עסקת נטו במקרקעין היא עסקה במסגרתה הקונה משלם למוכר תמורה מוסכמת מראש ובנוסף נוטל על עצמו את כלל תשלומי המס בעסקה. מעבר לכך, הקונה יישא באחריות לרישום המקרקעין על שמו ועל ההתנהלות אל מול לשכות רישום המקרקעין ולשכות מיסוי המקרקעין. לעסקת נטו במקרקעין השלכות מס נרחבות. במאמר זה משרדנו יעמוד על השלכות אלו ועל השפעתן על העסקה.
מה זה עסקת נטו במקרקעין?
ככלל, בעסקאות מקרקעין נקבעת תמורה מוסכמת ועל בסיסה כל אחד מהצדדים משלם את תשלומי המס המוטלים עליו – המוכר משלם מס שבח כנגזרת מהרווח הנקי שלו בעסקה, והקונה משלם מס רכישה, כאחוז מסוים משווי העסקה כאשר העסקה היא בתנאי שוק בין מוכר מרצון וקונה מרצון.
לעומת זאת, בעסקת נטו המוכר מודיע מראש שברצונו לקבל סכום מוסכם מראש בתמורה להעברת הבעלות על הנכס לקונה, וכי יתר ההתעסקות והמיסים שיחולו הם באחריות הקונה בלבד. כלל התשלומים הנלווים מוטלים על הקונה, ובכלל זאת תשלום מס השבח וכן היטל השבחה ככל שתשלום זה נדרש, שחלים על המוכר בהתאם לסעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין.. כמו כן, הקונה יטפל ברישום המקרקעין על שמו בטאבו לאחר קבלת האישורים.
מטרתה של עסקת נטו היא להקל על חיי המוכר, גם אם המשמעות היא הפחתה מסוימת בתמורה שיקבל מהעסקה. מעבר לכך, עסקת נטו מקנה למוכר צפיות מוחלטת באשר לתמורה שיקבל מהמכירה. הקונה, מצדו, יסכים לעסקה זו שכן על פי רוב בעסקת נטו מחיר הרכישה יהיה נמוך יותר כי הוא מגלם את ההתעסקות של שנחסכת מהמוכר. מכאן, שעסקת נטו משתלמת למוכר היות והוא מודע לסכום הנטו שהקונה משלם לו, ונטל התשלומים לרשויות המס עובר ממנו לקונה וזאת תוך התחשבות במחיר העסקה.
וחשוב לנו לציין עסקת נטו במקרקעין כרוכה בסיכונים כלפי המוכרים, היות ולרוב הם אינם מבינים בתחום המיסוי ומעוניינים למכור את הנכס מהר ככל שניתן, אפילו שלא שולמו כל החובות לרשויות המס.
כמו כן, יהיו קונים שיינצלו הטבות מס המגיעות למוכר, כגון: פטורים, קיזוזים והפסדים אשר יפחיתו משמעותית את מס השבח באמצעות כלים אלה ובאמצעות, פריסת מס שבח וכדומה, וכך יופחת לטובתם נטל המס.
עם זאת, עסקאות נטו במקרקעין יוצרות מורכבות של ממש בכל הנוגע לחבות המס בעסקה. להלן נציג מורכבות זו, אך עוד קודם לכן נמליץ לכם להתייעץ היטב עם עו"ד למיסוי מקרקעין שבקיא בעסקאות נטו, בין אם אתם המוכרים בעסקה ובין אם אתם הקונים. אם אתם המוכרים, כדי שתדעו כיצד נכון לתמחר את העסקה. אם הקונים, כדי שתדעו אם מדובר בעסקה משתלמת וכמה מס אתם צפויים לשלם.
מה זה גילום מלא בעסקת נטו במקרקעין?
עסקאות נטו במקרקעין יוצרות בעיה בחישוב המס. מיסי מקרקעין מחושבים לפי שווי המכירה של הנכס בין קונה מרצון למוכר מרצון בתנאי שוק מקובלים. בעסקת נטו, מכיוון שהקונה משלם את כל המס, מחיר המכירה לא מגלם באמת את שווי המכירה. כיצד, אם כן, ניתן לאתר את שווי המכירה החייב במס?
זה לא המקום הנכון – הוא בדיוק מסביר על זה בסעיף הבא
התשובה לשאלה זו מצויה בסעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין. סעיף זה קובע כי שווי המכירה יחושב "בגילום מלא". גילום מלא מוגדר כך: "התמורה בהסכם המכירה, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס." הווה אומר – הסכום שאותו הקונה מוסיף מעבר לסכום של התמורה.
כלומר, כדי למצוא את שווי המכירה, יש למצוא כמה מס היה על המוכר לשלם כדי שיוותר, בסופו של דבר, עם המחיר שנקבע בעסקה. את אותו סכום מס יש להוסיף למחיר המכירה, ועל בסיסו יתקבל שווי המכירה האמיתי.
מאחר שמדובר בנוסחה מורכבת למדי, נעזר בדוגמה מספרית פשוטה.
נניח שאבי קנה דירה במיליון שקלים וכעבור שנה הוא מוכר אותה בעסקת נטו ב-1.4 מיליוני שקלים. אם אבי היה מוכר את הדירה ב-1.5 מיליוני שקלים, הוא היה חייב בתשלום מס שבח בסך 100 אלף שקלים. נניח בנוסף כי אבי חייב בתשלום היטל השבחה על הנכס בסך 50 אלף שקלים. כלומר, סך חבות המס שלו הייתה עומדת על 150 אלף שקלים.
לפיכך, למחיר המכירה, העומד כזכור על 1.4 מיליוני שקלים, יש להוסיף 150 אלף שקלים ובאופן זה נגלה מהו שווי המכירה של הנכס "בגילום מלא". אם כן, שווי המכירה בגילום מלא עומד על 1,550,000 שקלים. על בסיס שווי מכירה זה ייקבעו סכומי מס השבח ומס הרכישה בעסקה, אותם ישלם הקונה. ודוק – הקונה ישלם מס רכישה על שווי של 1,550,000 ₪!! כלומר הוא לא ישלם על פי המחיר המופחת אלא על השווי בגילום מלא!!!!
סיכום
לסיכום, עסקת נטו במקרקעין היא עסקה במסגרתה הקונה משלם את מלוא המיסים בעסקה וכן אחראי לרישום העסקה בטאבו. מיסי המקרקעין בעסקה ייקבעו לפי שווי המכירה "בגילום מלא", כלומר מחיר המכירה בתוספת המיסים שהיה על המוכר לשלם. מדובר בחישוב מורכב ומסועף ומומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין כדי להיערך לקראתו ולעצב את העסקה בהתאם.
עורך דין עסקת נטו – אושר אלקיים משרד עורכי דין
מתעניינים בעסקת נטו במקרקעין? פנו עוד היום אל עו"ד אושר אלקיים וקבלו תמונה מלאה על חיובי המס הצפויים בעסקה ועל הדרכים להפחית את תשלומי המס. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. לעורך דין אלקיים ניסיון עשיר בליווי עסקאות נטו וצמצום תשלומי המס למינימום ההכרחי וביעילות מקסימלית. אצל עו"ד אלקיים תהנו משירותים משפטיים הנסמכים על מומחיותו הרבה וניסיונו העשיר. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו, והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
