גיליתם ליקויים בדירה שרכשתם מיזם? המסירה מתעכבת ואתם לא יודעים מה מגיע לכם? חתמתם על חוזה עם סעיפים שמסתבר שהם פסולים לפי חוק? תביעה נגד יזם היא הליך בעל כללים ברורים. המשיכו לקרוא ומצאו את כל הצעדים הנדרשים לתביעה מוצלחת.
תביעה נגד יזם בגין ליקויים ואי התאמות
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, מספק הגנה משמעותית לרוכשי דירות ומחייב את היזם לתקן ליקויים ואי-התאמות. אך הגשת תביעה שגם תתקבל מחייבת הכנה מדויקת. שלושה דברים הם הבסיס לכל תיק:
- חוות דעת מקצועית: הזמינו מהנדס מוסמך לבדיקה מקיפה של הדירה, רצוי לפני קבלת טופס 4. הדו"ח צריך לפרט את כל הליקויים, חומרתם ועלות התיקון המשוערת. ללא חוות דעת מקצועית, קשה מאוד להוכיח את היקף הנזק.
- תיעוד מפורט: צלמו את הליקויים ותעדו בכתב את מועד גילויים. תיעוד בזמן אמת משכנע הרבה יותר מתיעוד שנעשה בדיעבד.
- תיעוד התקשורת עם היזם: שמרו תיעוד מלא של כל התכתבויות, שיחות ופגישות עם היזם. התיעוד מוכיח שניסיתם לפתור את הבעיה לפני פנייה לערכאות.
זמן סביר לתיקון ליקויים
החוק מעניק ליזם "זמן סביר" לתקן את הליקויים לאחר שהובאו לידיעתו. הדרך הנכונה ביותר היא להגדיר אותו מראש בחוזה, למשל 30 יום לליקויים רגילים ו-14 יום לליקויים דחופים.
כשהליקויים חמורים ופוגעים משמעותית באיכות החיים, בית המשפט עשוי לקבוע שה"זמן הסביר" קצר מאוד. ניתן להוכיח כי:
- חלף זמן בלתי סביר ללא פעולה מצד היזם
- היזם הודיע במפורש או במשתמע שאינו מתכוון לתקן
- היזם התחמק באופן שיטתי מאחריותו
תביעה נגד יזם בגין איחור במסירת הדירה
איחור במסירת הדירה הוא עילת תביעה עצמאית. חוק המכר (דירות) קובע מנגנון פיצוי מדורג ומדויק.
נקודה שרבים לא מכירים: אם בחוזה המכר נקבע פיצוי גבוה יותר מהקבוע בחוק, הפיצוי החוזי הוא זה שיידרש בתביעה. לכן חשוב לבחון את החוזה לפני שמניחים שהפיצוי המגיע הוא רק מה שקובע החוק.
| משך האיחור | גובה הפיצוי |
| עד חודש אחד | אין פיצוי |
| חודש עד 4 חודשים | דמי שכירות של דירה דומה (100%) |
| 5 עד 10 חודשים | 1.25 מדמי השכירות |
| 11 חודשים ומעלה | 1.5 מדמי השכירות |
| פיצוי חוזי גבוה יותר | הסכום הגבוה בין הפיצוי החוזי לחוקי |
מה עושה היזם: היזם ינסה לטעון שהעיכוב נגרם מסיבות שאינן בשליטתו. לא כל טענה של "נסיבות שאינן בשליטת היזם" מתקבלת: הנטל להוכיח אותה מוטל על היזם, ובחוזים שנחתמו מיולי 2022 הפטור מוגבל לנסיבות המנויות בחוק (סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות)). כדאי לבחון את הטענה לגופה לפני שמוותרים על הפיצוי.
תביעות נגד יזם בגין הפרת הוראות חוק המכר בחוזה
זהו סוג בעיה שרבים לא מזהים כלל, כי חתמו על החוזה ולא ידעו שחלק מהסעיפים פסולים מלכתחילה. הוראות חוק המכר הן קוגנטיות, כלומר לא ניתן להתנות עליהן לרעת הקונה גם אם חתמתם.
| סוג ההפרה | מה ניתן לתבוע | מה קובע החוק |
| מנגנוני הצמדה חריגים | ביטול הסעיף + השבת כספים | 20% הראשונים לא מוצמדים; עד 40% סה"כ |
| ריבית פיגורים גבוהה | ביטול הסעיף + פיצויים | לא יעלה על השיעור שקבע השר |
במקרים אלו ניתן לתבוע ביטול הסעיפים הפסולים, השבת כספים ששולמו ביתר, ובמקרים מסוימים אף פיצויים נוספים.
הגישה הנכונה: פנייה מדורגת לפני תביעה
בכל תביעה נגד יזם אנו ממליצים על גישה מדורגת. זו לא חולשה, זו אסטרטגיה נכונה.
פנייה פורמלית ליזם: דרישה בכתב לתיקון הליקויים או לתשלום הפיצויים, עם מסמכי תיעוד מלאים.
מו"מ מקצועי: פעמים רבות יזם מעדיף להסדיר מחוץ לכותלי בית המשפט. עורך דין מנוסה ינהל את המשא ומתן מול היזם.
הגשת תביעה: אם היזם מסרב או מתעלם, פונים לבית המשפט עם תיק מוכן ומתועד. בית המשפט מתייחס בחיוב לכך שהרוכש ניסה לפתור את הסכסוך קודם.
האם כדאי לתבוע יזם גדול? הם לא ינצחו בכל מקרה?
שאלה זו מגיעה אלינו לעיתים קרובות. רוכשים רבים חוששים שמול יזם גדול עם צוות עורכי דין, הסיכויים שלהם קטנים. בפועל זה לא כך.
חוק המכר (דירות) הוא חוק מגן שנועד לאזן בדיוק את פערי הכוחות בין יזם גדול לרוכש הבודד. כאשר היזם הפר את הוראות החוק – בין בסעיפים פסולים בחוזה, בין באיחור במסירה ובין באי-תיקון ליקויים – בתי המשפט נוטים לפרש את החוק לטובת הרוכש. הייצוג הנכון הוא המפתח.
תביעה נגד יזם: משרד עו"ד אושר אלקיים
גיליתם ליקויים בדירה שרכשתם מיזם, חויבתם בתשלומים חריגים או שהמסירה מתעכבת? לפני שמוותרים, כדאי לבדוק מה בדיוק מגיע לכם.
משרד עו"ד אושר אלקיים עוסק בדיני מקרקעין ומלווה רוכשי דירות בתביעות נגד יזמים, מהכנת התיק ועד לסיום ההליך. פנו אלינו לייעוץ ונבחן יחד מה הדרך הנכונה עבורכם.
