במדינת ישראל בכלל, ובערי המרכז בפרט (תל אביב, ראשון לציון, רמת גן ועוד), יש ריכוז גבוה מאוד של שוכרים במרכזי הערים, שנאלצו להתמודד בשנים האחרונות עם חוסר הוודאות של תוכנית תמ"א 38 או תוכניות פינוי בינוי – אשר ידועות בשם הליכי התחדשות עירונית. ברור לכל שמרבית הדיירים יעדיפו לא לגור באתר הבנייה או בקרבתו, ובעלי הדירות יודעים זאת.
לכן, לעיתים בעל הדירה מחליטים במודע שלא ליידע את הדיירים החדשים על הליך תמ"א מתוכנן במבנה או בקרבתו.
ישנן מספר דרכים שיעזרו לכם להימנע מחוסר וודאות ואי נעימות עתידית בקשר להליכי תמ"א בזמן שאתם בשכירות.
איך אפשר לדעת אם תהיה תמ"א בבניין
אם אתם נמצאים לקראת חתימת חוזה שכירות לדירה מקסימה שמאתם, אחת כזו שעונה על כל הצרכים שלכם, כדאי לכם לבדוק לפני כן האם מתוכננות עבודות תמ"א בבניין המדובר או בקרבת מקום, דבר שיכול להשפיע על ההחלטה שלכם האם להשכיר את הנכס או לא.
הדרך הראשונה והקלה ביותר לדעת אם יהיה תמ"א 38 בבניין היא לשאול את בעל הדירה / המשכיר האם חתם על הסכם תמ"א 38, או האם הוא יודע שעתיד להיות בבניין עצמו תמ"א 38.
עדיף לשאול את השאלות האלה בכתב בלבד (וואטסאפ יספיק), ולשאול עוד לפני הכוונה להגיע לדירה, כדי לחסוך טיול מיותר במקרה בו אתם יודעים מראש שאין לכם כוונה לגור בדירה.
אם בעל הדירה ישקר ויגיד שלא, ולאחר מכן יוודע לכם שהוא אכן התקשר בהסכם, הרי שמדובר בחוסר תום לב במשא ומתן והטעיה, מה שיכול לסייע לסיים את ההסכם באופן חד צדדי.
הדרך השנייה היא לבחון את הבניינים הצמודים לבניין המיועד ולשאול את ועד הבית של הבניין.
עליכם לחפש שלטים על הכוונה להקים מבנה של תמ"א 38 או פינוי בינוי, ולנסות להגדיל ראש ולשאול שכנים . אם אתם רואים שלט – תצאו מנקודת הנחה שבעתיד יהיו שם פיגומים ועבודות.
אם אתם מגלים שיש אי התאמה בין מה שאומר הועד, ומה שאומר בעל הדירה, עליכם לקחת את האפשרות החמורה מבין השניים – כלומר את זו שיש כוונה לערוך עבודות בבניין.
הדרך השלישית היא בדיקה באמצעות גוגל האם יש כוונה להגשת תמ"א 38 באיזור.
אתם יכולים לבדוק את הנושא באופן עצמאי ברשת, בעזרת חיפוש אחר מפת התמ"א העדכנית של ישראל / מפת התמ"א של הרשות להתחדשות עירונית / אתר העירייה, ולאתר בה את הכתובת המדויקת של הדירה והסביבה.
מה צריך לכתוב בהסכם השכירות בקשר לתמ"א?
מה קורה אם שני הצדדים יודעים, מודעים ומסכימים להסכם שכירות בבניין שעובר תמ"א 38?
במידה ששני הצדדים מיודעים מראש על קיומו של תהליך תמ"א 38 מתוכנן, יש לכלול על כך מספר סעיפים בהסכם השכירות. להסכם השכירות יש להוסיף את הסעיפים הבאים:
- סעיף עדכון בדבר עבודות – יש לכלול סעיף בחוזה השכירות המחייב ליידע את השוכר על כל התקדמות במשא ומתן מול החברה הקבלנית או מול הרשויות שעשויה להיות חשובה לשני הצדדים (קבלת היתר, הגעה לרוב הנדרש וכו').
הודות לעדכון זה יכול השוכר לחשב את דרכו בכל פעם מחדש ולהתכונן נפשית ופיזית לרעש שיתחיל בקרוב. עדכון זה נותן לבעל הבית קצת זמן למצוא שוכר חלופי שיחליף את השוכר הקיים במקרה שהשוכר הקיים עוזב או מתכנן לעזוב.
- התרת ביטול החוזה – סעיף זה נחשב כזכות, אך קיימת חובת צדק מסוימת כלפי השוכר, שכן ללא אפשרות יציאה מהדירה, הוא לא ירצה להשכיר את הנכס גם בתקופה הקודמת לקראת עבודות תמ"א.
סיום מוקדם של חוזה השכירות הוא זה שמעניק לשוכר שקט נפשי בעת ההשכרה, מתוך ידיעה שכמקובל בישראל יכול לחלוף זמן רב עד תחילת העבודה בפועל, ובינתיים הוא נהנה מדירה נוחה ונעימה במיקום המתאים לצרכיו.
מן הצד השני, יכול להיות שעל המשכיר חלה חובה לסיים את ההסכם מול השוכר לשם ביצוע עבודות, ועל כן יש לעגן את ההסכמה בכתב על מנת לשלול ספק בנוגע למועד סיום השכירות.
- שכר הדירה בתקופת התמ"א – יש לכלול סעיף ספציפי הכולל את שכר הדירה בתקופת התמ"א (ראו פירוט בפרק "שכר דירה בתקופת תמ"א" בהמשך). יחד עם זאת – חשוב לציין מפורשות מה ייחשב כסיום עבודות התמ"א בבניין, וזאת מתוך הבנה שלאחר מועד זה המחירים ישובו למחירים בטרם עבודות התמ"א.
- אפשרות למציאת שוכר חלופי – לא פעם שוכרים חושבים שהם יכולים לעמוד בעבודות תמ"א, אך מתבדים ומגלים שקשה לחיות בבניין שעובר עבודות. יש לקבוע סעיף המאפשר יציאה במקרה של מציאת שוכר חלופי באותם תנאים בדיוק (בלי העלאת שכר הדירה)
אם בעל הדירה הסתיר מהשוכר מידע על תמ"א מתוכננת, השוכר עשוי להיות זכאי לבטל את החוזה בטענת הטעיה ולתבוע פיצויים. הביטול אינו אוטומטי: יש למסור למשכיר הודעת ביטול בתוך זמן סביר מרגע שהשוכר גילה את העובדות, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.
המלצות למשכיר ושוכר בשכירות בתמ"א
בעת חתימת חוזה, למרות שלרוב השוכרים הם הצד החלש במערכת יחסים שוכר-משכיר, על הדיירים לעמוד על שלהם כדי לא להיפגע מתהליך התמ"א המתוכנן.
הדיירים יכולים לבקש הוספת סעיפי תמ"א בחוזה השכירות אשר יבואו לטובתם ויגנו על הזכויות שלהם, כמו למשל, מתן הודעה מראש על כל התקדמות משמעותית בתהליכי התמ"א, המאפשרת לשוכר להחליט בכל נקודת זמן כזו האם הוא מעוניין להמשיך ולהשכיר את הדירה או לא.
כמו כן, אם הדיירים מחליטים להישאר בדירה גם במהלך ביצוע העבודות, כדי לבדוק עם בעל הדירה האם ניתן יהיה להוריד בדמי השכירות, כמו גם לבדוק לגבי ביטוח תכולת דירה.
במקרים מסוימים במהלך ביצוע תמ"א יכול להתפוצץ צינור או להיגרם נזק אחר לתכולת הדירה, לכן חשוב לבדוק עם בעל הדירה מראש לגבי ביטוח ומה הוא מכסה.
גם על המשכיר כדאי לבדוק מספר תנאים לפני חתימת חוזה, במיוחד כאשר התמ"א מתקרב, ולבעל הדירה יהיה קשה יותר למצוא דיירים בזמן ביצוע עבודות בניה.
יש לתאם ציפיות מול הדיירים ולהבין האם הם מודעים לכל ההשלכות של מגורים במהלך ביצוע תמ"א. לבעלי הדירה כדאי לחשוב על הטבה בדמי השכירות החודשית כדי להטיב עם השוכרים ובכך למנוע מהם לעזוב את הדירה באמצע חוזה השכירות.
האם ניתן להפחית / להוריד את דמי השכירות בתמ"א ובכמה?
רבים מבעלי הדירות אשר מחליטים כצעד מטיב עם השוכרים, להוריד את דמי השכירות החודשית כדי שלשוכר יהיה משתלם להמשיך ולשכור את הנכס גם בתקופה בה מתבצעות עבודות תמ"א בפועל.
כך שני הצדדים יכולים להרוויח משכירת דירה בתקופת תמ"א 38 – גם בעל הדירה ממשיך להרוויח דמי שכירות חודשית, גם אם נמוכה יותר, וגם השוכר לא צריך להיות מטורטר ולחפש דירה חדשה, אלא ממשיך להתגורר באותה הדירה ואפילו לשלם סכום מופחת.
הפחתת שכר הדירה כפיצוי על אי הידיעה מתי יתחילו עבודות התמ"א זה הוא דבר שנוח לבעלי הדירות. שהייה בדירה בבניין העובר תמ"א לא קלה לרוב הדיירים.
למרבה המזל רוב הדיירים נמצאים רוב שעות היום מחוץ לדירה ולא בהכרח סובלים מהרעש במהלך היום. ועדיין, לרוב בעלי הדירות קשה עד בלתי אפשרי למצוא שוכרים עבור דירות המתוכננות לעבור תמ"א, ו במידה וכבר מתבצעים תהליכי תמ"א בשכנות. מכאן נהוג על ידי בעלי הדירות להוריד בדמי השכירות על כ-30%–40% מדמי השכירות הממוצעים בסביבה.
דבר נוסף שחשוב לתת עליו מענה הוא בכמה תעלה השכירות לאחר סיום עבודות התמ"א, והאם זה יהיה לסכום המקורי בטרם העבודות, או לסכום חדש שישקף את העלייה ברמת החיים בדירה (חדר נוסף, חניה, מרפסת וכו').
