חברה משכנת היא החברה האחראית לרישום הזכויות בנכסי מקרקעין, עובר לרישומן של הזכויות במרשם הקנייני הרשמי, הלא הוא לשכת רישום המקרקעין – הידוע בשם הטאבו. באזורים מסוימים בארץ, או בדירות חדשות מקבלן, אין כל אופציה לרשום נכסים בטאבו והרישום הקנייני כולו יהיה אצל החברה המשכנת. מהי אותה חברה משכנת? מה תוקפן של הזכויות הרשומות בה? המשיכו לקרוא וגלו.
מה זה חברה משכנת?
חברה משכנת הינה חברה האחראית על רישום הזכויות בנכס מקרקעין לפני רישומן בטאבו. על פי רוב, החברה המשכנת תהיה החברה הקבלנית שבנתה את הנכס או פירמת עורכי הדין המייצגת את אותה חברה קבלנית.
החברה המשכנת תערוך מרשם, על סמך חוזי המכר שנחתמו בין הקבלן לבין קוני הדירות, הכולל את הזכויות והשעבודים בדירות שנבנו. בסופו של התהליך, כאשר ניתן יהיה לרשום את הדירות בטאבו, החברה המשכנת תרשום את הזכויות בטאבו על פי המרשם שערכה היא בהסתמך על חוזי המכר. חשוב להדגיש כי אותו מרשם של החברה המשכנת לא יכלול רק זכויות ובעלויות בדירות, אלא גם מעין הערות אזהרה.
בנק מממן עשוי לדרוש התחייבות לרישום משכנתא והסדרת בטוחות נוספות. אין מדובר בהכרח בהערת אזהרה הרשומה בטאבו: יש לבדוק את ההתחייבות של החברה, את רישום המשכון ככל שנדרש ואת התנאים לרישום המשכנתא בעתיד.
המסלול הרישומי תלוי בנכס ובאזור שבו הוא נמצא. קיימים נכסים שהזכויות בהם מנוהלות לאורך זמן בחברה משכנת או בגוף אחר, אך אין להסיק שכל הנכסים באזור מסוים אינם ניתנים לרישום. יש לבדוק את מצב החלקה ואת האפשרות להשלמת הרישום בכל עסקה.
אישור זכויות חברה משכנת
כאשר רוכש מעוניין לקנות דירה, הוא נדרש להוציא נסח טאבו שיפרט אודות הזכויות בדירה, ההצמדות לדירה (מחסנים, חניות וכדומה), הערות אזהרה על הנכס ועוד. כך למשל, במהלך בסיסי, אדם המעוניין לרכוש דירה יוציא נסח טאבו, ויבין מיד כי הבעלות רשומה על שם מדינת ישראל ו/או רשות הפיתוח ו/או קרן קיימת לישראל ו/או על שם קבלן אשר הוא הבעלים בקרקע.
כשנסח הטאבו אינו משקף את זכויות הרוכש בדירה, יש לקבל אישור זכויות מהגוף שמנהל את הרישום ולבחון את שרשרת המסמכים. לעיתים יש צורך גם בהודעת רמ״י ובמסמכים נוספים; אישור החברה אינו בהכרח כולל כל מידע המצוי במרשמים אחרים.
אישור הזכויות הוא מסמך מהותי לבדיקת המצב הרשום אצל החברה, אך אינו זהה במעמדו לנסח טאבו. אין להסתפק בו לבדו: יש לבדוק גם חוזים, משכונות ושעבודים ומסמכים רלוונטיים נוספים לפי זהות הצדדים והנכס.
באישור הזכויות של חברה משכנת על החברה על החברה המשכנת לפרט פירוט המאפשר עסקה במקרקעין – פרטי בעל הזכות, פרטי הזכות של בעל הזכות (דירה, בניין קומה וכיוצ"ב), הצמדות לדירה, האם יש או אין משכנתא ועוד. ללא פרטים אלה קשה מאוד לרכוש דירה מחברה משכנת.
עלות אישור זכויות חברה משכנת
יש להבחין בין שירות של רמ״י לבין אישור של חברה משכנת פרטית. אגרת רמ״י אינה בהכרח התעריף של חברה אחרת, ולשירותים שונים עשויים לחול תעריפים והסדרי פיקוח שונים. לפני תשלום יש לבקש פירוט של השירות והסכום.
כדאי לבדוק אם ניתן לקבל את האישור ישירות מהגוף המנהל, ובאילו דרכים. שירות מקוון וזמני הטיפול אינם אחידים בכל החברות. אם נעזרים במתווך שירות, יש להבחין בין האגרה או התעריף לבין שכר השירות הנוסף.
עלות אישור זכויות בחברה משכנת שאינה רשות מקרקעי ישראל
במקרה בו אישור הזכויות לא ניתן על ידי רשות מקרקעי ישראל – החברה המשכנת מחויב לעמוד בתנאים של צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999.!
כאשר חל צו הפיקוח, יש לפעול לפי השירות והתעריף המפוקחים המעודכנים. אין להציג סכום אחיד של 300 ש״ח או 80–100 ש״ח כחל על כל פעולה וכל גוף. אם הדרישה אינה ברורה, בקשו פירוט ובדקו אותה לפני תשלום.
העברת זכויות חברה משכנת
אישור זכויות מחברה משכנת הוא, כאמור, מסמך המציג את הזכויות במקרקעין. אולם כדי שהזכויות אכן יופיעו אצל החברה המשכנת, יש לרשום תחילה את אותן הזכויות אצל החברה המשכנת. הליך רישום הזכויות אצל החברה המשכנת, נקרא העברת זכויות. העברת זכויות בחברה משכנת נדרשת הן במכירה הראשונית, כלומר במכירת הדירה על ידי הקבלן לקונה הראשון, או במכירה משנית, מהרוכש הראשון לרוכש שני.
זאת, כמובן, בתנאי שהדירה עוד לא נרשמה בטאבו והחברה המשכנת היא זו המנהלת את המרשם בעניינה. העברת זכויות בחברה משכנת הינה פעולה משפטית, שתעלה לכם כסף. תידרשו לשלם שכר טרחת עורך דין עבור פעולת העברת הזכויות במקרקעין. עם זאת, שכר טרחת עורך הדין עבור העברת זכויות בחברה המשכנת, מוגבל בצו הפיקוח על מחירי מוצרים ושירותים.
יש להבחין בין תשלום לחברה או לנותן השירות בעד העברת הזכויות לבין שכר עורך הדין המייצג אתכם בעסקה. מגבלת מחיר על שירות רישום מסוים אינה תקרה כללית לשכר הייצוג המשפטי. יש לבדוק תחולה ותעריף לפי סוג הפעולה.
קניית/מכירת דירה מחברה משכנת – חובה עם עורך דין
לצערנו הרב, החקיקה בתחום רכישה ו/או מכירת דירות עם חברה משכנת לוקה בחסר. ישנן הרבה מאוד חורים בחקיקה, וכאשר יש חורים, הצד החזק ימשוך לכיוון שלו וידאג שזה ישרת את האינטרס שלו. לכן, קנייה ומכירת דירה מחברה משכנת היא עסק למקצוענים. אם אתם עומדים בפני רכישת דירה מחברה משכנת – עליכם ליטול את שירותיו של עורך דין למקרקעין שביצע מספר רב של עסקאות עם חברות משכנות.
לא פעם חוסר הניסיון מגיע לפתחו של הרוכש / המוכר – עורך דין לא מנוסה יסרב לניהול עסקה בצורה נורמטיבית עקב חוסר ידע ו/או ניסיון, או יקשה בקיומה. במקרים רבים בהם ייצג משרדנו מוכרים – עורכי הדין של הקונים לא הבינו את המשמעות של קניית דירה מחברה משכנת, מה שהוביל לכישלון בעסקה מצוינת לקונים אשר עורך דינם הפחיד אותם שלא לצורך.
כמו כן, לא פעם משרדנו נאלץ לתקן פעולות של עורכי דין אחרים בעת רכישת דירה מחברה משכנת, שכן הם לא ידעו להגן על זכויות הקונים, ולדאוג לבטוחות המתאימות לצורך קבלת משכנתא ו/או רישום העסקה כדין. לכן, הטיפ החשוב ביותר הוא לשכור את שירותיו של משרד עורכי דין העוסק בעסקאות מול חברות משכנות.
נציין כי משרדנו ליווה עשרות חברות משכנות, וביצע מאות פעולות של העברת זכויות בחברה משכנת, בין אם ברשות מקרקעי ישראל ו/או חברות פרטיות, ואנו נשמח להעמיד ניסיון זה לשירותכם – הקוראים.
חברה משכנת – מסקנות | אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד
לסיכום, חברה משכנת היא חברה קבלנית המנהלת את רישום הזכויות במקרקעין לפני רישום הזכויות בטאבו. רישום הזכויות נקרא העברת זכויות ורוכשי דירות יוכלו להוציא אישור זכויות, המפרט מהן הזכויות והחובות בנכס מסוים הרשום אצל החברה המשכנת. צרו קשר עם משרדנו, אושר אלקיים ושות', לצורך רישום זכויות בחברה המשכנת, הוצאת אישור זכויות מהחברה המשכנת, או רכישת דירה הרשומה בחברה המשכנת.
לקריאה נוספת: שכר טרחת עורך דין קניית דירה מקבלן.
