מתי תכנון מס מותר הופך לעסקה מלאכותית פסולה? כידוע, אין כל פסול בתכנון נכון של עסקה באופן שיפחית את תשלומי המס בעסקה. עם זאת, החוק מאפשר ללשכת מיסוי מקרקעין להתעלם מעסקאות מלאכותיות שנועדו להפחית את תשלום המס.
מה נחשב לעסקה מלאכותית במקרקעין? היכן עובר הגבול בין תכנון לגיטימי לעסקה מלאכותית? במאמר זה עו"ד אושר אלקיים ישיב על שאלות אלו ויציג לכם את כל המידע הדרוש על עסקה מלאכותית במקרקעין.
עסקה מלאכותית במקרקעין – סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין
עורכי דין רבים עוסקים בתכנון מס בעסקאות במטרה להפחית את תשלומי המס של לקוחותיהם. מדובר בעיסוק לגיטימי כמובן, כל עוד הוא נעשה כחוק. וכפי שיובהר מטה, תכנון מס לא נחשב לעסקה מלאכותית לפי הפסיקה, יתרה מזאת, מדובר בזכות חוקית, שהיא כמעט חובה מקצועית, המוטלת על מומחי המס לתכנן עבור לקוחותיהם עסקאות במינימום מס.
לצד האמור, לשכת מיסוי מקרקעין שומרת לעצמה את הזכות, מכוח סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין, להתעלם מעסקאות מלאכותיות, כלומר עסקאות שמטרתן העיקרית להפחית את תשלום המס בעסקה. ונדגיש – ההחלטה אם העסקה או הפעולה נועדה לצורך הפחתה או מניעת תשלום במס, כלומר: אם מדובר בעסקה או פעולה מלאכותית או בדויה שמטרתה היא הפחתה מס שאינה חוקית ו/או שאינה נאותה, נתונה בידי המנהל ברשות מיסוי מקרקעין, והוא מוסמך להחליט לפי התרשמותו כל מקרה לגופו.
להלן אציג מספר עסקאות אשר יכולות להיחשב לעסקאות מלאכותיות במקרקעין:
- שיפוץ דירה לפני מכירתה: שיפוץ של דירה בסכום משמעותי קודם למכירתה יכול להיחשב לעסקה במקרקעין. זאת, מכיוון שאת עלות השיפוץ ניתן לנכות מהשבח החייב במס ובכך להפחית את תשלום המס. כמובן שאם השיפוץ נעשה באופן כנה ולא לצרכי מס, הוא לא ייחשב לעסקה מלאכותית. מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין כדי לוודא שהשיפוץ שלכם אינו עולה לכדי עסקה מלאכותית.
- העברת דירה ללא תמורה: קודם לרכישת דירה, קונים רבים מעבירים את הרישום בדירתם הנוספת לילדיהם או לקרובי משפחה אחרים. זאת, כדי שהדירה החדשה תיחשב לדירתם הראשונה ולא לדירתם השנייה. בהתאם לסעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין, לשכת המס יכולה להתעלם מהעברת הדירה ללא תמורה ולהחשיב את הדירה החדשה לדירתם השנייה של הקונים. החוק מגדיר מי נחשב לקרוב משפחה לצורך העברה ללא תמורה, ולהלן: במקרה בני הזוג שמרת (ו"ע 24989-09-18 שמרת ואח' נ' מיסוי מקרקעין אזור טבריה ואח'), נקבע שעסקת מתנה הנעשית בין בני זוג לאמא של בת הזוג, דינה להתבטל שכן היא נחשבת לעסקה מלאכותית שמטרתה הימנעות והתחמקות מתשלום מס, וזאת מהסיבה שיחד עם ההעברה, הסבתא ביצעה צוואה המורישה חזרה את הדירה לבני הזוג (עקרון הדלת המסתובבת).
- העברת דירה לנכה: נכים זכאים להנחה משמעותית בתשלום מס הרכישה. לעיתים, רוכשי דירות מנצלים זאת ורושמים דירות על שם נכים כדי ליהנות מההקלה המשמעותית במס. גם כאן, אם העברת הרישום אינה אותנטית אלא לצרכי מס, לשכת מיסוי מקרקעין תוכל להתעלם מהעסקה ולחייב אתכם במס מלא.
אלו היו מספר דוגמאות מרכזיות לעסקאות היכולות להיפסל בשל היותן מלאכותיות. חשוב להבין כי הפריזמה של לשכת מיסוי מקרקעין היא פריזמה כלכלית יותר ממשפטית – הבחינה היא לא על שם מי רשום הנכס, אילו מסמכים הועברו או מהן הקבלות שהוצאו. הבחינה היא מהותית יותר של טיב העסקאות, וההכרעה בהתאם.
עסקה מלאכותית במקרקעין – טעם מרכזי ולא טעם בלעדי
בעבר, סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין פורש באופן מצומצם יחסית, לפיו אם רק עסקה שהטעם הבלעדי והיחידי לביצועה הוא שיקול המס תיחשב לעסקה מלאכותית. זאת, בניגוד לסעיף 86 לפקודת מס הכנסה שהיה רחב יותר בלשונו ופורש בהתאם.
בשנת 2002 תוקן סעיף 84, במסגרת תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, כך שלשונו הותאמה ללשון סעיף 86 לפקודת מס הכנסה. על כן, בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 9/2002, יש לפרש כיום את סעיף 84 באופן מקביל לפרשנות סעיף 86 לפקודת מס הכנסה שמאפשר מגוון רחב יותר של שיקול דעת בעת בחינת עסקה.
מכיוון שכך, כיום, ניתן לראות בעסקה כמלאכותית גם אם שיקול המס אינו הטעם הבלעדי לביצועה אלא רק טעם עיקרי בה. לפיכך, יש לבחון בכל מקרה מה היו הטעמים המרכזיים לעסקה ולשלול את שיקול המס כטעם העיקרי לביצוע העסקה..
עסקאות מלאכותיות – גם אם הן בוצעו כחוק!
במסגרת תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין תוקן סעיף 84, כך שייכתב בו:
"הימנעות מתשלום מס או הפחתת המס, ניתן לראותן כבלתי נאותות אפילו אם אינן נוגדות את החוק"
אם כן, אין הכרח שעסקה תהיה בלתי חוקית כדי שתיחשב כמלאכותית. גם עסקה כשרה לחלוטין יכולה להיחשב למלאכותית, אם מטרתה העיקרית היא הימנעות ממס או הפחתתו.
איך לדעת אם עסקה היא כשרה או מלאכותית?
לשאלה זו אין תשובות חד משמעיות. כפי שצוין לעיל, ההחלטה אם מדובר בעסקה מלאכותית או בדויה או כשרה נתונה בידי המנהל לפי התרשמותו, על כן, רצוי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין, ולבקש את סיועו בעניין. עורך הדין יידע כיצד לעצב את העסקה ולהסביר אותה, באופן שהיא לא תיחשב חלילה לעסקה מלאכותית. כך, תוכלו לחסוך במס כחוק מבלי להסתכן שהעסקה תסווג חלילה כעסקה מלאכותית ותשלמו עליה ביוקר.
משרד עו"ד אושר אלקיים
קונים או מוכרים דירה? רוצים להפחית את תשלומי המס בדרכים חוקיות בלבד? פנו אל עו"ד אושר אלקיים ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום.
עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן המתמחה במיסוי מקרקעין ובעל ניסיון רב בתכנון מס כחוק. אצל עורך דין אלקיים תהנו משירותים משפטיים הנסמכים על מומחיותו הרבה וניסיונו העשיר. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו, והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
