בתקופה האחרונה עולות הצעות להגביל את דמי התיווך שמתווכים יכולים לגבות בעסקאות. האם מדובר בהצעות טובות? האם הן אכן יעצרו את עליית המחירים בשוק או לפחות ימתנו את העליות? לדעתי האישית, מטרת החוק חיובית אבל התשובה היא שלילית. המשיכו לקרוא וגלו מדוע מדובר בהצעה שלילית ומזיקה, שלא מיטיבה עם ציבור רוכשי הדירות אלא דווקא פוגעת בהם ובאינטרס שלהם.
הצעה להגבלת דמי תיווך
חבר הכנסת ינון אזולאי (ש"ס) הגיש בסוף שנת 2022 את הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון – הגבלת דמי תיווך), התשפ"ג–2022, שמגבילה את דמי התיווך שמתווך יכול לדרוש בעסקה. על פי ההצעה, מתווך לא יוכל לגבות יותר מאחוז אחד מהעסקה או 10,000 שקלים, לפי הנמוך מביניהם.
תכלית הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון – הגבלת דמי תיווך), התשפ"ג–2022 היא לעצור את עליית דמי התיווך בשנים האחרונות ואף להחזיר את השוק שנים רבות אחורה.
חשוב לציין שהצעות חוק דומות הן נושא שעלה בכמה כמעט בכל כנסת, כאשר הצעות חוק דומות בעיקרן הונחו על שולחן הכנסת התשע-עשרה על ידי חבר הכנסת נחמן שי וקבוצת חברי הכנסת (פ/1748/19), על שולחן הכנסת העשרים על ידי חברת הכנסת מירב בן ארי (פ/3500/20) ועל שולחן הכנסת העשרים וארבע על ידי חבר הכנסת רון כץ (פ/3718/24).
חשוב לדעת כי המחיר המקובל היום לדמי תיווך הוא 2% פלוס מע"מ, כך שמדובר בהצעה המשנה משמעותית את כללי המשחק ואת שוק התיווך בישראל.
יתרונות בהצעה להגבלת דמי התיווך
ישנם 3 יתרונות להגבלה בחוק של דמי התיווך – הראשונה היא שמירה על האינטרס של הרוכשים שהם קהל שבוי ברגע שדירה מועמדת למכירה בתיווך, השנייה היא של המוכרים עצמם, שכן הם יוצאים חזרה לשוק ויהיו מחוייבים בתשלום אותם דמי תיווך, והשלישית היא שדמי התיווך גבוהים במיוחד לאור עליית מחירי הדיור.
כפי שכבר נרמז, מדובר בהצעה לא טובה וכל עורך דין מקרקעין סביר יתנגד להצעת החוק. אולם לפני שיוצגו הצדדים השליליים בהצעת החוק, ננסה להציג את ההצעה להגבלת דמי התיווך באור חיובי ואף למנות את יתרונותיה.
1. שמירה על אינטרס הרוכשים
מחירי הדירות עלו בקצב מטאורי בשנים האחרונות. המחירים כיום לא מזכירים את המחירים של לפני 5 שנים והמחירים של לפני 5 שנים לא מזכירים את המחירים של לפני 10 שנים. למעשה, בעשור האחרון חלה עלייה כמעט מתמדת במחירי הדירות, למעט האטה קצרה בשנים 2018–2019 ובשנת 2020 (שנת הקורונה), שהסתיימה מהר והמחירים חזרו לעלות.
אמנם כיום אנליסטים מזהים עצירה במגמת העלייה ואף היפוך במגמה באזורי פריפריה, אך מוקדם לדעת עד כמה מדובר במגמה אמיתית שתישאר גם לאחר הפסקת העלאות הריבית וחזרת רוכשים פוטנציאליים רבים למשחק. בפועל, עוד חסרות דירות רבות בישראל, הביקוש הריאלי עוד עולה על ההיצע, כך שסביר מאוד שמגמת העלייה תימשך.
דמי תיווך נקבעים כאחוזים מתוך העסקה. במציאות בה העסקה מתייקרת ומתייקרת, לא סביר שאחוזי התיווך יישארו אותו דבר שכן הסכומים שמרוויחים המתווכים גדלים בצורה ניכרת. במציאות, לא רק שהאחוזים לא ירדו אלא שהם אף עלו. במצב שכזה, נכון להתערב בשוק ולהגביל מחירים באמצעות הגבלת דמי תיווך.
2. שמירה על אינטרס המוכרים
הגבלת המחירים מסייעת לכאורה גם למוכרים. המוכרים הופכים, על פי רוב, לרוכשים בעצמם וגם הם צריכים להתמודד עם המחירים האסטרונומיים של השוק. לכן, ההצעה תיטיב גם עמם.
3. מה שהיה נהוג פעם לא נהוג היום
עמלת תיווך בגובה 2 % בתוספת מע"מ הייתה בעבר שכר עבודה ראוי והוגן עבור מכירת דירה. המחירים היו נמוכים בהרבה, ודירות היו יכולים להימכר ב-100,000 שקלים או מאות אלפי שקלים בודדים.
בנוסף, בעולם שבו אין רשתות חברתיות ואתרים כמו יד 2 ומדלן שם אפשר לפרסם בחינם, על המתווך לשכור שטח פרסום יקר ולהחזיק מזכירה שתענה לכל הטלפונים ושתתאם את כל הפגישות. כיום – הכל אחרת. מחירי הדירות הזולות ביותר הן 1,000,000 ₪, ו-2% מכל צד זה עשרות ומאות אלפי שקלים!
חסרונות בהצעה להגבלת דמי תיווך
ישנם מספר רב של חסרונות בהצעה להגבלת דמי תיווך, בין היתר (1) פגיעה בעיקרון השוק החופשי; (2) שירות פחות טוב ממתווכים; (3) חוסר התאמה לשוק; (4) הוצאות שיווק גדולות מההכנסה. החסרונות בהצעה רבים ומשמעותיים. נסתפק בסקירת המשמעותיים שבהם וכן בהפרכת הטיעונים התומכים בהצעה.
1. פגיעה בעקרון היד הנעלמה
עקרון היד הנעלמה הינו עיקרון כלכלי פשוט הקובע כי תנאי השוק מיטיבים עם כל השחקנים במשק. השוק מגיע לשיווי משקל מאוזן, המייצג באופן הטוב ביותר את האינטרס של כל הצדדים. התערבות ממשלתית פוגעת בעקרון זה ומונעת מהשוק להגיע לאיזון הנכון, ופוגעת גם בעיקרון השוק החופשי שמאפשר לשוק להתמודד בצורה יעילה עם מתווכים לא יעילים.
הטיעון גורס, למעשה, שהתערבות ממשלתית תפגע באיזון העדין של השוק החופשי. אף אחד לא מחייב מוכרים וקונים להיעזר מתווכים לעסקאות מקרקעין. למעשה, עסקאות רבות יותר ויותר נערכות ללא כל תיווך. אם צדדים בוחרים להיעזר במתווך, כנראה שיש לכך ערך מוסף עבורם ומשתלם עבורם לשלם את דמי התיווך. התערבות ממשלתית תפגע בעסקה משתלמת זו.
2. שירות פחות טוב
המחיר הממוצע לדירה בישראל בשנת 2026 חצה את רף שני המיליון שקלים ועומד כיום על כ-2.2 מיליון שקלים. המשמעות היא שעמלת התיווך הממוצעת עומדת על כ-44 אלף שקלים, לא כולל מע"מ לכל צד לעסקה. ההצעה החדשה חותכת את דמי התיווך בכמעט 75%! לא ניתן לצפות שמתווכים ישקיעו את אותה השקעה עבור סכום פעוט כל כך, מה שיפגע ישירות בקונים ובמוכרים שלא ייהנו משירותי התיווך להם הם ציפו.
3. חוסר התאמה לשוק
הצעת החוק מציגה שתי אלטרנטיבות – אחוז אחד מהעסקה או 10,000 שקלים. מדובר בחלופות מגוחכות, שכן בודדות הדירות בישראל שאחוז אחד שלהם הוא פחות מעשרת אלפים שקל. המשמעות היא שהשכר יוגבל כמעט תמיד לעשרת אלפים שקלים, בין אם מדובר בדירת 3 חדרים בבת ים ובין אם מדובר בוילה בשכונת צהלה בתל אביב.
מדובר במציאות מופרכת, המשבשת לחלוטין את התמריצים של המתווכים והצדדים לעסקה ולמעשה מוחקת כמעט לחלוטין את שוק התיווך.
4. הוצאות שיווק גדולות
על מנת לפרסם נכס למכירה יש לשלם אלפי ולעיתים עשרות אלפי שקלים. הסיבה לכך היא שחברות כמו יד 2 מחייבות! מתווכים לפרסם בתשלום אצלם – מה שמחייב אותם להתנהל נכון מבחינה כלכלית, שכן פרסום של נכס ללא בלעדיות וללא תשלום – תהווה הוצאה ללא כיסוי שעלולה להפיל את שורת הרווח של המתווך.
עכשיו חשבו על מתווכים שמנסים למכור דירה בעייתית – הפרסום יכול להיות לאורך זמן רב, ולעלות הרבה מאוד כסף. לכן, הצעה שמגבילה בפועל ל-10,000 ₪ את דמי התיווך מהווה החלטה אומללה שתסגור את הגולל על תחום התיווך בישראל.
הגבלת דמי תיווך בשכירות
לפי חוק השכירות והשאילה, שוכר לא יישא בדמי תיווך שהמשכיר התחייב לשלם למתווך, אם המתווך פעל מטעם המשכיר. מדובר בניסיון מסוים להגבלת דמי התיווך בעסקאות. אולם בפועל, מתווכים מחתימים שוכרים על חוזים המאפשרים להם לשלם להם, כך שההגבלה לא עובדת. המסקנה היא שניסיונות להגביל את השוק החופשי אינם מצליחים ופעמים רבות, הם גורמים ליותר נזק מתועלת.
לסיכום
לסיכום, הצעת החוק להגבלת דמי התיווך הינה הצעה שגויה לדעתו של עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן בעל הבנה עמוקה בנושאים אלו ולדידו הצעת החוק לא רק שלא תועיל לרוכשים ותעצור את עליית המחירים, אלא שהיא אף תפגע ברוכשים ובמוכרי הדירות. זאת, מלבד הפגיעה האנושה במתווכים עצמם.
