בחוזים מ־7.7.2022: אם חלף חודש מהמועד החוזי והדירה לא הועמדה לרשות הקונה, הפיצוי מחושב מתום החודש הראשון: דמי שכירות של דירה דומה בחודשים השני–הרביעי; 125% בחודשים החמישי–העשירי; ו־150% מהחודש ה־11 ואילך. כל חודש או חלק ממנו נספר לפי הוראות החוק.
אין להניח שכל טענת “כוח עליון” פוטרת את המוכר. בנוסח החדש החריגים ממוקדים באיחור שנגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או בנסיבות סיכול העומדות בתנאים המחמירים של סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות). יש לבדוק את החוזה, סיבת האיחור והראיות.
מועד מסירת דירה מקבלן
נתחיל כבר בהתחלה – בכל חוזה מכר הקבלן מנסח את ההסכם שיהיה 110% לטובתו. ושלא תטעו! לא משנה כמה אשת המכירות נחמדה, כמה איש השיווק מבטיח – כל מה שכתוב בהסכם יהיה לטובת הקבלן, בין אם זה חוקי ובין אם לאו. הסיבה לכך היא פשוטה – הנייר סופג הכל. אפשר לרשום גם דברים לא חוקיים, והעלות של שכירת עורך דין כדי להפריך אותם גבוהה, ולכן קונים רבים מוותרים.
כך למשל בנושא מועד מסירת דירה עליו נפרט במאמר זה.
על פניו דבר פשוט וידוע – ובכל הסכם לקניית דירה מקבלן יש מועד מסירת דירה. או לא?
לצערנו הרב לא פעם קבלנים מנסים להתחמק בכל דרך אפשרית מאפשרויות שעשויים להגביל אותם. אז מה עושים קבלנים שמתחכמים? הם קובעים מועד מסירה לדירה מקבלן שהוא אמורפי. שכולו תלוי בהם.
כך למשל לא פעם נחתמים הסכמים של דירה על הנייר שאין בהם מועד מסירת דירה מקבלן עם תאריך ברור, אלא קובעים בו מעיין כלל. הניסוח יהיה כפוף לאירועים כמו: "לאחר קבלת היתר בנייה"; "לאחר קבלת היתר שינויים", "לאחר בניית קומות המסחר" ועוד אירועים אחרים כיד הדימיון.
לכן, אם המועד לא ידוע, לקבלן יש "מרווח טעיה" וגם אפשרות לשלוט בנרטיב ובלוח הזמנים. ירצה הקבלן יקבל או יעניק את האישור, ידחה את מועד השלמת הבניה, וכל דבר ונושא אחר שיכול לסייע לו בהימנעות מתשלום פיצוי בהתאם לחוק.
בנוסף, ישנם אירועים שיכולים לעכב את המסירה והם לגיטמיים, והנם בבחינת כח עליון (יפורט להלן), ואלו יעניקו לקבלן תקופת חסד (גרייס), במסגרתה האיחור במסירה לא ייחשב להפרה של החוזה ולא יזכה בפיצויים. אולם לאחר תום ימי החסד, אם הקבלן טרם ימסור את הדירה לקונה, הדבר ייחשב לאיחור במסירת דירה מקבלן מהסוג אשר מזכה את הקונים בפיצוי לפי חוק המכר (דירות).
לפי המצב ביחס לאיחורים במסירה, הקבלנים משתמשים כמעט תמיד בסעיף 5א(ג) לחוק המכר וטוענים שמדובר במצבים של איחור במסירת דירה מקבלן, וכי האיחור נובע מנסיבות שאינן בשליטתם (על אף שלרוב הם כן), ולכן לרוכש קיימת יכולת להתנגד אך ורק באמצעות בית המשפט שיפסוק פיצוי לאחר הליך משפטי ממושך והוצאות כספיות לעורך דין למקרקעין. הדבר נעשה על ידי החברות למרות שטענות הנוגעות ל"נסיבות שאינן בשליטת המוכר" נפסלות ברוב המוחלט של הפעמים בבתי המשפט.
חשוב שתדעו – הפסיקה וההלכות של בתי המשפט השונים פוסקים פעם אחר פעם כנגד חברות כאלה. לכן, אם אין מועד מסירה קבוע, או שמועד המסירה לא צוין במפורש, ניתן לטעון כנגד חברות אלה במקרים אלה, אך זה צריך להיעשות על ידי עורך דין מיומן למקרקעין.
סעיף 5א לחוק המכר (דירות): מה הוא קובע?
סעיף 5א קובע מנגנון פיצוי סטטוטורי בשל איחור במסירה. נקודת הבדיקה הראשונה היא תאריך כריתת חוזה המכר, משום שתיקון 9 שינה את תקופת ההמתנה, מדרגות הפיצוי והחריגים לאחריות המוכר.
חוזה שנחתם לפני 7.7.2022
על חוזה שנכרת לפני תחילת תיקון 9 חל הנוסח הקודם. כאשר האיחור עבר 60 ימים, הקונה היה זכאי ככלל לפיצוי ללא הוכחת נזק בעד התקופה שמן המועד החוזי: 150% מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה עד תום שמונה חודשים מהמועד החוזי, ו־125% מהחודש התשיעי ואילך. יש לבחון גם את נוסח החוזה ואת החריג שחל לפי הדין הישן.
חוזה שנחתם מ־7.7.2022: תיקון 9
אם המוכר לא העמיד את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מהמועד החוזי, זכאי הקונה לפיצוי ללא הוכחת נזק לפי הסכום שהוסכם בחוזה או לפי המדרגות שבחוק, לפי הגבוה:
- מתום חודש ועד תום ארבעה חודשים מהמועד החוזי: 100% מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה;
- מתום ארבעה חודשים ועד תום עשרה חודשים: 125% מדמי השכירות של דירה דומה;
- מהחודש ה־11 ואילך: 150% מדמי השכירות של דירה דומה.
החודש הראשון אינו מזכה בפיצוי לפי המנגנון החדש. לדוגמה, אם הדירה נמסרה באיחור של חודשיים מלאים, תקופת הפיצוי הסטטוטורית מתחילה מתום החודש הראשון ולא מהמועד החוזי עצמו. אין לחשב אוטומטית שני חודשי שכירות.
הפטור בנוסח החדש חל כאשר האיחור נגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או כאשר מתקיימים תנאי הסיכול שבסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות). עומס עבודה, קושי עם קבלני משנה או טענה כללית למצב חירום אינם פטור אוטומטי; נדרשת בדיקה עובדתית ומשפטית.
הנוסח הרשמי של התיקון פורסם בספר החוקים: חוק המכר (דירות) (תיקון מס׳ 9), התשפ״ב–2022.
מהו שכר דירה בגין איחור במסירה? הגדרה של דירה דומה בגודלה ומיקומה
בגלל שהקוראים של האתר שלנו אוהבים לקרוא, ואוהבים שאנו מגלים להם סודות מקצוע, עכשיו נגלה לכם קצת למה חשוב לקחת עורך דין לצורך הייצוג ברכישת דירה חדשה מקבלן. סעיפי החוק לגבי איחור במסירה הם קוגנטיים – אבל הדבר לא מונע מהם לציין דברים שהם בניגוד מוחלט לחוק. הנה דוגמה לסעיף שקיים אצל הרבה מאוד קבלנים. הסעיף קובע את מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה בהתאם לנוסחה של "דירה דומה בגודלה ומיקומה". על פניו נשמע סביר?
ממש לא!
במקרה הספציפי הזה הקונה רכש דירת 5 חדרים עם גן של 200 מ"ר חצר, 2 חניות ומפרט פרמיום בעיר מודיעין – בה דמי השכירות החודשיים עומדים על כ-9,000 ₪ בחודש.
כלומר, גובה הפיצוי בגין כל חודש אמור להיות 13,500 ₪ לכל חודש איחור (חישוב לפני תיקון 9). וכמובן – הקבלן איחר ביותר משנה (תקופת הקורונה) אבל זה לא מנע ממנו לטעון להתקיימות הסעיף במקרה דנן. הוא גם העביר רק לאחר 9 חודשים (עליהם הוא טען איחור בטענת כח עליון) את הסכום שהוא קבע לעצמו. במקרה זה, בעקבות פנייה משפטית, הקבלן שילם ללקוח פיצוי נוסף על הסכום שהעביר מיוזמתו, בלי צורך בהגשת תביעה. (כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, ואין בכך כדי להבטיח תוצאה דומה.)
קשיים בקבלת פיצויים על איחור במסירת דירה מקבלן
הסייגים לחובת הפיצוי תלויים במועד חתימת החוזה. בחוזים שנחתמו לפני 7.7.2022 (הנוסח הקודם), הצדדים יכלו להסכים שהפיצוי לא יחול כאשר האיחור נגרם מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, שלא היה עליו לצפותן בעת כריתת החוזה ושהוא לא נשא בסיכון להתרחשותן. בחוזים שנחתמו מ-7.7.2022 ואילך (תיקון 9), המוכר פטור רק אם האיחור נגרם ממעשה או ממחדל של הקונה בלבד, או בנסיבות שמקיימות את התנאים המחמירים של סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות) (סיכול).
קבלנים טוענים לעיתים קרובות שהאיחור נגרם בשל רשויות כמו משרד הבינוי והשיכון, רמ"י או הרשות המקומית. בחוזים ישנים טענה כזו עשויה, אם תוכח ותיכנס לגדר הסייג, לפטור את הקבלן מהפיצוי. בחוזים חדשים היא תפטור אותו רק אם היא עומדת בתנאי הסיכול, וזה רף גבוה. כדי להתמודד עם טענות אלו, עליכם להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה אשר יוכיח כי האיחור במסירת הדירה נגרם באשמת הקבלן ולא באשמת הגורמים החיצוניים, עליהם מנסה הקבלן להשליך את האחריות.
ללא ייעוץ וייצוג משפטי, תתקשו להוכיח כי האיחור במסירה נגרם כתוצאה מהתנהלות הקבלן ואתם לא תזכו בפיצוי המגיע לכם כל כך. חשוב לשים לב כי על פי חוק המכר (דירות), אתם תהיו זכאים לפיצוי גם ללא הוכחת נזק! כלומר, תוכלו לקבל פיצוי על האיחור במסירה אף אם האיחור לא גרם לכם לכל נזק שהוא בפועל. מכיוון שכך, כדאי ורצוי להשקיע בהוכחת אחריות הקבלן, שכן זוהי המשוכה היחידה אשר עליכם לעבור בדרך לקבלת הפיצויים.
מתי אמורים לקבל פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן?
כפי שברור מהמאמר הזה, הקבלנים לא אוהבים לשלם. נוסף לכך שהם לא אוהבים לשלם, הם הצד החזק להסכם המכר, וקובעים את התקיימות התנאים בגין איחור במסירה. חשוב לציין כי את הכסף בגין האיחור במסירת דירה מקבלן הוא צריך לשלם מדי "בתום כל חודש בעד אותו חודש" אבל הלכה למעשה הקבלנים נמנעים לא פעם מתשלום, ולא משלמים.
כמה עולה עורך דין לתביעה בגין איחור מסירת דירה מקבלן?
לאור העובדה שרוב הקבלנים מסרבים לשלם את דמי האיחור מדי חודש, נאלצים לא פעם קונים לשכור את שירותיו של עורך דין למקרקעין שיתבע את הפיצוי בגין כך. שכר הטרחה של עורך דין בתחום של תביעה בגין איחור במסירה מורכב מ-2 תשלומים
תשלום קבוע וראשוני בגין התנהלות קדם תביעה – התשלום משולם בתחילת העבודה בגין קריאת התיק והעובדות, איסוף מסמכים, הכנת מכתב דרישה, ולאחר מכן התנהלות משפטית קדם משפטית מול הקבלן שעשויה לקחת כמה שבועות.
לאור זאת מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין לאחר כחודשיים של איחור בפועל. במצבים כאלה, יש להביא בחשבון שיש לעורך דין את היכולת לדרוש קבלת מידע בטרם קבלת תביעה, וכי אי העברת המידע תהווה התנהלות בחוסר תום לב של הקבלן, שיכולה לעמוד לו לרועץ בעת הגשת תביעה.
תשלום עבור הגשת וניהול תביעה בגין איחור במסירת דירה מקבלן – התשלום משולם בחלקו בתחילת ההליך, והיתר לאורך התקדמות ההליך, וחלקו יכול להיות על בסיס הצלחה בהשבת תשלומים ללקוח.
בשלב זה מתגלה החשיבות של ניהול ההליך בשלב הראשוני, שכן הגשת התביעה בדרך כלל כורכת בתוכה 3 אלמנטים – איחור במסירה, תשלומים ששולמו ביתר (אם היו) וליקויי בנייה. אם ההליך נוהל על ידי עורך דין לא מיומן, הרי שבתחילת התהליך הוא לא יבקש ו/או ידרוש את המסמכים הנכונים שיביאו לקושי משפטי בשלב השני.
שכר טרחה על בסיס הצלחה בלבד – מה כדאי לשקול?
יש לקוחות שמעדיפים הסדר שכר טרחה על בסיס אחוזים מההצלחה בלבד, בלי תשלום מראש. מדובר בהסדר לגיטימי, אך כדאי להבין את השיקולים: במבנה כזה התמריצים של עורך הדין ושל הלקוח לא תמיד חופפים, למשל בשאלה אם להתפשר מוקדם או להמשיך בהליך. משרדנו עובד במודל שמשלב תשלום ראשוני עם רכיב הצלחה, כדי שהטיפול בתיק יתנהל לפי האינטרס של הלקוח בכל שלב. לפני שבוחרים, מומלץ לברר מראש כיצד יתנהל התיק, מי יטפל בו ומה ההסדר בכל שלב.
אושר אלקיים משרד עורכי דין בגין איחור במסירת דירה
הגיע מועד מסירת הדירה והקבלן טרם מסר לכם אותה? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובייצוג רוכשי דירות מול קבלנים. ניתן לקבוע פגישת ייעוץ ראשונה במשרד לבדיקת החוזה והזכאות לפיצוי.
