תמ"א 38/2 זכויות קשישים

תמ"א 38/2 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, במסגרתה הדיירים נאלצים לעזוב את הבניין הקיים שיהרס, ובמקומו יבנה בניין חדש. הצורך בעזיבת הבית עלול להקשות במיוחד על אזרחים ותיקים וקשישים, אשר יכולתם לעקור ממקומם ולמצוא לעצמם דירה חלופית מוגבלת יותר.

להלן נכיר את זכויות הקשישים בתמ"א 38/2, נדון במצבים בהם סירוב שלהם לפינוי בינוי ייחשב ללגיטימי ומתי הסירוב יהיה לא סביר וניתן יהיה לכפות עליהם להשתתף בפרויקט תמ"א 38/2.

 

מה זה תמ"א 38/2?

מזה שנים מקודמת ברחבי הארץ תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ובניית ממ"דים לעת מלחמה. עד לשנות ה-80, סטנדרט הבנייה המקובל בארץ לא תאם לסטנדרט העמידות הנדרש מפני רעידות אדמה.

מאחר שארצנו יושבת על השבר הסורי – אפריקאי הסכנה לרעידות אדמה עוצמתיות היא ממשית ומוחשית, כפי שאכן אירע בארץ פעמים רבות בעבר, ולכן ישנה חשיבות רבה לחיזוק המבנים על מנת להימנע מאירוע קשה והרוגים רבים. תמ"א 38 מחולקת לשתי תוכניות משנה.

תוכנית המשנה הראשונה היא תמ"א 38/1 שעיקרה חיזוק מבנים קיימים, הוספת קומות לבניין, בניית מעלית ותוספת ממ"ד לכל דירה. התוכנית השנייה היא תמ"א 38/2. במסגרת תמ"א 38/2, מבוצע פינוי בינוי לבניין. כלומר, הבניין נהרס עד היסוד ונבנה במקומו בניין חדש.

יש להבחין בין תמ"א 38/2 לבין תוכניות פינוי בינוי. תוכניות פינוי בינוי נערכות לקבוצת בניינים יחדיו וכוללות שינויי תב"ע במנהל. לעומת זאת, תמ"א 38/2 מיועדת לבניינים בודדים או למספר מצומצם של בניינים ולא נדרש עבורה שינוי תב"ע אלא ניתן להסתפק באישור הוועדה העירונית לתוכנית.

תמ"א 38/2 – זכויות דיירים למגורים חלופיים

תמ"א 38/2 כופה על דיירי הבניין לעזוב את בתיהם ולמצוא לעצמם מגורים חלופיים. עם זאת, מימון המגורים החלופיים אינו מוטל על כתפי הדיירים אלא על כתפי היזם המבצע את עבודות התמ"א 38/2. היזם ישלם לדיירים תשלום שיאפשר להם לשכור דירה דומה לזו שנאלצו לצאת ממנה.

היזם אמנם הוא זה המממן את המגורים החלופיים לדיירי הבניין, אך על הדיירים עצמם מוטלת המלאכה למצוא מגורים חלופיים. זאת, ביחס לדיירים צעירים. אולם עבור דיירים וותיקים, כפי שנראה מיד, היזם צריך למצוא דירת תמורה בעצמו. מומלץ לאזרחים הוותיקים ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין כדי לוודא כי הם אכן מקבלים את המגיע להם.

 

זכויות קשישים תמ"א 38/2 – דירת תמורה

פרויקט תמ"א 38/2 יוצר קושי מיוחד עבור אזרחים ותיקים, עבורם הנדידות בין דירתם הנוכחית לבין חלופת מגורים וחזרה לדירה המשופצת, אינה פשוטה כלל. בשל כך, נקבעו בחוק ביחס לתמ"א 38/2 זכויות קשישים המציעות להם תמורה נוחה יותר מזו המוצעת לכלל הדיירים.

עבור דיירים בני 70 ומעלה, אשר התגוררו בנכס לפחות שנתיים לפני תחילת העבודות, חייב היזם לספק דירת תמורה. דירת התמורה תהיה דירה חלופית בבניין שעבר התחדשות עירונית, בשווי דומה לשווי הצפוי של דירת האזרח הוותיק לאחר השלמת הליכי תמ"א 38/2.

כך, במקום לעזוב את ביתו למשך הבנייה ולשוב אליו עם השלמתה, הקשיש מקבל דירה שכבר עברה הליכי התחדשות עירונית במקום דירתו ונחסכים ממנו מעברים מיותרים. בנוסף, על היזם להציע לאזרחים הוותיקים אחת מ-3 החלופות הבאות והקשיש יבחר בין דירת התמורה לבין החלופות המוצעות:

כללי תמ"א 38/2 הנוגעים לזכויות קשישים קובעים כי הקשיש יבחר בין קבלת דירת התמורה לבין החלופה האחרת שיציע לו היזם. אם כן, לפי תמ"א 38/2 זכויות קשישים, בידיו של האזרח הוותיק לבחור בין דירת התמורה לבין החלופה האחרת שהציע היזם.

במקרים בהם גילו של האזרח הוותיק עולה על 75 ביום החתימה הראשונית על הליכי תמ"א 38/2, מחובתו של היזם להציע לקשיש את החלופה הראשונה וביכולתו להציע גם את החלופות הנוספות, מלבד הצעת דירת תמורה לאזרח הוותיק.

 

זכויות קשישים – סירוב סביר?

חוקי ההתחדשות העירונית קובעים כי בהסכמה של 66% מבעלי הדירות, ניתן יהיה לכפות הליכי תמ"א 38/2 על המיעוט המתנגד להליכים. זאת, אלא אם כן סירובו של דייר להליכי תמ"א 38/2 יהיה סירוב סביר. במסגרת תמ"א 38/2 זכויות קשישים, נקבע כי סירובו של אזרח ותיק שלא הוצעו לו החלופות המוצגות לעיל ייחשב לסירוב סביר.

לכן, במקרים בהם היזם לא הציע לאזרחים ותיקים דירת תמורה או חלופה אחרת מאלו שהוצגו, הרי שהקשיש יוכל לסרב לפינוי בינוי מבלי שהסירוב יוכרז כסירוב לא סביר, על כל המשתמע מכך. במקרים בהם הוצעו לאזרח הוותיק כל החלופות האמורות ובכל זאת הוא סירב לתמ"א 38/2, בית המשפט יוכל להכריז על הסירוב כסירוב לא סביר.

המשמעות של הכרזה זו היא חשיפת הסרבן לתביעות פיצויים מצד הדיירים האחרים בבניין, על כך שמנע מהם, שלא כדין, את השבחת הנכס שלהם.

 

אושר אלקיים משרד עורכי דין לתמ"א 38/2

מתוכננים הליכי תמ"א 38/2 בבניין שלכם? לא מעוניינים בהליכים אלו או סבורים שלא הוצעו לכם חלופות מתאימות? רוצים לברר עוד על זכויותיכם? קבעו פגישת ייעוץ במשרדנו וקבלו שירות מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני המקרקעין ויעניק לכם סיוע מקיף בכל הקשור להליכי תמ"א והתחדשות עירונית.

תמ"א 38/2 זכויות קשישים
תמ"א 38/2 זכויות קשישים
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא תמ"א 38/2 זכויות קשישים

כאשר אדם הינו מעל גיל 70 או 75 במועד חתימת ההסכם, מגיע לו לקבל 3 אלטנטיבות שמציע החוק:

אופציה ראשונה היא מימון בית אבות + תשלומי איזון לדירת התמורה החדשה שתתקבל

אופציה שנייה היא קבלת שתי דירות או יותר בשווי דירת התמורה.

אופציה שלישית היא דירה קטנה יותר, יחד עם תשלומי איזון לדייר.

לקשישים ישנם זכויות שונות משל יתר הדיירים בפרויקט תמ"א 38/2. לאזרחים הותיקים קיימת הזכות לקבל אלטרנטיבות מאשר קבלת הדירה, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.

במקרה בו הצדדים לא העניקו את אחת או יותר מהאלטרנטיבות לעיל, הרי שסירוב לחתום על ההסכם יהיה סביר ומקובל. אך אם הוצעו אחת או יותר מההצעות לעיל, הרי שהסירוב לא ייחשב לסביר.

אם אתם הגעתם לגיל הזהב, הרי שאתם זקוקים לעורך דין שייצג את האינטרסים שלכם בשונה מיתר הדיירים. אם אתם עומדים בפני עסקת תמ"T 38/2, אתם מוזמנים לפנות למשרדנו ואנו נשמח לייצג אותכם בכל פרויקט, בכל מקום בארץ.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין