קניית משרד שונה במאפייניה מקניית דירה למגורים. זאת, בין אם המשרד מיועד לשימוש פרטי ובין אם מיועד להשקעה. מה ההבדלים בין קניית משרד לבין קניית נכס למגורים להשקעה? מהם שיעורי המס החלים על קניית משרד? האם הכנסה מהשכרת משרד חייבת במס באופן דומה מהכנסה מהשכרת דירה למגורים? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
קניית משרד – מס רכישה
קניית משרד להשקעה הינה מהלך נפוץ ומקובל בישראל, שכן ניתן לרכוש משרדים בעלות נמוכה יחסית לדירות מגורים והתשואה על משרדים נחשבת לגבוהה. עם זאת, יש לשקול בעת קניית משרד את השלכות המס של העסקה. בכל הנוגע למס הרכישה, תקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת כי הרוכש ישלם מס בשיעור של 6%.זאת, בשונה מרכישת דירה למגורים שם קיימות מדרגות מס רכישה וכן הבדלים דרמטיים בין מדרגות המס לרוכשי דירה יחידה לבין מדרגות המס לרוכשי דירה שנייה ומעלה.
כך, למשל, אם רכשתם משרד בעלות של 1,000,000 שקלים, תשלמו עליו מס רכישה בסך 60,000 שקלים. אם היה מדובר בדירת מגורים יחידה הייתם פטורים לחלוטין מתשלום מס רכישה ואם בדירה שנייה חבות המס הייתה עומדת על 80,000 שקלים. המסקנה היא, אם כן, כי בהשוואה לרכישת דירת מגורים יחידה כאשר אין בבעלותכם דירה נוספת, מס הרכישה שתשלמו יהיה גבוה יותר.לעומת זאת, בהשוואה לרכישת דירת מגורים להשקעה, מס הרכישה שתשלמו יהיה בהכרח זול יותר (אלא אם כן אתם יכולים ליהנות מפטור או הנחה בתשלום מס רכישה על דירת מגורים שנייה).
מוקש לפניך – ארנונה גבוהה במיוחד
כתבנו לעיל כי התשואה הצפויה מהשכרת משרד גבוהה יותר, בממוצע, מהתשואה על השכרת דירה למגורים. ואולם, אם המשרד יעמוד ריק במשך מספר חודשים תידרשו לשלם ארנונה לעסקים וזו, כידוע, גבוהה הרבה יותר מארנונה למגורים.
מכירת משרד מס שבח
בעת מכירת משרד להכיר את האתגרים המיסויים המשמעותיים הכרוכים בעת מימוש משרד. בהיבט המיסוי, נכס מסוג משרד כפוף למס שבח סטנדרטי ולא למסלול המס הליניארי. תאריך רכישת המשרד משפיע באופן ישיר על שיעור המס שיוטל עליכם: רכישות שבוצעו בתקופה שבין 1961 ל-2001 יחויבו בשיעור של 47%, עסקאות שהתבצעו בעשור שבין 2001-2011 כפופות למס בגובה 20%, ומכירות של משרדים שנרכשו לאחר 2011 יחויבו ב-25% מס שבח קבוע.
כדאי לדעת שניתן להפחית משמעותית את נטל המס באמצעות ניכויים המעוגנים בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין – אפשרות שמומלץ בחום לנצל. שימו לב כי בשונה מדירות מגורים הזכאיות לפטור או דירות יחידות, במקרה של משרד יש לקחת בחשבון הפחתת פחת מערך הרכישה המקורי, דבר המגדיל באופן ניכר את חבות המס הסופית.
מס הכנסה גבוה על הכנסה משכירות של משרד
שיקול נוסף שיש לקחת בחשבון ברכישת משרד לצרכי השקעה הוא המיסוי הגבוה יחסית על ההכנסה מדמי השכירות. כידוע, החוק מעניק פטור נרחב יחסית ממס על הכנסה משכירות למגורים (פטור מלא על הכנסה משכירות עד לסכום של כ-5,600 שקלים ופטור חלקי עד לסכום של כ-11,200 שקלים). גם מי שמכניס מעבר לתקרת הפטור, יוכל ליהנות משיעור מס נמוך בסך 10% בלבד.
לעומת זאת, שיעורי המס על הכנסה מהשכרת נכס מסחרי גבוהים. מדרגות המס על הכנסה מהשכרת נכס מסחרי, ובכלל זאת משרד, הם כדלקמן:
| הכנסה חודשית מהשכרת משרד | שיעור המס |
| 22,440 ₪ | 31% |
| 22,441-46,690 ₪ | 35% |
| 46,691-60,130 ₪ | 47% |
| 60,131 ₪ ומעלה | 50% |
מדובר בשיעורי מס גבוהים הן ביחס להכנסה משכירות למגורים והן ביחס למס הכנסה רגיל מעבודה. לשם השוואה, מי שמרוויח משכורת בסך 22 אלף שקלים ישלם מס הכנסה בסך 4,159 ₪, לפני הפחתת נקודות זיכוי, בעוד שעל השכרת משרד בסך 22 אלף שקלים תשלמו מס הכנסה בסך של 6,820 ₪. על השכרת דירה למגורים במחיר שכזה, תשלמו מס בסך 2,200 שקלים בלבד. עם זאת, חשוב לדעת כי ניתן לנכות הוצאות שהוצאו עבור המשרד מהמס שתשלמו על ההכנסה משכירות. כך, תוכלו לנכות ריביות שאתם משלמים, הוצאות על שיפוץ הנכס, הוצאות שכר טרחת עורך דין ורואה חשבון ועוד.
מוקש לפניך – דמי ניהול של המשרד
יש לקחת בחשבון כי במגדלי משרדים רבים פועלות חברות ניהול המחייבות שירותי ניהול ותחזוקה לבניין תמורת תשלום חודשי לא מובטל. מדובר בתשלום שיכול להגיע לכדי עשרות אחוזים מהתשואה ויש להביא אותו בחשבון לפי ההחלטה להשקיע בקניית משרד.
טיפ זהב – אין הגבלה על מימון באמצעות משכנתא
רוכשי דירות להשקעה יודעים כי על פי נהלי בנק ישראל, הם יוכלו לקחת משכנתא בסך 50% משווי הנכס לכל היותר. לעומת זאת, על קניית משרד להשקעה בנק ישראל לא מטיל מגבלות שכאלו, ולכן תוכלו לרכוש משרד להשקעה גם במימון גבוה יותר. כך, למשל, תוכלו להעמיד הון ראשוני של 25% בלבד ואת היתרה לקבל עבור משכנתא לבנק.
מדד תשומות בנייה נפרד
עליכם לדעת כי מדד תשומות הבנייה למשרדים ונכסים מסחריים נפרד ממדד תשומות הבנייה לדירות מגורים. לכן, אם אתם רוכשים משרד חדש המוצמד למדד, בררו כיצד ההצמדה למדד תשפיע על המחיר הסופי של הנכס שתרכשו.
קניית משרד – חוזה מכר ורישום בטאבו
בדומה לרכישת דירה רגילה למגורים, גם קניית משרד מצריכה כמובן חוזה מכר מפורט ומדוקדק אשר מגן על הזכויות שלכם ומרחיק מכם סיכונים משפטיים מיותרים. כמו כן, לאחר השלמת העסקה וכדי לקבל את הזכות הקניינית שלכם במשרד, עליכם לרשום אותו בטאבו על שמכם.חשוב מאוד להתאים את חוזה המכר לאופייה של העסקה – עסקה לרכישת נכס מסחרי ולא לרכישת דירה למגורים. על כן, רצוי שעורך הדין שלכם יהיה מנוסה בעריכת חוזי מכר לנכסים מסחריים כדי שתוכלו להיות בטוחים שהחוזה אכן לטובתכם ולא יוביל לפגיעה בכם בדרך כלשהי.
גם באשר לרישום הנכס, ברישום נכס מסחרי עלולים להתעורר קשיים משפטיים שאינם מצויים ברישום נכסים למגורים. מכיוון שכך, גם כאן חשוב שתבחרו בעורך דין מקרקעין הבקיא בתחום שידע לבצע את המלאכה המשפטית כמצופה ממנו ולהתמודד עם קשיים משפטיים שיצוצו לאורך הדרך.
קניית משרד – אושר אלקיים משרד עורכי דין
חושבים לקנות משרד? מחפשים עורך דין מקרקעין שילווה אתכם בעסקה, יוודא כי היא משתלמת ובטוחה מבחינה משפטית, יעניק לכם ייעוץ מס מקיף לפני הרכישה וילווה אתכם גם בחתימה על חוזה להשכרת הנכס? פנו אל עו"ד אושר אלקיים ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. לעורך דין אלקיים ניסיון עשיר בליווי עסקאות לרכישת נכסים מסחריים החל משלב הרכישה ומשם לאורך כל הדרך.
אצל עו"ד אלקיים תהנו משירותים משפטיים הנסמכים על מומחיותו הרבה וניסיונו העשיר. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו, והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
