קניית דירה בתמ"א 38

קניית דירה בתמ"א 38 מקנה לרוכשים הזדמנויות יוצאות דופן, אך גם מחייבת נקיטת משנה זהירות. זאת, עקב המאפיינים הייחודיים, הן מהפן העסקי והן מהפן המשפטי, של קניית דירה חדשה בתמ"א 38.  מהם המאפיינים הייחודיים של קניית דירה במסגרת תמ"א 38? מהם הדגשים המשפטיים שיש לשים לב אליהם בקניית דירה בתמ"א 38? על שאלות אלו ואחרות נענה במאמר זה.

 

דירות חדשות בתמ"א 38

כידוע, תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. תמ"א 38 היא תוכנית המשתלמת, בראש ובראשונה, באזורי הביקוש. הסיבה לכך היא שהקבלן חוסך לעצמו את עלויות הקרקע ובמקום זאת הוא משקיע בפיתוח הדירות הקיימות והבניין כולו. במסגרת תמ"א 38, הקבלן מחזק את הבניין, מגדיל את הדירות הקיימות ואף בונה דירות חדשות. את אותן דירות חדשות הוא מוכר לצד ג', כלומר לרוכשים חיצוניים שאינם בהכרח בעלי הדירות הקיימים בבניין. מכירת דירות אלו היא אשר מסיבה רווח לקבלן וליזם מפרויקט תמ"א 38.

 

היתרונות בקניית דירה בתמ"א 38

קניית דירה בתמ"א 38 מזמנת יתרונות משמעותיים. ראשית, היא מאפשרת לקנות דירות חדשות, בבניין מחודש ואלגנטי, באזורי הביקוש שנמצאים במרכז הארץ ובשכונות איכותיות במרכז הארץ. הודות לתמ"א 38 לא תצטרכו לקנות דירה בבניין ישן ולא בטוח, אלא תוכלו לרכוש את דירת חלומותיכם בבניין מחודש ויציב, בעל תשתיות חדישות שיאפשר לכם ליהנות מכלל היתרונות שבדירה חדשה מקבלן.

שנית, במקרים רבים, מחירה של דירה חדשה בתמ"א 38 זול יותר ממחירה של דירה חדשה שלא בתמ"א 38. עם זאת, יתרון המחיר תלוי בנסיבות ספציפיות והוא לא קיים בכל פרויקט ופרויקט של תמ"א 38. רצוי להתייעץ עם גורמי המקצוע הרלוונטיים ולוודא האם אכן קיים יתרון המחיר בדירה בה אתם מעוניינים.

 

המורכבות בתמ"א 38

לצערנו הרב, לא אחת, פרויקטים של תמ"א 38 יוצאים לדרך אך המלאכה לא מושלמת והיזמים נוטשים את הפרויקט קודם השלמתו. דבר זה יוצר סיכון מיוחד בקניית דירה בתמ"א 38 ומחייב אתכם לנקוט באמצעי הזהירות החיוניים. להלן נפרט אודות אמצעי הזהירות הנחוצים בעת רכישת דירה במסגרת פרויקט תמ"א 38. נתחיל דווקא בדגשים העסקיים ומשם נמשיך אל הדגשים המשפטיים.

 

יזם, נציגות דיירים ושלב הפרויקט

ישנן ארבע בדיקות חשובות במיוחד אותן תצטרכו לבצע קודם קניית דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38. הפעולות הללו נוגעות לשלושה גורמים:

  1. היזם
  2. הסכם התמ"א
  3. השלב בו מצוי הפרויקט
  4. הערבויות של הפרויקט

 

בדיקת היזם בתמ"א 38

מי שמוציא את פרויקט התמ"א 38 מהכוח אל הפועל, הוא היזם. היזם משיג את הסכמות הדיירים הדרושות, את האישורים העירוניים הנחוצים ואף מתקשר עם קבלן לצורך התחלת עבודות ועל פי רוב גם מפקח עליו. היזם, אם כן, הוא הדמות האמונה על השלמת הפרויקט. כזכור, החשש העיקרי שנשקף לרוכשי דירות בתמ"א 38 הא אי השלמה של הבנייה במועד סביר. לכן, חשוב מאוד לבדוק מיהו היזם, מהו ניסיונו בתחום ומה מידת המקצועיות שלו. לא פעם בדיקת רקע של היזם על ידי משרדנו העלתה שהאיש שעומד מול הרוכשים הוא שרלטן ורמאי, שמשתמש באנשי קש על מנת לקבל כסף רב ככל שניתן, ולאחר מכן לברוח עם הכסף הזה ולהותיר את הרוכשים ללא כספם.

במקרים רבים נוספים אנו מגלים כי היזמים מבטיחים הבטחות רבות בעל פה, אך יש פער של שמיים וארץ בין מה שאומרים ומה שכתוב, כך שעדיף לא לחתום מאשר לחתום ולגלות זאת מאוחר יותר. ההמלצה החשובה ביותר היא לבדוק את הוותק והניסיון של הקבלן. עדיף להימנע מקבלן שלא מסר או מסר פרויקטים בודדים, שכן קבלנים אלו עשויים לפשוט רגל בקלות יחסית ולהותיר את הרוכשים מול שוקת שבורה.

 

הסכם התמ"א 38 ונציגות הדיירים

בכל פריקט תמ"א 38 קיימת נציגות דיירים, האמונה על הקשר אל מול היזם. לכאורה, אתם אינכם עומדים בקשר ישי אל מול נציגות הדיירים, שכן אתם רוכשים דירה חדשה מהיזם וכמובן שלא מהדיירים הנוכחיים בבניין. ובכל זאת, ישנה חשיבות להיכרות עם נציגות הדיירים. ביכולתה להוביל לזירוז הבנייה, או לחילופין להאטה משמעותית שלה. וודאו כי נציגות הדיירים בפרויקט הינה רצינית ואיכותית וכזו שתוביל להשלמת הפרויקט במהרה.

כך גם נציגות הדיירים יודעת מראש על בעיות בעת ההתקשרות מול היזם ואופן עבודתו, ולעיתים הם עשויים לחשוף מידע שאף אחד לא יכול לקבל בשיחת מסדרון פשוטה ולחסוך לרוכשים בעיות רבות בהמשך.

 

השלב בו מצוי הפרויקט

לא אחת, יזמים מוכרים דירות חדשות בבניינים בהתבסס על תמ"א 38 שתבוצע בבניין, עוד לפני שהם קיבלו את כלל האישורים הנדרשים לבנייה. לרוב, מחיר הדירה בשלב זה יהיה נמוך משמעותית ממחירה לאחר תחילת הבנייה, מה שיוצר פיתוי ממשי עבור רוכשים לקנות דירות כבר בשלבים מוקדמים אלו. הצרה היא, שבשלב זה, עוד אי אפשר להיות בטוחים כי הפרויקט אכן יצא לפועל ואף יושלם. לכן, עליכם לוודא באיזה שלב תכנוני בדיוק מצוי הפרויקט.

בררו האם התקבלה הסכמה של כלל בעלי הדירות, או אחוז מספיק מהם, לבנייה. כמו כן, וודאו מהו השלב התכנוני בו מצוי היזם. נציין כי קניית דירה על הנייר, עוד קודם להסכמת הדיירים, הינה מסוכנת מאוד, בעוד שרכישת דירה על הנייר כאשר השלבים התכנוניים מתקדמים, היא רכישה סבירה יותר.

 

ערבויות לפי חוק המכר בפרויקט תמ"א 38

כפי שכבר הבנתם, אחד החששות המשמעותיים ביותר הנוגע לקניית דירה במסגרת תמ"א 38 הוא שהבנייה לא תושלם. החשש הגדול ביותר הוא ממצב בו לא תושלם הבנייה, לאחר שכבר אתם שילמתם ליזם ממיטב כספכם. כדי להימנע ממצב שכזה, נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974. חוק זה נועד להבטיח את השקעותיהם של רוכשי דירות ולמנוע מצב בו השקעות הרוכשים יורדות לטמיון.

ליבת החוק מצויה בסעיף 2 לחוק, אשר מציע מספר מנגנונים להבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות מקבלנים. מנגנונים אלו רלוונטיים, כמובן, גם לקניית דירה בתמ"א 38. סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) קובע כי יזם לא יוכל לגבות יותר מ-7% מהתמורה עבור דירה, אלא אם כן המציא ערבות משמעותית עבור השקעותיהם של רוכשי הדירות בפרויקט. הסעיף מציע ליזם או לקבלן מספר ערובות אופציונאליות, אשר תאפשרנה ליזם לגבות מעבר ל-7% מהמחיר כנגד המצאתן לרוכשי הדירות החדשות. נסקור בקרה ערובות אלו.

החלופה הראשונה המוצעת בחוק היא חלופת הערבות הבנקאית. הבנק יהיה ערב להשקעות קונה הדירה בתמ"א 38. ככל שבסופו של דבר הפרויקט לא יושלם, הבנק הוא זה אשר יהיה אמון על השבת השקעותיו של הקונה. חשוב להדגיש כי חלופה זו נחשבת לטובה ביותר. רצוי בהחלט ללחוץ על היזם בפרויקט, עד אשר יסכים להמצאת ערובה בנקאית עבורכם ועבור יתר רוכשי הדירות החדשות. חלופה נוספת היא חלופת הביטוח הפרטי. על פי חלופה זו, היזם יוכל לרכוש פוליסות ביטוח אצל אחת מחבות הביטוח הפועלות במשק עבור השקעות הרוכשים. גם חלופה זו נחשבת לטובה, כזאת אשר מבטיחה את השקעותיהם של הרוכשים.

חלופה שלישית המוצעת בחוק היא חלופת שיעבוד הזכויות לטובת קונה דירה בתמ"א 38 או בכל מסגרת אחרת בה נרכשת דירה מקבלן. מדובר בערובה לא רעה מבחינה משפטית, אך הנזילות שלה נמוכה מאוד ואתם עלולים למצוא את עצמכם, מבחינה עובדתית, ללא כספי הביטוח המגיעים לכם. הוא הדין באשר לרישום הנכס על שם הרוכש או רישום הערת אזהרה לטובתו. יש בכלים אלו כדי לספק הגנה משפטית משמעותית, אך לא כדי לספק את הכספים חזרה ובמהרה במקרה בו הקבלן והיזם לא ישלימו את עבודתם.

נציין כי השימוש בהערת אזהרה לטובת התחייבות הרוכש הוא האופציה הכי פחות מועדפת, ויחד עם זאת הכי שכיחה. במצבים אלה יש לוודא טוב מאוד ממי קונים דירה על מנת להימנע מרכישת דירה שתביא לאובדן כספי ניכר. אם כן, לסיכום פרק זה, רצוי בהחלט לדרוש מיזם או מקבלן עברות בנקאית או עברות השקעות פרטית, במסגרת הבטחת השקעותיהם של רוכשי הדירות. הדברים נכונים ביתר שאת בנסיבות בהן הדריה נרכשה במסגרת תמ"א 38. התייעצו עם עורך דין מקרקעין באשר להטבת ההשקעה המדויקת עבורכם.

 

אירוע מס בתמ"א 38

חשוב להדגיש כי קניית דירה בתמ"א 38 יוצרת אירוע מס. המשמעות היא כי תידרשו לשלם מס רכישה בגין העסקה שביצעתם. פנו אל עו"ד מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין והתייעצו על השלכות המס בעסקה.

 

ייעוץ משפטי בקניית דירה בתמ"א 38

מעוניינים לרכוש דירה המצויה בהליכי תמ"א 38? זקוקים לייעוץ משפטי בנושא? פנו אל עו"ד אושר אלקיים לקבלת ייעוץ מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני מיסוי מקרקעין בפרט. פנו אליו לקבלת ייעוץ אמין ומקצועי ותכננו נכון את העברת הזכויות שלכם.

קניית דירה בתמ"א 38
קניית דירה בתמ"א 38

 

ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא קניית דירה בתמ"א 38

התשובה תלויה בנסיבות המקרה. במקרים רבים רוכשי דירה בתמ"א 38 לא מבצעים את הבדיקות הנדרשות ומוצאים את עצמם נאלצים להתמודד עם פשיטות רגל והליכי פירוק חברה של היזם, ולהוסיף מאות אלפי שקלים על הדירה. במקרים אחרים רכישת הדירה היא במחיר מעולה במיקום מדהים.

יש לבחון 4 פרמטרים עיקריים: (1) את היזם; (2) את הנציגות וההסכם; (3) את המצב של הפרויקט; (4) את הערבויות לפרויקט. מומלץ ואף חובה שלא לעשות את הדברים לבד אלא להיעזר בעורך דין מיומן למקרקעין שיסייע בבדיקה.

רכישת דירה לאחר ביצוע תמ"א 38 חייבת להעשות בצורה מדויקת. עליכם לבדוק את איכות הפרויקט, את איכות המתקנים והתשתיות, ואת אופן בניית הדירה. לא פעם אנשים רוכשים דירה לאחר או בטרם ביצוע תמ"א 38 ומגלים כי הדירה באיכות ירודה ושוויה נמוך משמעותית משווי הקניה. 

אם אתם עומדים בפני רכישת דירה שנבנית או קיים עליהם פרויקט של תמ"א 38, עליכם להיות מיוצגים על ידי עורך דין מיומן ומנוסה. משרדנו מציג את השירותים האיכותיים והמקצועיים ביותר במחירים הוגנים. צרו עמנו קשר ואנו נשמח לסייע!

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין