תקנה 20 לתקנות מס רכישה

תקנה 20 לתקנות מס רכישה מעניקה הנחה משמעותית במס רכישה למקבלי דירות במתנה. מתי מי שקיבל דירה במתנה יתחייב במס רכישה? מתי הוא יהיה פטור ממס? באילו מקרים מקבל המתנה יתחייב במס רכישה מופחת, לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה? על שאלות אלו ואחרות נענה במאמר זה.

 

מס רכישה על דירה במתנה

כלל ידוע הוא שרוכשי דירות מחויבים בתשלום מס רכישה על הדירה שרכשו. המס משולם כאחוז מסוים ממחיר הרכישה של הדירה. אולם חוק מיסוי מקרקעין קובע כי לא רק רוכשי דירות ישלמו מס רכישה, אלא גם מי שקיבלו דירה במתנה יחויבו בתשלום מס רכישה. בעוד שרוכשי דירות ישלמו מס רכישה כאחוז מסוים מהמחיר ששילמו על הדירה וכתלות במספר הדירות וסכום הדירה, מי שקיבלו דירה במתנה ישלמו עליה מס רכישה בהתאם למחיר השוק של הדירה ביום קבלתה במתנה.

בכך, החוק מונע העברת דירות במתנה משיקולי מס ומונע עסקאות פיקטיביות בין אנשים משיקולי תכנון מס. אולם בעוד שקבלת דירה במתנה מצד שלישי חייבת במס רכישה מלא, קבלת דירה במתנה מקרוב תהיה פטורה, לפחות באופן חלקי, ממס רכישה. פטור זה ממס רכישה מוסדר בתקנה 20 ובתקנה 21 לתקנות מס רכישה. תקנה 20 מעניקה פטור חלקי ממס רכישה לדירה שהתקבלה מקרוב. יחד עם זאת הגדרה של קרוב שונה בין חוקים שונים, ועל כן עלינו לתת את הדגש לכך במסגרת ההעברה.

 

תקנה 20 לתקנות מס רכישה – פטור חלקי למתנה לקרוב

תקנה 20 לתקנות מס רכישה יוצרת מנגנון של פטור חלקי ממס רכישה בהעברת דירה במתנה לקרוב. מפאת חשיבותה של התקנה לענייננו, נביא אותה כאן בלשונה:

"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל." (תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה – 1974). המנגנון אותו יוצרת התקנה הוא של תשלום שליש מס רכישה, בהעברת דירה לקרוב.

 

למה קבעו בתקנה 20 שליש מס רכישה? למה לא מס רכישה מלא או פטור?

מהסיבה שהעברת דירה בתוך התא המשפחתי היא לאו דווקא עניין של מיסוי, אלא עניין משפחתי. יש רצון אמיתי להקל עם קרובי משפחה, ולהעניק מתנות עוד בשלב החיים, במקום למכור את הדירות ולהעביר את הכסף או להמתין לירושה. זה מנגנון חשוב המאפשר זמינות ומיידיות בעת ביצוע העברות בתוך המשפחה. בנוסף, אם יש מס רכישה רגיל, המס עשוי להיות רועץ לעסקה, ולא יאפשר העברה של נכסים על ידי הרוכשים, שכן יהיה צורך לממן את ההעברה באמצעות סכום חיצוני לעסקה.

מקבל המתנה יצטרך לחשב מהו מס הרכישה הרגיל שהיה עליו לשלם, אילו היה מקבל את הדירה שלא מקרובו. מקבל המתנה ישלם שליש מסכום זה, כך שהוא ייהנה מפטור משני שליש ממס הרכישה. חשוב לשים לב כי מנגנון זה רגיש לנסיבות הייחודיות של העסקה. כך, למשל, יש לבחון האם הדירה היא דירתו היחידה של המוכר או שמא יש לו דירות נוספות. נניח, למשל, כי אדם קיבל דירה במתנה מהוריו. שוויה של הדירה עומד על 1.5 מיליון שקלים.

ככל שהדירה היא דירתו היחידה של מקבל המתנה, הרי שהוא יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס רכישה. זאת, מאחר שעד למחיר של 1.9 מיליון שקלים, רוכשי דירה יחידה פטורים ממס רכישה. לכן, מס הרכישה הרגיל של מקבל המתנה עומד על 0 שקלים, וממילא גם שליש ממס הרכישה הרגיל עומד, כמובן, על 0 שקלים. לעומת זאת, בהנחה שמקבל המתנה מחזיק בדירות נוספות, הוא יחויב בתשלום מס רכישה בסך 40 אלף שקלים. שיעור מס הרכישה לדירה שנייה עומד על 8%, מה שאומר שמס הרכישה הרגיל על הדירה הוא 120 אלף שקלים. מקבל המתנה ישלם שליש מסכום זה, דהיינו 40 אלף שקלים.

 

מי נחשב לקרובו של אדם למס רכישה?

תשומת לב שיש הבדל בין ההגדרה של קרוב למס רכישה ומס שבח. תקנה 20 קובעת כי הנחה זו ניתנת בהעברת זכות ללא תמורה "מיחיד לקרובו". מי נחשב לקרובו של אדם? התשובה לשאלה זו מופיעה בסעיף ההגדרות שבסעיף 1 לתקנות. התקנות מגדירות קרוב ככל אחד מהאנשים הבאים:

  1. בן זוג
  2. הורה
  3. צאצא
  4. בן זוג של צאצא
  5. אח ואחות

 

עם זאת, תקנה 21 מעניקה פטור מלא בהעברת דירה במתנה בין בני זוג המתגוררים יחד. לכן, ככל שמקבל המתנה נמנה על רשימת הקרובים המוצגת והוא אינו בן זוג המתגורר יחד עם מקבל המתנה, הרי שחבות המס תעמוד על 1/3 ממס הרכישה הרגיל. קרוב שאינו נמנה על רשימה זו, יחויב בתשלום מס רכישה מלא.

 

תקנה 20 לתקנות מס רכישה משרד עו"ד אושר אלקיים

קיבלתם דירה במתנה? רוצים להעביר דירה במתנה מבלי לשלם מס מיותר? פנו אל עו"ד אושר אלקיים וזכו לייעוץ משפטי מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד אלקיים מתמחה בדיני המקרקעין ככלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. קבעו פגישה עם עורך דין אלקיים וערכו את העסקה בצורה נכונה מבחינה משפטית. עשו כן – וחסכו לעצמכם תשלומי מס מיותרים.

 

תקנה 20 לתקנות מס רכישה
תקנה 20 לתקנות מס רכישה

.

ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא תקנה 20 לתקנות מס רכישה

תקנה 20 קובעת כי בהעברה ללא תמורה בין אדם לקרובו יחול מס רכישה בגובה שליש (1/3) מאשר מס רכישה רגיל. 

תשומת לב שהתקנה קובעת שני תנאים מצטברים חשובים: שהאדם יהיה קרובו (בהתאם להגדרות בתקנות) וכי ההעברה ללא תמורה. אם לא מתקיים אחד מן התנאים, הרי שמדובר במכירה לקרוב ומס הרכישה שיחול יהיה ללא ההטבה

הגדרת קרוב מופיעה בסעיף 1 לתקנות מס רכישה. על פי ההגדרות קרוב משפחה הוא: 

  1. בן זוג של צאצא
  2. בן זוג
  3. צאצא
  4. הורה
  5. אח ואחות

 

תשומת לב שקיימת אי התאמה בין הגדרת הקרוב למס רכישה ומס שבח

אם אתם עומדים בפני העברת דירה לבן משפחה – עצרו. עליכם לעשות זאת עם עורכי הדין המנוסים ביותר! תפנו אלינו עוד היום ואנו נשמח לסייע לכם בכל שאלה, וללוות אתכם בכל הקשור בהעברת זכויות בתוך המשפחה.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין