קניית דירה על הנייר (2024) – המדריך המקיף בישראל!

לאור העלייה המדאיגה בשיטות העוקץ, ולאור הביקוש הרב שראינו בקרב לקוחותינו לקבלת מידע בתחום, החלטנו להקדיש מדריך שלם אך ורק לקניית דירת מגורים "על הנייר", או בשמה השני, קניית דירה בשלב ה-PRE-SALE.

בעקבות עליית המחירים המסחררת של השנים האחרונות, ישראלים רבים נוהרים לחפש הזדמנויות לקניית דירה.

באופן טבעי, אנשים נמשכים לקניית דירה במחיר נמוך ממה שצפוי להיות בעוד כמה שנים. הם מוכנים לספוג את תשלומי המדדים, אך לדעת כי בסוף התהליך, הדירה עדיין תהיה במחיר נמוך יותר ממחיר של דירה שתמכר בשכונה.

אחת השיטות הרווחות בשוק הנדל"ן היא קניית דירה בשלב מוקדם מאוד – בשלב שבו היזם טרם התחיל במכירת הדירות.

שיטה זו ידועה למשקיעי נדל"ן וגורמים בעלי קשרים בתחום הנדל"ן שנים רבות, והם מנצלים את אפשרויות אלה לצורך השאת רווחיהם על ידי ניצול נכון של מועד הרכישה, והתקדמות הבניה.

לאחרונה, תוך ניצול מגמת עליית המחירים בשנים האחרונות, משרדנו ראה מקרים מצערים בהם קבלנים מטעים את הציבור לחשוב שהם עתידים לרכוש דירה על הנייר בשלב הפריסייל, אך בפועל הם רכשו חתול בשק.

יזמים ערמומיים עלולים לשווק קבוצת רכישה כ-"קניית דירה על הנייר", וקבלנים חכמולוגים עלולים להוביל אותכם ל"עסקת הלוואה מובטחת בדירה" – והשיטות לגבות את כספכם ללא כל בטוחה הן כיד הדמיון…

לאור העלייה המדאיגה בשיטות העוקץ, ולאור הביקוש הרב שראינו בקרב לקוחותינו לקבלת מידע בתחום, החלטנו להקדיש מדריך שלם אך ורק לקניית דירת מגורים "על הנייר", או בשמה השני, קניית דירה בשלב ה-PRE-SALE.

המדריך יכיל מוקשים, סודות מקצוע ומידע מקצועי שלא קיים באף מקום אחר. אנו אספנו את המידע לאורך שנות ניסיוננו הרבות, וזאת על מנת להנגיש אותו לכם

המדריך מחולק מהמבוא בו אנו מסבירים מהי עסקת פריסייל, מהן היתרונות, החסרונות והסיכונים בעסקת קניית דירה על הנייר.

בחלק העיקרי, אנו מסבירים את ההבדלים בין קניית דירה על הנייר ורכישת דירה מקבלן, כמה משלמים עד דירה מקבלן ומהו לוח התשלומים המקובל. 

בסיום, אנו צירפנו שני פרקים שהם בבחינת "סוד גמור" בשוק הנדל"ן, שכן אף אחד לא העלה את נושאים אלה עד היום – מה חשוב לדרוש בעסקת קניית דירה על הנייר, ואיך גם אתם יכולים למצוא הזדמנויות כאלה בלי הקשרים והממון של אנשי העסקים שבד"כ אוספים דירות כאלה.

בטרם נתחיל נציין כי משרדנו ליווה מאות עסקאות קניית דירה על הנייר. אם אתם רוצים לדעת מעט יותר על השירות הנדרש, תתחילו בקריאת הפרק האחרון למדריך זה.

מדריך זה נכתב על ידי עוה"ד (כלכלן) אושר אלקיים.

מוכנים? בואו נתחיל…

 

מהי קניית דירה על הנייר (פריסייל)

עליית המחירים של השנים האחרונות מובילה ישראלים רבים לחפש את ההזדמנות לרכוש דירה במחיר משתלם. 

זה יכול להיות דירת מגורים בשבילם ובשביל משפחתם, וזה יכול להיות דירה להשקעה, אבל מה שחשוב – זה בעיקר שהדירה תהיה במחיר נמוך מספיק בשביל שהרוכש יוכל "להרוויח" את עליית המחירים הצפויה.

אחת ההשקעות הבולטות והמשמעותיות בשנים האחרונות היא קניית דירה בשלב מאוד מאוד מוקדם. המכירה מתאפשרת "דקה" אחרי שהיזם קנה את הקרקע, ועוד בטרם התחיל את הליכי התכנון במקרקעין, ולפני שיצא במבצעי השיווק לציבור הרחב.

קניית דירה בתנאים אלה נקראת בתחום הנדל"ן בשתי שמות נרדפים – פריסייל (PRE-SALE) ו"קניית דירה על הנייר". 

המשמעות היא זהה – אנשים רוכשים דירה בשלב מאוד מוקדם – עוד בטרם החלו את תכנון הפרויקט ויש וודאות מלאה לאיך הוא יראה (ואיך תראה הדירה), ובטרם החלו מבצעי השיווק האגרסיביים לכלל השוק (שלב ה-SALE).

מכירות אלה עוברות בדרך כלל מפה לאוזן, לקבוצה סגורה של אנשים שהיזם חפץ בעיקרם, או לאנשים שיודעים למצוא את ההזדמנות ולנצל אותה (ואנחנו נלמד אותכם איך לעשות זאת!).  

מידע חשוב!

כלל חשוב שתדעו – אם ראיתם מודעה שבה רשום שרוכשים את הדירה בשלב ה-PRE-SALE  - כנראה שלא מדובר בפריסייל אלא בשלב המכירה! פריסייל לא מפורסם לציבור במודעות, אלא מועבר בין אנשי סודו של הקבלן, ובד"כ מגבש אותם מקרב בני משפחתו ו/או אנשים אשר איתו בקשר עסקי צמוד.

למה קוראים לזה קניית דירה על הנייר?

המונח רווח בקרב שוק הנדל"ן מכיוון ומה שמאפיין את הדירה זה שהיא עדיין ב-"טיוטה" מאוד ראשונית

הקבלנים הגדולים (והקטנים), מתחילים כל פרויקט נדל"ן בהסכם שבו הקבלן ירכוש זכויות בקרקע לצורך מכירת דירות

קיימים מספר סוגים עיקריים של הסכמים – האחד, הסכם "קומבינציה" במסגרתו הקבלן "רוכש" חלק מהקרקע ובתמורה מעניק "שירותי בנייה" לבעלי הקרקע, וחלק יחסי מהקרקע אותו הוא ימכור לרוכשים השונים. 

הסוג השני, הוא עסקה במסגרתה הוא רוכש את הקרקע ישירות מהבעלים בקרקע. סוג שלישי, הוא קניית הקרקע במכרז (מחיר למשתכן, מחיר מטרה או רמ"י). 

המשותף לכולם הוא שלאחר קניית הקרקע, ברובם נדרש הליך תכנוני במסגרתו הקבלן יקדם תוכנית במקרקעין לקבלת היתר. השלב הזה נקרא בשפה המקצועית – השלב התכנוני. 

בשלב התכנוני הקבלן עדיין לא יודע בוודאות כמה בניינים יוכל להקים, כמה קומות יהיה כל בניין, כמה דירות יהיו, לאיזה כיוונים יפנו הבניינים ועוד. 

לנוחיותכם, מצ"ב תרשים של פרויקט נדל"ן סטנדרטי. ניתן לראות כי כי שלב הפריסייל נמצא לאחר קניית הקרקע ולפני קבלת אישור הועדה המקומית, וכי לאחרי שלב זה ניתן לקבל מימון בנקאי ולעבור לשלב המכירות (SALE). 

חשוב חנו להדגיש – הקבלנים המקצועיים יודעים ומנוסים בקידום תוכנית/היתר שתממש את כל הזכויות הניתנות במקרקעין, ולכן הקבלן יודע את "המסגרת" בה הוא פועל ומה הוא יוכל למכור. 

ולכן, למרות שאין וודאות תכנונית במסגרתה אפשר לדעת את הכל ביחס לדירה, קבלנים מנוסים יכולים למכור את הדירות למרות שאין היתר, אין תוכניות (גרמושקא) ולעיתים אין החלטת וועדה לאישור הפרויקט בתנאים. 

ולכן, קניית דירה על הנייר בטרם קבלת היתר, אישור התוכניות ואפילו בטרם החלטת הוועדה המקומית/מחוזית לאישור הפרויקט בתנאים – הקבלנים מוכרים דירות.

למה הקבלן מוכר דירות על הנייר? למה הוא לא מוכר בהמשך ביותר כסף?

על פניו, הקבלן יכול להמתין עם מכירת הדירות לשלב שלאחר אישור הועדה המקומית. בשלב זה הוא יוכל לצאת למבצעים בשוק הרחב ולקבל מחירים גבוהים יותר מאשר מכירת דירה על הנייר.

למה הוא בכל זאת הקבלן מוכר דירות על הנייר? יש מספר נימוקים חשובים:

  • הסיבה החשובה ביותר – התחייבות כלפי הגורם המממן – הגורם המממן (הבנק או חברת הביטוח), בדרך כלל מחייבת את הקבלן למכור חלק מהדירות בשלב הפריסייל. הם עושים זאת כדי שהקבלן יוכיח שהפרויקט ראוי ורווחי, וכי מערך השיווק הפנימי/החיצוני של הקבלן פועל כהלכה.
  • חוזק ויוקרת הפרויקט – כאשר דירות נמכרות על הנייר, זה מראה שהפרויקט חזק ומבוקש. בבית המכירות דואגים להציג בפניכם כי דירות רבות נמכרו, וזה מעיד שיש ביקוש רב ויוקרה לפרויקט.
  • מימון בנקאי – כאשר הקבלן מוכר דירה על הנייר, הוא מקבל לידיו סכום מסוים בנאמנות (7% – הסברים בהמשך). הדבר יאפשר לו לבנות את הפרויקט מתוך ידיעה שיש חלק מסוים מהדירות שכספם מובטח, וזה יקל על הליך הבנייה שכן יכנס כסף בהתאם ללוח התשלומים.
  • שמירת קשר הדוק עם רוכשים/אנשים קרובים – מכירת דירות בשלב מוקדם מאפשרת לקבלן ליצור קשר הדוק עם אנשים/גורמים שהם בקשר עסקי או אישי עם הקבלן. הם מקבלים מעיין "מידע פנימי" שיאפשר להם להרוויח כסף כתוצאה מעליית הערך של הפרויקט.

לסיכום, בפרק זה הסברנו מהי קניית דירה על הנייר, מדוע היא נקראת כך, והסברנו למה הקבלן מוכר דירות על הנייר בשלב הפריסייל.

בפרק הבא נסביר על היתרונות בקניית דירה על הנייר

מה היתרונות בקניית דירה על הנייר?

בקניית דירה על הנייר מספר יתרונות בולטים. להלן רשימה חלקית:

  • המחיר הנמוך – היתרון הבולט ביותר. קניית דירה על הנייר מאופיינת במחירים נמוכים יותר מאשר דירות הנמכרות לאחר החלטת ועדה לאישור בתנאים ומימון בנקאי. המחירים הם תוצאה של אי הוודאות (הזמנית) בה נמצא הפרויקט, והעובדה שההתקשרות 
  • הצמדה למדד – לעיתים, הקבלנים מאפשרים קניית הדירה עם הצמדה למדד עתידי (למשל המדד הידוע במועד הוצאת ההיתר), ובמקרים מיוחדים, הם מאפשרים לרכוש את הדירה ללא הצמדה למדד. הדבר מתאפשר כי עדיין אין ליווי בנקאי (שאוסר זאת בהמשך), והקבלנים מצליחים "להחליק" את הנושא מולם בשלבים מאוחרים של הפרויקט.
  • כניסה למועדון – קבלנים מסוימים יוצרים "קבוצות" של מכירות מוקדמות שמוקדשות לאנשים הקרובים להם. אם הצלחתם להיכנס – אתם תזכו לקבל הצעות לקניית דירות על הנייר בפרויקטים עתידיים.
  • הטבות נוספות – לעיתים קבלנים מוכרים את הדירה על הנייר עם הטבות נוספות – בחירת חניות, העלאת קומה ללא תוספת והטבות נוספות.
  • בחירה מוקדמת ושפע אפשרויות – קניית דירה על הנייר מאפשרת את מרחב התמרון של בחירת דירה מבין מספר רב של דירות. הרוכשים המנוסים רוכשים את הדירות המשתלמות ביותר מבחינת השקעה (קומות נמוכות, דירות קטנות), מה שמאפשר את עליית הערך הגדולה ביותר, והתשואה הממוצעת גבוהה מהמקובל.

מה הסיכונים והחסרונות בקניית דירה על הנייר?

הסכמים לקניית דירה על הנייר עלולים להיות הסכמים בעייתיים מבחינה משפטית, כי הקבלנים נוטים לגדר סיכונים בצורה שמתחשבת יותר בצרכיהם מאשר בצרכי הרוכש. לכן, לרכישת דירה על הנייר יש מספר חסרונות וסיכונים שחשוב לדעת בטרם ההתקשרות בהסכם מחייב. 

להלן מספר חסרונות בקניית דירה על הנייר:

  • קניית דירה לתקופה ארוכה – קניית הדירה מהווה רכישה של דירה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין. העובדה הזאת מקבעת את הזמנים הנדרשים לפטור ממס שבח עד למועד של 18 חודשים מהמועד בו הדירה תהיה "ראויה למגורים". דבר זה שולל אפשרות לרכישת דירות אחרות במשך תקופה ארוכה, ומחייב תקופת דגירה משמעותית.
  • אי וודאות תכנונית – הדירה הנרכשת עלולה לשנות פרטים מהותיים במיוחד – כיווני אוויר, קומה ושטח הדירה. בדרך כלל אם משתנים פרטים אלה – הסעד היחיד שנותר לרוכש הוא לבטל את ההסכם, או לבחור להמשיך עם הדירה כפי שהיא קיימת במועד הוצאת ההיתר.
  • הצמדה למדד – במרבית המקרים הקבלן מחייב את קניית הדירה במדד הידוע במועד חתימת ההסכם, שעלול להיות מספר חודשים רב בטרם קבלת היתר. דבר זה עלול לצבור עליית מדד משמעותית עוד בטרם התחילה הבנייה בפועל. 

להלן מספר סכנות בקניית דירה על הנייר:

  • סירוב של הועדה המקומית – הוועדה המקומית עלולה לשלול את הקמתו הפרויקט כלל, או לשלול את הקמת הפרויקט באופן שהוצע לרוכש. במקרים אלה הרוכשים עלולים למצוא את עצמם שנים רבות ממתינים לדירה, כאשר עלויות הדירה עולות באופן מתמיד.
  • יזמים "תחמנים" – לא פעם נתקלנו בקבלנים אשר מנסים להערים על לקוחותיהם. באחד המקרים, יזם הציע קניית דירה על הנייר "בתחפושת" כאשר בפועל הוא הציע רכישה באמצעות קבוצת רכישה. במקרה נוסף, יזם אחר הציע "הסכם הלוואה לפרויקט" כאשר הבטוחה תהיה דירה מסוימת. דבר זה מהווה עבירה על החוק, ועלול להותיר את הרוכש ללא כספו וללא הדירה.
  • אין בטוחה לפי הוראות חוק המכר – לאור העובדה שהדירה נרכשת במועד מוקדם כל כך, הגורם המממן עדיין לא מעניק מימון בנקאי, ולא מעניק ערבות לרוכשים. הפתרון הוא מנגנון "נאמנות" שאמור להגן על כספי הרוכש, אבל זה נעשה בצורה חלשה משמעותית מאשר ערבות בנקאית.
  • יזמים/קבלנים לא מנוסים – קבלנים שאינם ותיקים ומנוסים בתחום עלולים למכור דירה על הנייר, ולאחר מכן מתברר לרוכש שלא הייתה וודאות תכנונית להקמתה מלכתחילה. במצבים אלה רוכש עלול להעמיד מימון לתקופה ארוכה, ולאחר מכן לקבל חזרה את כספו מבלי שניצל הזדמנויות אחרות למינוף כספו.

מה שבע? כמה משלמים עבור קניית דירה על הנייר בפריסייל

כפי שציינו בפרקים הקודמים – קניית דירה על הנייר נעשית בשלב מוקדם מאוד – ועוד בטרם נטילת מימון בנקאי לפרויקט.

לכן, בהתאם להוראות סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, על הרוכש לבטח את כספו של הקונה באמצעות אחת הבטוחות המנויות בחוק. להלן נוסח הסעיף:

הבטחת כספי הקונה 

2. 

לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר:

החוק מטיל על המוכר (קבלן או יזם) את החובה שלא לקבל מהקונה מעל ל- 7% מהתמורה עבור הדירה. כלומר – החוק מבין שהאינטרס של המוכר לקבלת כסף בשלב מוקדם חזק, ולכן הוא אוסר זאת. למה זה קרה? 

בדברי ההסבר להצעת החוק מתיקון 4 בשנת 2008 (להלן: "התיקון"),  צוין מפורשות כי הדבר נובע מקריסת חברת "חפציבה" וההשלכות בשוק הנדל"ן:

"בעקבות קריסת חברת "חפציבה" והשלכות המשבר על שוק קניית הדירות מקבלנים בישראל, מוצע לשנות את ההסדר החקיקתי הקיים, כדי להעניק הגנה טובה יותר לרוכשי הדירות מפני מקרים שבהם מוכר הדירה אינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו על פי הסכם המכר"

השלכות הפרשה מורגשות עד היום. הפרשה טלטלה את שוק הנדל"ן וחייבה את כולם "לשנות את כללי המשחק" כדי לשנות את המציאות שהייתה קיימת באותו מועד.

למה קבעו 7% ממחיר הדירה?

בטרם התיקון, החוק קבע כי הרף למתן בטוחה לפי הוראות החוק היה 15%. 

כלומר, אדם הרוכש דירה ב-2,000,000 ₪ היה יכול לשלם סכום של 300,000 ₪, ואם הקבלן היה קורס, הרוכש היה עלול לאבד (מעשית ומשפטית) את כל הסכום ששילם.

לכן, במסגרת התיקון המחוקק החליט "לחתוך" ביותר מחצי את הסכום ל-7%, וקבע כי המוכר יהא חייב להבטיח את כספי הרוכש באמצעות אחת הבטוחות בחוק.

לקריאה נוספת על בטוחות לחוק – קראו את המדריך המלא לקניית דירה מקבלן (2021)

תשומת לב שהחוק הוא קוגנטי – כלומר הוא כופה את הוראותיו על התנהלות הצדדים – אף אם צוין אחרת בהסכם. הדבר נועד למנוע סיכון מרצון של קונים ולמנוע מהם את אובדן כספם.

זהירות מוקש!

אם קבלן אומר לכם לשלם יותר מ-7% בטרם מתן הבטוחה – תברחו! הוא עלול לציין כי אם תעבירו אליו אישית חלק מהסכום (בהעברה ו/או במזומן) תוכלו לקבל הנחה נוספת במחיר.

אל תאמינו לשום הבטחה - גם אם הוא אומר שהוא יהא ערב אישית ויהיה מוכן לחתום על כתב ערבות. הדבר מהווה עבירה על החוק, ואתם עלולים למצוא את עצמכם עם אובדן של מלוא ההשקעה.

מהו לוח התשלומים המקובל בעסקת קניית דירה על הנייר?

בהמשך לפרק הקודם – ברור כי התשלום הראשון יהיה בגובה של 7% בלבד. עתה, עליכם להסכים במסגרת המו"מ כיצד יראה לוח התשלומים.

אנו ממליצים לקרוא את מדריך זה יחד עם המדריך המלא לקביעת לוח תשלומים בדירה חדשה מקבלן. המידע שמועבר שם רחב ומקיף בהרבה, ועליכם לקרוא את המדריך בשביל לקבל את ההבנה המלאה כיצד לבצע תשלומים אם יש או אין ליווי בנקאי לפרויקט.

אנו ממליצים להקפיד על הכללים הבאים בעת קביעת לוח תשלומים בקניית דירה על הנייר:

  • תשלום ראשון – תשלום של 7% ישולם עד 7 ימים לחשבון נאמנות סגור של הנאמן לפרויקט בלבד. יש לוודא כי קיים כתב הוראות לנאמן ומה תנאיו.
  • תשלום שני  – תשלום בסך של 13% ישולם עד 21 ימים ממועד קבלת פנקס השוברים על ידי הרוכש. התשלום יבוצע באמצעות פנקס השוברים בלבד.
  • תשלומי ביניים – תשלומים בהתאם לצרכים האישיים שלכם. ניתן לחלק למספר תשלומים או לבצע תשלום אחד על מנת לחסוך עליות מדדים. כמובן, שכל התשלומים יהיו באמצעות פנקס השוברים בלבד. יש לקבוע את המועדים באמצעות מספר חודשים מסוים ממועד קבלת פנקס השוברים.
  • תשלום אחרון – תשלום בסך 5% או 10% ישולם עד 14 ימים ממועד קבלת הדירה, וזאת לאחר שהדירה נבנתה, התקבל טופס 4, והדירה ראויה ובטוחה למגורים.

מה חשוב לדרוש בקניית דירה על הנייר?

בפרק זה אנו נעניק חלק מהידע והניסיון המקצועי שפיתחנו בשנים רבות בשוק הנדל"ן. אנו נפרט בפרק זה מספר דגשים שעליכם להדפיס ולדרוש בעת המשא ומתן לקניית דירה חדשה מקבלן. הטיפים האלו יכולים לחסוך לכם הרבה כסף וטרחה, ומומלץ לדרוש אותם מקבלנים, גם אם הם מערימים קשיים.

חשבון נאמנות סגור של הפרויקט שייפתח על ידי  הנאמן

אחד ההיבטים החשובים ביותר היא בחינת מנגנון הנאמנות של התשלום הראשון. עליכם לקרוא (או לוודא עם עורך הדין מטעמכם), שחשבון הנאמנות ייפתח באופן ספציפי לפרויקט בלבד; כי לאחר הפקדת הכספים תקבלו לידכם "קבלת פיקדון" המעידה על הפקדת הסכום בפועל; ובעיקר עליכם לוודא מה התנאים להעברת התשלום לפקודת הקבלן – וכי הם יבוצעו אך ורק לאחר קבלת בטוחה בהתאם להוראות החוק.

אפשרות לביטול ההסכם תוך זמן מסוים

זוהי אפשרות חשובה במיוחד. אולי עכשיו נראה לכם שהעסקה משתלמת, אבל לעיתים, לאחר תקופה מסוימת הנתונים עלולים להשתנות. יכול להיות שקבלנים נוספים בסביבה יצאו לפריסייל, ודווקא אצלהם התנאים יהיו אטרקטיביים הרבה יותר.

הביטול צריך להיות מכמה סיבות חלופיות:

  • אם תוך 6 חודשים ממועד החתימה לא התקבל היתר מלא לפרויקט.
  • אם השתנו רכיבים מהותיים ביחס לדירה (שטח, קומה, כיווני אוויר, הצמדות ועוד).
  • אם לא התקבל מימון בנקאי ובטוחה מסוג ערבות בנקאית ו/או פוליסת ביטוח על ידי גורם מממן שמעניק בטוחה ו/או פוליסת ביטוח.

חשוב שיצוין מפורשות תינתן האפשרות להשיב את התשלום הראשון ללא כל קנס ו/או פיצוי מצדכם. קבלנים מאפשרים זאת רק אם מבקשים זאת בהליך המו"מ.

איסור על שינוי של ייעוד הפרויקט

לעיתים קבלנים מנסים למקסם תמורות, ומבצעים שינויים תכנוניים מסוימים. כך למשל, נתקלנו בפרויקט מגורים בדרום הארץ שלאחר שמכר מספר דירות פריסייל בפרויקט, הקבלן קידם תוכנית לשינוי ייעוד בה יבנו קומות מסחריות בתוך הפרויקט. 

דבר זה שונה משמעותית מפרויקט בייעוד מגורים בלבד, ואנו ממליצים לקבוע הוראה לפיה אסור יהיה על הקבלן לבקש לשנות את ייעוד הפרויקט (להבדיל אם נדרש לכך על ידי העירייה).

הוראות נוספות

חשוב לציין שבדיקה משפטית מעמיקה של הפרויקט מעלה עוד הרבה מאוד תנאים שיש לכלול אותם בטרם ההתקשרות בהסכם מחייב.

אנו ממליצים לפנות לעו"ד למקרקעין בטרם ההתקשרות על מנת שיבחן ויסייע לכם בהליך המו"מ אל מול הקבלן.

איך מוצאים עסקאות לקניית דירה על הנייר

ציינו מספר פעמים שעסקאות קניית דירה על הנייר הן עסקאות שמאופיינות במספר מצומצם של יודעי דבר.

לכן עולה השאלה – איך מגיעים לאותם עסקאות? איך אנשים שאינם נמנים על מעגל המקורבים יכולים להשתחל פנימה? ניתן לכם עתה מספר טיפים והמלצות כיצד לעשות זאת:

  • תתמקדו באזור מסוים ותתקשרו לקבלנים

זהו הטיפ העיקרי. עליכם לבחור תחילה היכן אתם רוצים להתמקד. אנו ממליצים להתמקד בשכונה חדשה שמוקמת, ושעדיין נמצאת בהליכי תכנון.

שכונות כמו "פארק הים" בבת ים, "מתחם ה-1000" בראשון לציון או "עיר היין" באשקלון אלו הן דוגמה לשכונות חדשות שמוקמות/יוקמו בעתיד הקרוב במקומות מרכזיים, וקיימות שם לא מעט הזדמנויות שניתן לנסות ולנצל.

אתם תוכלו להיכנס לאתר הרשות המקומית ו/או אתרים של קבלנים שפועלים באזור ולנסות לראות אם למי יש שם פרויקט בהכנה. חשוב לוודא שהוא עדיין לא נמצא בשיווק, ובמקרה כזה להרים טלפון לקבלן ולבקש לדבר עם אחראי השיווק של הפרויקט (בטרם זה יוצא לחברת שיווק חיצונית).

  • תעקבו אחרי מכרזים של רמ"י

כל התוצאות של זכיה במכרזי רמ"י זמינות באתר הרשות. אם חברה זכתה בפרויקט בשנה האחרונה באזור שאתם רוצים – תרימו טלפון ותבקשו להיכנס לרכישה בפריסייל. 

אתם תתפלאו כמה קל להיכנס כראשונים בתור, ולקבל הנחה משמעותית, אם תדעו להתקשר מראש ולבקש להצטרך לשלב זה.

  • תתקשרו ותציקו לאנשי המכירות ו/או מערך השיווק

זה טיפ שלוקח מספר דקות – אבל יכול לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים. כל מה שצריך זה להרים טלפון או לשלוח מייל למחלקת השיווק של הקבלנים הגדולים.

ברגע שביצעתם זאת, הקבלנים נוטים לשמור את פרטי ההתקשרות לפרויקטים נוספים, ולשלוף אותם אם יש צורך במכירת דירה בשלב הפריסייל.

ייעוץ ראשוני ללא עלות
זהירות מוקש!

אנו חוזרים ואומרים פעם נוספת – אם אתם מקבלים הודעה ו/או פרסומת שאומרת שהקבלן נמצא בשלבי פריסייל – כנראה שזה לא נכון.

פריסייל לא מפורסם לקבל הרחב, ובטח שלא במודעה ו/או פרסום. קבלן מנוסה ומקצועי לא ישתמש בקלף שבו הוא טוען שהפרויקט נמצא ב"פריסייל", שכן הדבר יפחית מיוקרתו של הפרויקט, ועלול לפגוע ביחסים של מי שאכן התקשר עמו בשלב הפריסייל..

עורך דין לקניית דירה על הנייר או דירת פריסייל

השלב הקריטי והחשוב ביותר בהליך קניית דירה על הנייר מקבלן – הוא בחירת עורך הדין שילווה אותך בהליך.

עליכם לבחור עורך דין עם תחום התמחות וניסיון רב בתחום הנדל"ן בכלל, ותחום קניית דירות מקבלן בפרט. 

אין להסתפק בעורכי דין רגילים שעוסקים במקרקעין ו/או בנדל"ן ומכר דירות יד שנייה, שכן הידע והניסיון אינם תואמים כלל את הדרישות והידע המקצועי בקניית דירה על הנייר.

החשיבות של עורך הדין עצומה – הוא בעל ניסיון וידע מקצועי, וליווה עשרות רבות של עסקאות אל מול קבלנים רבים במדינת ישראל. לעורך הדין יש את "חוש הריח" לזהות עסקה מסריחה, ולהתריע על כך בפני הרוכש מבעוד מועד.

עורך דין לקניית דירה על הנייר יודע לבצע את הבדיקות המשפטיות הרלוונטיות, לנהל את המשא ומתן אל מול הקבלן, ולוודא כי הרוכש יהיה מוגן באופן מלא מהכח העצום שיש לקבלן בהסכם קניית דירה על הנייר.

משרדנו בעל ידע וניסיון של שנים רבות בתחום הנדל"ן ועסקאות קניית דירה מקבלן בכלל, וקניית דירה על הנייר בפרט, וליווינו מאות רוכשים שרכשו דירות חדשות על הנייר באיזורים שונים, ועל ידי קבלנים גדולים וקטנים בכל חלקי הארץ. 

כפי שציינו במדריך זה – לעסקאות קניית דירה חדשה על הנייר קיימות גם סכנות לא מבוטלות. במקרים מסוימים, התרענו בפני רוכשים ששכרו את שירותינו על סכנות חריגות בעסקאות מסוימות, ובעקבות כך רוכשים השכילו וניהלו את ההליך בצורה נכונה, שהובילה להימנעות מאובדן של מאות אלפי שקלים.

לסיכום,
אם גם אתם רוצים לקבל שירות משפטי יעיל, איכותי, דיסקרטי ומותאם אישית, תרגישו חופשי להשאיר לנו הודעה או להתקשר אלינו בטלפון: 077-997-1180 ואנו נחזור אליכם עוד היום למתן הצעה לליווי משפטי בקניית דירה על הנייר

קניית דירה על הנייר (2022) – המדריך המקיף בישראל!
קניית דירה על הנייר (2022) – המדריך המקיף בישראל!

 

ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא קניית דירה על הנייר (2024) – המדריך המקיף בישראל!

רכישת דירה על הנייר היא רכישה של דירה שנמכרת על ידי הקבלן בטרם בוצעה בנייה בשטח, ולעיתים קרובות בטרם ניתן היתר בניה לפרויקט. כלומר, הרכישה מבוצעת בשלב מאוד מוקדם של הפרויקט. הרכישה מאופיינת במחירים נמוכים ממחיר השיווק של הפרויקט, לעיתים במאות אלפי שקלים.

  • תשלום ראשון– תשלום של 7% ישולם עד 7 ימים מחתימת ההסכם.
  • תשלום שני – תשלום בסך של 13% ישולם עד 21 ימים ממועד קבלת פנקס השוברים על ידי הרוכש
  • תשלומי ביניים– תשלומים בהתאם לצרכים האישיים של הלקוח. ניתן לחלק למספר תשלומים או לבצע תשלום אחד על מנת לחסוך עליות מדדים.
  • תשלום אחרון– תשלום בסך 5% או 10% מערך הדירה ישולם עד 14 ימים בטרם מועד קבלת הדירה.

יתרונות ברכישת דירה על הנייר:

  • המחיר נמוך ממחיר שיווק של הדירות
  • מבחר גדול של דירות
  • אפשרות בחירה במיקום של החניות והמחסנים.
  • תשלום נמוך בהתחלה (7%)

 

חסרונות ברכישת דירה על הנייר:

  • זמן ארוך מאוד עד קבלת הדירה.
  • אי וודאות תכנונית
  • הצמדה למדד לתקופה ארוכה מאוד
  • להתמקד באיזור מסויים ולהתקשר לקבלנים.
  • לעקוב אחר מכרזים של רשות מקרקעי ישראל.
  • להתקשר לאנשי המכירות של קבלנים

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין