לפי מה נקבע שווי הרכישה של נכס במיסוי מקרקעין? לכאורה, התשובה פשוטה – לפי המחיר ששולם בפועל. אולם למעשה התשובה מורכבת הרבה יותר ותלויה בשלל משתנים. במאמר זה נבין מהו שווי רכישה במיסוי מקרקעין, כיצד הוא משפיע על חישוב מס השבח ומס הרכישה ולפי מה שווי הרכישה נקבע.
מהו שווי רכישה במקרקעין
שווי הרכישה של מקרקעין עשוי להשתנות במקרים מסוימים. השווי יהיה חשוב לצורך חישוב מס הרכישה שיחושב, וכן לצורך התאמה בתוך ההסכם. מס הרכישה מחושב כשיעור מסוים מתוך שווי הרכישה של הנכס. שיעורי המס משתנים דרמטית בין דירה יחידה לבין דירה שנייה ומעלה וכן בין דירת מגורים לבין קרקע חקלאית או נכס מסחרי.
על כל פנים, כדי לחשב את מס הרכישה בעסקה, חובה להבין תחילה מהו שווי הרכישה. על פניו, ניתן היה לחשוב כי ברור מאוד מהו שווי הרכישה – מה הסכום ששולם בפועל בעסקה. ואולם, חוק מיסוי מקרקעין קובע כי שווי השוק הוא המחייב לעניין מיסוי מקרקעין, והוא יכול לגבור על הסכום ששולם בפועל.
לכן, גם אם קיבלתם דירה בהנחה משמעותית מקולגה או מבן משפחה רחוק, למשל, תהיו חייבים בתשלום מס רכישה על הדירה. סכום המס ייקבע לא לפי הסכום ששילמתם בפועל אלא לפי שווי השוק של הדירה. שווי שוק זה הוא שווי הרכישה.
כיצד שווי הרכישה במיסוי מקרקעין משפיע על מס השבח ועל מס הרכישה
ההשפעה של שווי הרכישה על מיסוי המקרקעין, היא ישירה. לעניין מס שבח, ככל שיקבע שווי רכישה גבוה יותר של הנכס, כך יפחתו תשלומי המס בעסקה. זאת, מכיוון ששווי הרכישה, כאמור, מופחת מתוך שווי המכירה לצורך חישוב השבח החייב במס. לעומת זאת, לעניין מס הרכישה, ככל ששווי הרכישה שייקבע יהיה גבוה יותר כך חבות המס תעלה, שכן חבות המס נקבעת כאחוז מתוך שווי הרכישה. ממילא, שווי רכישה גבוה יוביל לתשלום מס רכישה גבוה.
איך קובעים שווי רכישה של נכס?
שווי הרכישה נקבע לפי שווי השוק של הנכס. השאלה המעניינת היא לפי איזה מועד מחושב שווי השוק. במקרה הפשוט, המועד הקובע לעניין חישוב שווי הרכישה הוא יום הרכישה של הנכס. במרבית המקרים, יום הרכישה מוגדר כיום החתימה על חוזה המכר.
למה זה חשוב? המונח המקצועי לכך הוא "קונה מרצון ממוכר מרצון בתנאי שוק". מתנה, מטבעה, אינה עסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון. לכן, כאשר עסקה מדווחת במחיר מוזל או כמתנה בין מי שאינם קרובים, רשות המסים עשויה לראות בכך ניסיון להקטין את שווי הרכישה ולקבוע את השווי לפי שווי השוק.
איך מחשבים זאת? החלק הקל ביותר הוא לבדוק מה המחירים של דירות בשכונה בתקופה האחרונה. צריך שתהיה התאמה למחיר למ"ר ולמחיר הדירה בשוק החופשי. במקרים חריגים שקשים לכימות – מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין שיוכל לבחון את הדירה ולתת שווי ריאלי לעסקה.
שווי רכישה לדירה שהתקבלה בירושה
על אף האמור לעיל, ישנם מצבים לא מעטים בהם מועד חישוב שווי הרכישה משתנה. כך, למשל, במקרה בו קיבלתם דירה בירושה וכעת ברצונכם למכור אותה. במצב שכזה, שווי הרכישה שלכם יחושב לא לפי היום בו אתם קיבלתם את הדירה אלא לפי יום הרכישה של המוריש. לכן, אם למשל המוריש רכש את הדירה בשנת 2015, הוריש לכם אותה בשנת 2020 ואתם מעוניינים למכור אותה בשנת 2024, שווי הרכישה יחושב לפי שוויה בשנת 2015 ולא לפי שוויה בשנת 2020.
עוד בעניין זה שווה להעיר כי אם המוריש נפטר לפני יום 1 באפריל 1981, שווי הרכישה ייקבע לפי יום מותו של המוריש. אין זה המקום להיכנס לסיבות ההיסטוריות לכך, אך על כל פנים דעו כי זהו המצב החוקי כיום.
כניסה בנעלי מקנה הזכות
ישנם מספר מצבים בהם החוק מעניק פטור למוכר מתשלום מס שבח ולקונה מתשלום מס רכישה. זהו המצב, למשל, כאשר זכות מוקנית לנאמן או לאפוטרופוס. באותם מצבים, כאשר האפוטרופוס או הנאמן ירצה למכור את הדירה, שווי הרכישה לא ייקבע לפי היום בו הוא קיבל את הזכות אלא לפי היום בו מי שמסר לו את הזכות קיבל את הזכות לידיו. כך, נשמר עקרון רציפות המס והפטור לכאורה ממס הופך הלכה למעשה לדחיית מס.
שווי רכישה במיסוי מקרקעין – נושא מורכב עם מרחב תמרון משמעותי
חשוב להדגיש כי נושא שווי הרכישה נסקר כאן בקציר האומר ומדובר בנושא רחב במיוחד, מורכב ומסועף. מורכבות זו מחייבת בחינה מקצועית של נסיבות העסקה כבר בשלב התכנון. על כן, בכל עסקת מקרקעין בה יכול להתעורר ספק בנוגע לשווי הרכישה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין לפני החתימה.
עורך דין לשווי רכישה במיסוי מקרקעין
זקוקים לייעוץ בנושא שווי רכישה? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
