נקודת המוצא לחישוב היא 7,000 ₪. לעומת זאת, דירה אחת שמניבה 5,000 ₪ עשויה להיות פטורה אם כל יתר התנאים מתקיימים ואין הכנסות שכירות נוספות שיש לצרף.
בני זוג המתגוררים יחד וילדיהם עד גיל 18 נבחנים, ככלל, כתא משפחתי לעניין ההכנסות והתקרה. במבנים משפחתיים, בעלויות משותפות, ירושות ונאמנויות נדרש ניתוח פרטני.
מתי הכנסה משכירות עלולה להיחשב עסק?
אין מספר קסם יחיד של דירות. בתי המשפט ורשות המסים בוחנים מכלול נסיבות: מספר הנכסים, תדירות העסקאות, היקף המימון, בקיאות ומנגנון ניהול, שירותים לשוכרים, משך ההשכרה והאופן שבו הפעילות מאורגנת. סיווג עסקי עלול לשלול את מסלולי הפטור וה־10% ולשנות גם את חובות הדיווח והתשלומים.
דיווח ותשלום: לוח זמנים מעשי
- במסלול 10%: תשלום עד 31 בינואר שלאחר שנת השכירות, אלא אם חלה הוראה אחרת במקרה הספציפי.
- כאשר נדרש תיק: רשות המסים מפעילה שירות מקוון לפתיחת תיק ודיווח על הכנסה מהשכרת נכסים.
- השכרה שאינה למגורים או הכנסה עסקית: מחייבות מסלול דיווח אחר ואינן נהנות אוטומטית מההקלות לדירת מגורים.
- שמרו חוזי שכירות, אסמכתאות בנקאיות, חשבוניות, מסמכי בעלות ופירוט תקופות השכרה.
טבלת החלטה מהירה
| המצב | מה לבדוק תחילה |
|---|---|
| עד 5,654 ₪ בחודש | האם מתקיימים תנאי הפטור והאם יש הכנסות נוספות בתא המשפחתי |
| בין 5,654 ל־11,308 ₪ | השוואה בין פטור חלקי, 10% ומסלול רגיל |
| מעל 11,308 ₪ | השוואה בין 10% למסלול רגיל; אין פטור במסלול התקרה |
| דירה יחידה מושכרת ובמקביל שוכרים דירה | זכאות למסלול שוכר–משכיר ותקרת ניכוי שנתית |
| מספר רב של דירות או השכרה קצרת־טווח | סיכון לסיווג כהכנסה מעסק |
אי דיווח על הכנסה משכירות: מה חשוב לבדוק?
אי דיווח או אי תשלום במועד עלולים להביא לחיובי מס נוספים, ריבית, הצמדה וקנסות; בנסיבות המתאימות עלולים להתנהל גם הליכים פליליים. אין להסיק מכך שכל איחור מוביל להליך פלילי או שכל הכנסה פטורה פוטרת מכל חובת דיווח. יש לבדוק את מסלול המס ואת חובת הדיווח האישית.
רשות המסים פרסמה גם מקרה אכיפה בגין אי דיווח על הכנסות מהשכרת דירות. לפרסום הרשמי של רשות המסים. לדיווח בפועל יש לפעול לפי הוראת הביצוע למערכת הדיווח המקוונת משנת 2026.
טעויות נפוצות שכדאי למנוע
- לחשב את התקרה לכל דירה בנפרד.
- לשלם 10% רק על הסכום שמעל התקרה.
- להניח שכל הכנסה מעל התקרה חייבת מיד במס על מלוא הסכום.
- לבחור במסלול 10% בלי להשוות הוצאות ופחת.
- להתעלם מהכנסות בן או בת הזוג ומילדים קטינים.
- להשכיר לעסק ולדווח כאילו מדובר בהשכרה למגורים.
- להמתין לאחר 31 בינואר בלי לבדוק את חובת התשלום והדיווח.
מסמכים שכדאי להכין לפני החישוב
- כל חוזי השכירות והנספחים לשנת המס.
- פירוט חודשי של התקבולים מכל דירה.
- חשבוניות וקבלות בגין הוצאות.
- לוח סילוקין והפרדת רכיב הריבית בהלוואה.
- מסמכי רכישה לצורך בחינת פחת והשלכות עתידיות.
- חוזה שכירות של הדירה שבה המשכיר מתגורר, אם בוחנים מסלול שוכר–משכיר.
מקורות רשמיים
- רשות המסים — פתיחת תיק ודיווח על הכנסה מהשכרת נכסים
- רשות המסים — פתיחת תיק לתשלום מס בשיעור 10% (טופס 3302)
- רשות המסים — מדריך דע זכויותיך וחובותיך
עודכן: אוגוסט 2026. המידע כללי ואינו תחליף לחישוב מס פרטני. תקרות, מועדים והנחיות עשויים להשתנות, ולכן לפני דיווח בפועל יש לבדוק את פרסומי רשות המסים העדכניים.
