חסרונות משכנתא הפוכה

מהי משכנתא הפוכה אתם וודאי כבר יודעים וככל הנראה ברור לכם גם מדוע משכנתא הפוכה יכולה להיות משתלמת. אולם מה החסרונות של הלוואת משכנתא הפוכה? אילו מכשולים צפויים בדרך וכיצד נכון להתמודד אל מולם? במאמר זה נסקור את החסרונות של משכנתא הפוכה ואת דרכי ההתמודדות עם חסרונות אלו.

משכנתא הפוכה – תזכורת קצרה

נתחיל בתזכורת קצרה מהי משכנתא הפוכה. משכנתא הפוכה היא הלוואה המיועדת לבני 60 ומעלה, או 55 ומעלה אצל בנקים וחברות ביטוח מסוימים. במסגרת הלוואה זו, הגורם המלווה מעניק ללווה הלוואה משמעותית, בתנאים נוחים יחסית להלוואות צרכניות אחרות, ובתמורה הלווה רושם משכנתא על הנכס לטובת המלווה.

המשמעות של רישום המשכנתא היא שאם לא תעמדו בתנאי ההלוואה, הבנק או חברת הביטוח יוכלו למכור את הנכס בהוצאה לפועל ולפרוע את החוב באמצעות כספי המכירה. חשוב להדגיש כי מדובר בזכות קניינית לכל דבר ועניין הנרשמת במרשם המקרקעין ואצל החברה המשכנת. הרישום מונע עריכת עסקאות סותרות בנכס ומגביל את יכולתכם למכור את הנכס.

הלווים יוכלו לקבל בהלוואה בסכום הנקבע כאחוז מסוים משווי הנכס עליו נרשמת המשכנתא. ככל שהלווים הם מבוגרים יותר, כך הגורם המלווה יסכים להלוות להם סכום בשווי אחוז גדול יותר משווי הבית. כך, למשל, לווים בגילאי 60 לא יוכלו לקחת הלוואה על סך יותר מ-15% משווי הדירה. לעומת זאת, לווים בגילאי 80 ומעלה יוכלו לקבל הלוואה בסך של 40% (ומעלה) משווי הנכס המשועבד לטובת הבנק.

הלווים יוכלו לבחור אם הם מעוניינים לקבל את הכסף בבת אחת או במספר פעימות. כמו כן, ביכולתם להחליט אם להחזיר את הכסף חודשית או בבת אחת. לרוב, לווים יעדיפו להשיב את הכסף בבת אחת. הגורם המלווה מאפשר לעשות זאת, בדרך כלל, עד כשנה לאחר פטירתו של אחרון הלווים. במקרה שכזה היורשים ימכרו את הדירה וישיבו את ההלוואה מכספי המכירה.

משכנתא הפוכה – יתרונות

נתחיל דווקא ביתרונות של משכנתא הפוכה. נמנה אותם ונרחיב עליהם בקצרה:

1. משכנתא הפוכה מאפשרת לבני הגיל השלישי ללוות סכום משמעותי של כסף, לכל מטרה;
2. הריביות במשכנתא הפוכה נמוכות בדרך כלל מהריביות בהלוואות צרכניות שאינן מגובות בנכס;
3. אין לחץ של החזר חודשי;
4. בסופו של דבר ניתן יהיה למכור את הדירה ולהחזיר מכספי המכירה את ההלוואה.

כל אלו הופכים את המשכנתא ההפוכה לאטרקטיבית במיוחד. עם זאת, לצד היתרונות למשכנתא ההפוכה מספר חסרונות. נמנה אותם כעת.

חסרונות משכנתא הפוכה בישראל

אלו הם החסרונות של משכנתא הפוכה:

1. הענקת זכות קניינית בנכס שלכם לגורם פיננסי, שאינו רוצה בטובתכם.
2. משכנתא הפוכה עלולה להוביל לאיבוד הבעלות בנכס.
3. הלוואת צריכה שמעודדת התנהלות כלכלית לא נכונה.
4. הריביות גבוהות משמעותית מהריביות במשכנתא רגילה, והן מצטברות לאורך כל תקופת ההלוואה

ארבעת חסרונות אלו הם המשמעותיים ביותר במשכנתא הפוכה. נפרט בקצרה על כל אחד מהם.

זכות קניינית בנכס לגורם המלווה

הבעלות המלאה שלכם בנכס היא מהזכויות המשפטיות המשמעותיות ביותר שלכם. ייתכן בהחלט כי היא הזכות היקרה ביותר שיש לכם. הבעלות בנכס מאפשרת לכם לעשות בו כרצונכם, בכפוף לגדרי החוק כמובן. הענקת זכות קניינית בנכס לגורם אחר, במיוחד כשמדובר בגורם פיננסי מלווה, פוגעת משמעותית בזכות זו.

לא תהיו יותר הבעלים הבלעדיים בנכס. לא תוכלו לעשות בו כרצונכם. לא תוכלו למכור את הנכס מבלי לפרוע את המשכנתא ההפוכה או לגלגל אותה לדירה החדשה. מדובר בפגיעה משמעותית בזכות הבלעדית שלכם בדירה, אשר יש לקחת בחשבון לפני נטילת ההלוואה.

איבוד הבעלות בנכס

כפי שכבר ציינו, לווים רבים מוכרים בסופו של דבר את הדירה שלהם כדי להשיב את כספי ההלוואה לגורם המלווה. אם הם לא היו צריכים את הכסף כדי להחזיר את ההלוואה, הם לא היו מוכרים את הנכס. מכך יוצא כי תוצאת המשכנתא ההפוכה היא אובדן הבעלות בנכס. ללא המשכנתא ההפוכה, הלווה ויורשיו היו ממשיכים להחזיק בנכס. בעקבות ההלוואה ואופן השבתה – לא נותרה להם ברירה אלא למכור את הנכס.

אובדן נכס שלא מרצון מלא אינו מצב רצוי בהכרח. יש לשקול טוב מאוד האם אכן משתלם לאבד את הבעלות בנכס רק כדי לקבל הלוואה בתנאי משכנתא הפוכה. עם זאת, לא אחת, בעזרת תכנון נכון ועיצוב מראש של תנאי ההלוואה, ניתן יהיה להימנע מכך. לווה אשר יפנה אל עורך דין מקרקעין יוכל לתכנן את ההלוואה טוב יותר ולהימנע ממכירת הנכס בסופו של דבר.

הלוואת צריכה שעלולה לעודד התנהלות כלכלית לא נכונה

משכנתא הפוכה ניתנת לכל מטרה, והכסף מתקבל לרוב בסכום גדול בבת אחת. ללא תכנון, הכסף עלול לשמש להוצאות צריכה שוטפות ולא לצרכים מהותיים, ולהיגמר לפני הזמן. בינתיים החוב ממשיך לצבור ריבית על חשבון שווי הדירה. לכן מומלץ להגדיר מראש את מטרת ההלוואה, ולשקול קבלת הכסף בפעימות.

ריביות גבוהות מאשר משכנתא

ברוב המוחלט של המקרים, התשלום עבור הריביות גבוה משמעותית מאשר ריביות של משכנתא רגילה. ההבדל יכול להיות הבדל של מספר אחוזים בודדים ועד פי 2 ויותר מגובה הריבית המשולמת. כלומר – תשלומי הריבית משולמים בסכומים גבוהים משמעותית מאשר משכנתא רגילה, ויכולים להביא במהרה לחבויות גדולות במיוחד והחזר תשלומים גבוה מן הצפוי.

חסרונות משכנתא הפוכה – עו"ד אושר אלקיים

מעוניינים לקחת הלוואת משכנתא הפוכה תוך צמצום הסיכונים המשפטיים למינימום ההכרחי? ניתן לפנות לאושר אלקיים משרד עורכי דין לבדיקת הסכם המשכנתא ההפוכה לפני החתימה.

עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובהלוואות ומשכנתאות. ניתן לקבוע פגישת ייעוץ במשרד.