מס השבח בעסקת מקרקעין מחושב לפי יתרת שווי הנכס ביום המכירה שלו על שווי הנכס ביום רכישתו. על אף שהדבר עשוי להיראות מובן מאליו, השאלה איזה יום מוגדר כיום המכירה אינה פשוטה כלל וכלל. להלן נציג מספר מצבים בהם שאלה זו זוכה לתשובה מורכבת, וזאת בהתאם לסעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין ולפסיקה הרלוונטית.
חישוב מס שבח לפי יום המכירה במיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי על כל מכירה של נכס ברווח, המוכר יתחייב בתשלום מס שבח. מס השבח משולם עבור השבח שצבר המוכר בעסקה, כלומר לפי הרווח הנקי שלו ממנה בניכוי סכום הרכישה והוצאות רלוונטיות. הרווח הנקי של המוכר מחושב כדלקמן – שווי הנכס ביום המכירה, פחות שווי הנכס ביום הרכישה שלו על ידי המוכר, בניכוי ההוצאות המותרות בניכוי. היתרה היא הרווח הנקי בעסקה וממילא היא השבח החייב במס. שיעור המס יעמוד, במרבית המקרים, על 25% מהשבח עם כמה מקרים של הקלות.
השאלה איזה יום מוגדר כיום המכירה היא קריטית מאוד לחישוב המס. זאת, מכיוון שבמרבית המקרים יום המכירה הוא הקובע לעניין חישוב שווי הנכס, וזאת בהתאם לסעיף 17 לחוק מיסוי מקרקעין. לכן, לשאלה איזה יום יוגדר כיום המכירה של הנכס יכולות להיות השפעות מרחיקות לכת על חבות המס כולה.
יום המכירה בעסקאות קלאסיות – יום החתימה על החוזה
במקרים בהם מדובר בעסקאות מקרקעין פשוטות בין מוכר לקונה לרכישת דירה, יום המכירה ייקבע, במרבית המקרים, כיום החתימה על החוזה למכירת הנכס. היום בו הצדדים חתמו על החוזה הוא זה שיוגדר כיום המכירה לעניין מיסוי מקרקעין. חשוב להבין כי קביעה זו כלל אינה מובנת מאליה. ניתן היה לקבוע את יום המכירה כיום העברת הזכויות בנכס על שם הרוכשים, מועד התשלום האחרון, יום הכניסה לנכס ועוד. ואולם, הפסיקה הכריעה כי המועד הקובע יהיה מועד התגבשות הזכות החוזית על הדירה ומשכך יום המכירה נקבע כיום החתימה על חוזה המכר.
יום המכירה בעסקאות הטעונות אישור מבית המשפט
בניגוד לעסקאות אותן הגדרנו כעסקאות הקלאסיות, במקרים בהם מדובר בעסקאות הטעונות אישור מבית המשפט יום המכירה יהיה יום קבלת האישור הנדרש. על כן, בעסקאות המבוצעות על ידי אפוטרופוס או מיופה כוח, למשל, יום המכירה לא יהיה יום החתימה על החוזה אלא יום קבלת האישור מבית המשפט לביצוע העסקה. בדומה, במכירת מקרקעין על ידי מדינת ישראל, רמ"י או קק"ל, יום המכירה יוגדר כיום אישור העסקה על ידי מנהל המקרקעין ולא יום החתימה על החוזה. זאת, מכיוון שרק במועד זה רואים את השלמת העסקה.
יום המכירה במיסוי מקרקעין בעסקאות הוצאה לפועל
בעסקאות בהן המכירה מבוצעת באמצעות ההוצל"פ, החוק קובע כי יום המכירה יהיה היום שבו הושלמה המכירה או הפעולה על ידי הרשות המוסמכת לכך. הפסיקה פרשה הוראה זו כך שיום המכירה יהיה היום בו אושר הזוכה בנכס על ידי רשם ההוצאה לפועל, ולא היום בו זכה במכרז של הדירה.
יום המכירה בהפקעת מקרקעין
נניח כי הודיעו לכם שצפויים להפקיע מקרקעין שבבעלותכם. בעבור ההפקעה תקבלו, כמובן, פיצויים. על פיצויים אלו תתחייבו בתשלום מס שבח כאילו מדובר היה בעסקה למכירת המקרקעין. איזה יום יוגדר כיום המכירה בעסקה זו? החוק קובע כי במקרים אלו יום קבלת הפיצויים יוגדר כיום המכירה. במקרים מסוימים בהם ההפקעה מגיעה לבית המשפט, יום המכירה יהיה יום מתן פסק הדין ולא יום קבלת הפיצויים.
יום המכירה – שאלה מסובכת עם השפעות חשובות
אם כן, ראינו כי השאלה איזה יום יוגדר כיום המכירה אינה פשוטה כלל וכלל. עם זאת, מדובר בשאלה משמעותית מאוד שכן יש ביכולתה להשפיע על סכום שתידרשו לשלם. על כן, אין להקל ראש בשאלת איתור יום המכירה במיסוי מקרקעין. במטרה לאתר את יום המכירה הנכון, לתכנן בהתאם את העסקה, להימנע מתשלום מס מיותר ולא להסתבך חלילה עם רשויות המס, יש לפנות תחילה אל עורך דין מקרקעין לצורך קבלת ייעוץ מס אפקטיבי. עורך הדין ייעץ לכם באשר לחבות המס בנסיבות העסקה שלכם, ובכלל זאת ביחס ליום המכירה הרלוונטי, ויציע לכם כיצד לבנות את העסקה שלכם בהתאם.
מציאת יום המכירה באמצעות עורך דין למיסוי מקרקעין
זקוקים לייעוץ בנושא יום המכירה בעסקה שלכם? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
