רישום דירה על שם ילד בגיר עשוי, בתנאים מסוימים, להוביל לחיסכון משמעותי במיסוי המקרקעין. לעומת זאת, רישום דירה על שם ילד קטין בדרך כלל אינו חוסך מס, שכן לעניין מס רכישה ומס שבח רואים בהורים ובילדיהם הקטינים יחידה אחת, והוא אף כרוך בקשיים משפטיים. להלן נבין מתי רישום כזה משתלם, ומתי הסיכון משמעותי ועדיף לוותר עליו.
רישום דירה על שם קטין – מאפיינים ייחודיים
הכלל המשפטי הוא שקטין נחשב "לזרוע הארוכה" של הוריו, ועל כן הורים וילדיהם הקטינים (מתחת לגיל 18) נחשבים ליחידה כלכלית אחת, ועל כן לא מאפשרת חיסכון במס שבח/רכישה!
הכלל נקבע בסעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (ההפניה המדויקת לסעיף אמנם מסורבלת, אך היא חשובה, שכן זהו המקור החוקי לכלל.) שם נקבע:
(2) יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד
כלומר – זהו כלל שנועד להקשות על אנשים לבצע תכנון מס לא לגיטימי, ולנסות לחסוך במיסוי. הסיבה היא שילדים עד גיל 18 על פי רוב אינם בוגרים מספיק כדי לקנות דירות בעצמם, לא מבחינת גיל, לא מבחינת חסכונות ולא מבחינת בגרות נפשית שתאפשר להם להבין את המשמעויות. לכן, מיסוי מקרקעין קבע כי התא המשפחתי מורכב גם מקטינים, שהרי ספק אם הם יקנו דירה על שם עצמם.
עולה השאלה – האם זהו כלל קבוע? האם ניתן לחלוק עליו?
התשובה היא שניתן יהיה לחלוק עליו רק במקרים חריגים במיוחד. אם, למשל, קטינה בת 17 בעלת הכנסות עצמאיות משמעותיות, כמו שחקנית או זמרת מצליחה, רוצה לקנות דירה מכספה שלה, אין היגיון למסות את הדירה יחד עם הדירות של הוריה. במקרים מעין אלה יש לבחון אם כדאי להמתין לגיל 18 או לטעון לחריג – ועל המשמעויות לכך בהמשך.
איך מוכרים דירת קטין?
מכירת הדירה הרשומה על שם קטין תתאפשר רק באישור בית משפט, אשר יוודא כי התמורה תישמר לטובתו של הקטין. במקרים בהם רישום הדירה על שם הקטין לא נעשה מלכתחילה אלא לאחר העברת הדירה במתנה מהורי הילד אל בנם הקטין, הרי שניתן יהיה למכור אותה בפטור ממס שבח רק 3 או 4 שנים לאחר הגיעו של הקטין לגיל 18. כך, החוק מגביל מאוד את היתרון במס שבח הגלום ברישום דירה על שם קטין.
לבסוף, אף פקודת מס הכנסה מורה כי כלל הכנסות התא המשפחתי תחושבנה יחדיו. על כן, במקרה של רישום דירה על שם קטין, הכנסתו משכירות תתווסף להכנסת הוריו וככל שהיא חוצה את תקרת הפטור, ההורים ישלמו עליה מס. עם זאת, ככל שיוכח כי כספי השכירות משמשים את הקטין, הרי שההכנסה תחושב בנפרד מזו של הוריו.
חשוב להדגיש כי כל האמור נכון באופן כללי, אולם בפועל ניתן באמצעות תחכום משפטי להשיג יתרונות נאים, אף מרישום דירה על שם קטין. לשם כך, יש להיוועץ בשירותיו של עורך דין למיסוי מקרקעין ולקבל ממנו הכוונה משפטית ועסקית כיצד לפעול.
רישום דירה על שם ילד – למה זה כדאי?
רישום דירה על שם ילד בגיר (מעל גיל 18, או ילד נשוי) עשוי להוביל לחיסכון במס. מדוע? הסיבה לכך טמונה בדיני מיסוי מקרקעין בישראל, שנפרט להלן בקצרה. נדגיש: הדברים להלן אינם חלים על ילד קטין, שנחשב יחד עם הוריו לרוכש או מוכר אחד.
מס שבח לדירה יחידה ולדירה שניה
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכר מקרקעין חייב בתשלום מס בשיעור של 25% על הרווח הנקי שלו בעסקה. על כן, אם מוכר רכש דירה ב-1.5 מיליון שקלים בשנת 2021 ומכר אותה בשנת 2024 ב-2.5 מיליון שקלים, המוכר יתחייב בתשלום מס בסך 250 אלף שקלים. כמובן שבמציאות החישוב מורכב יותר, אולם חישוב פשוט זה מספיק לעת עתה.
עם זאת, החוק קובע כי מוכרי דירת מגורים שהיא דירתם היחידה, יהיו פטורים מתשלום מס שבח. ככל שלמוכר אין דירה נוספת, הדירה שימשה למגורים והיא בבעלותו 18 חודשים לפחות, הרי שמכירתה תהיה פטורה ממס שבח. על כן, רישום דירה על שם ילד ימנע מצב בו בבעלות המוכר שתי דירות, מה שיאפשר למוכר ליהנות מפטור ממס שבח במכירת הדירה.
מס רכישה
רוכשי דירה ראשונה נהנים מפטור ממס רכישה עד לסכום של כ-2 מיליון שקלים, ואף לאחר מכן משלמים מס רכישה בשיעורים נמוכים. רכישת דירה שנייה חייבת במס בשיעור גבוה מאוד, בסך 8% ממחיר הדירה, החל מהשקל הראשון. רישום דירה על שם ילד מאפשר להוריו ליהנות משיעורי מס לדירה ראשונה, אף אם זוהי למעשה דירתם השנייה.
הכנסה משכירות
הכנסה משכירות דירת מגורים פטורה ממס הכנסה עד לתקרה של 5,654 ₪ לחודש (נכון לשנת 2026), ובין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪ חל פטור חלקי. רישום דירה על שם ילד בגיר עשוי לאפשר לכל אחד מהם ליהנות מתקרת הפטור ממס הכנסה על שכר דירה למגורים בנפרד, וכך להגדיל את סך ההכנסה הפטורה ממס.
אושר אלקיים עו"ד מקרקעין
מעוניינים לרכוש דירה או לרשום אותה על שם ילד, ורוצים לבחון את השלכות המס מראש? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. ניתן לפנות למשרד לפגישת ייעוץ.
