רכשתם דירה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן? חושבים למכור אותה לאחר כמה שנים? הדרך למכירה מחייבת את מחיקת הערת האזהרה. אז מהי בכלל הערת האזהרה שנרשמת לטובת משרד הבינוי והשיכון? למה היא מופיעה דווקא בפרויקטים של מחיר למשתכן? ומה צריך לעשות כדי להסירה? כל התשובות – במאמר שלפניכם.
מהי בכלל הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בפנקסי המקרקעין שמטרתה להבטיח כי מי שהתחייב לעשות עסקה במקרקעין – יקיים את התחייבותו.
ההערה "מזהירה" את הציבור כולו כי קיימת התחייבות לגבי הנכס, ומונעת רישום של עסקה נוגדת. בפועל, היא משמשת אמצעי פשוט אך יעיל מאוד להבטחת זכויות הרוכש עד שהעסקה נרשמת בטאבו על שמו. החוק קובע כי כל עוד רשומה הערת אזהרה, לא ניתן לרשום עסקה הסותרת את תוכנה, אלא בהסכמת מי שלזכותו נרשמה ההערה.
חשוב לשים לב כי הערת אזהרה אינה מוגבלת על פי חוק לרוכשי דירות בלבד. כל מי שזכאי לזכות קניינית בנכס יוכל לרשום הערת אזהרה לטובתו, עד להשלמת רישומה בטאבו.
כך, למשל, הבנק ידרוש כי תירשם הערת אזהרה לטובתו עם מסירת כספי המשכנתא. גם שוכר ששוכר דירה לתקופה ארוכה (שכירות לתקופה העולה על חמש שנים) יוכל לבקש רישום הערת אזהרה לטובתו, באופן שימנע רישום עסקאות סותרות בנכס.
הערת אזהרה במחיר למשתכן
בפרויקטים של מחיר למשתכן, נרשמת הערת אזהרה מיוחדת לטובת משרד הבינוי והשיכון. הסיבה לכך פשוטה: המדינה מעניקה לרוכשים הנחה משמעותית במחיר הקרקע, ולכן מטילה עליהם מגבלה – במשך תקופה של חמש שנים מקבלת טופס 4 או שבע שנים מהזכייה בהגרלה, אסור למכור את הדירה אלא באישור משרד הבינוי.
כל עוד לא חלפה התקופה או שלא התקבל אישור מהמשרד, לא ניתן להעביר את הדירה הלאה. הערת האזהרה שנרשמת על הדירה נועדה לאכוף את המגבלה הזו ולהבטיח שהזכאים עומדים בתנאי התוכנית.
איך נראית הערת האזהרה בנסח הטאבו?
הנה תמונה של נסח טאבו בו קיימת ההערה. כפי שניתן לראות – יש בה תאריך מדויק שלאחריו ניתן לבצע עסקה במקרקעין:
נציין כי במקרים בהם הדירה טרם רשומה בטאבו, תירשם "מעין הערת אזהרה" אצל החברה המשכנת. מבחינה משפטית ההבדל בין הערת אזהרה למעין הערת אזהרה זניח, ומלבד שוני פרוצדורלי בהליך רישומה ומחיקתה אין פערים משמעותיים לעניין המשמעות של הערת האזהרה במחיר למשתכן.
איך נראית הערת האזהרה בחברה המשכנת?
כפי שניתן לראות – החברה המשכנת תותיר את הערת האזהרה עד לתום המועד הקבוע. רק לאחר מחיקת ההערה בטאבו ובספרי החברה – ניתן יהיה להתקדם לעסקה!
רוצים למכור את הדירה? כך תעשו זאת נכון
לאחר סיום תקופת ההגבלה, או אם התקבל אישור מוקדם מהמשרד, ניתן למכור את הדירה – אך לא לפני שמוחקים את הערת האזהרה. מחיקה זו מתבצעת בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), ובלעדיה לא ניתן לרשום את הקונה החדש.
הליך המחיקה ארוך, מייגע ובירוקרטי, ומשרדנו מטפל במחיקת הערות אזהרה מול משרד הבינוי, החברה המשכנת ולשכת רישום המקרקעין.
באחד המקרים פנו אלינו בני זוג שסברו כי חלפו 7 שנים ממועד הזכייה, ואף חתמו על הסכם מכר. בבדיקה התברר שהתאריך שבהערת האזהרה מאוחר יותר, כלומר ההסכם נחתם לפני תום תקופת האיסור. במקרה כזה יש לפעול מול משרד הבינוי והשיכון להסדרת המצב לפני השלמת העסקה. המסקנה: בדקו את התאריך הרשום בהערת האזהרה לפני החתימה.
עו"ד למחיקת הערת אזהרה של מחיר למשתכן – אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד
מעוניינים למחוק את הערת האזהרה? לא בטוחים כיצד לפעול מול משרד הבינוי או לשכת רישום המקרקעין? משרדנו עוסק בדיני מקרקעין ומלווה רוכשי דירות מחיר למשתכן מהרכישה ועד לרישום הזכויות. אני, עו"ד אושר אלקיים, אשמח להעניק לכם ייעוץ אישי שיחסוך לכם זמן וטעויות. לפרטים – צרו קשר.
