תמ"א 38 מזמנת לדיירים הזדמנות נדירה לחזק את הבניין בו הם גרים, להגדיל את דירתם ולהשביח משמעותית את ערכה. עם זאת, כדי ליהנות מכל אלו, על הפרויקט להתקדם כמו שצריך. פרויקט שאינו מתבצע כראוי, עלול להסב לדיירים נזקים כבדים במקום אותם רווחים. כיצד מוודאים שהפרויקט יתקדם כמו שצריך? בעזרת עורך דין דיירים תמ"א 38? באיזה אופן עורך הדין שומר על זכויות הדיירים ומוודא כי הפרויקט מתקדם כראוי? המשיכו לקרוא וגלו.
תמ"א 38
תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ושאר מפגעים. התוכנית מתחלקת לשתי תוכניות משנה – תמ"א 38/1 וכן תמ"א 38/2. במסגרת תמ"א 38/1, היזם מחזק את הבניין הקיים מבלי להרוס אותו תוך הוספת מעלית ופיתוח הלובי, מרחיב כל דירה ודירה ואף מוסיף קומות חדשות לבניין, שם יבנה דירות אשר תימכרנה לצדדים שלישיים.
לעומת זאת, תמ"א 38/2 דומה יותר להליכי פינוי בינוי. במסגרתה, הבניין כולו נהרס ונבנה תחתיו בניין חדש. הדיירים יקבלו, כמובן, דירות גדולות יותר וחדישות והיזם ימכור את הדירות הנוספות בבניין לצדדים שלישיים. בשונה מהליכי פינוי בינוי, בתמ"א 38/2 הדיירים הם אלו היוזמים את הפרויקט, הוא מבוצע לבניין אחד בלבד ולא למתחם מגורים ואינו מצריך שינוי תב"ע.
תמ"א 38 – יתרונות וחסרונות
תמ"א 38 מעניקה יתרונות משמעותיים הן ליזם והן לדיירים. מבחינת היזם, היתרון הגדול הוא היכולת למכור דירות חדשות שיבנה, מבלי שיצטרך לרכוש את הקרקע. היתרון מתעצם במקומות בהם עלות הקרקע גבוהה, אז חסכונו של היזם משמעותי יותר. הדיירים, מצדם, ייהנו מדירות גדולות יותר, חדשות יותר, ובעלות תשתיות איכותיות. זאת, מבלי שיצטרכו לשלם כלל על חידוש הבניין.
מנגד, לתוכנית חסרון משמעותי. הבניין עובר שיפוץ מאסיבי לאורך שנים. מדובר בפרויקט ארוך ומורכב, אשר יוצר קושי אמיתי לדיירים בבניין, אשר נאלצים לגור לצד העבודות האינטנסיביות בבניין או לחלופין לעזוב את ביתם למשך מספר שנים ולגור בשכירות מחוצה לו. מעבר לכך, קיים חשש כי היזם לא יצליח להשלים את העבודות. במצב שכזה, הדיירים יוותרו עם בניינים באמצע עבודות, משופצים למחצה, יסבלו מהקשיים שמצב שכזה יוצר ולא ייהנו מדירותיהם המחודשות.
אף מבחינת היזם, הפרויקט אינו חף מסיכונים. לעיתים, החיזוק הנדרש לבניין הינו משמעותי במיוחד, מה שמשית עליו עלויות רבות שהוא לא בהכרח צפה מראש. בנוסף, ההתנהלות מול הדיירים עלולה להיות מורכבת אף היא ולעלות ליזם במחירים משמעותיים. לבסוף, דשדוש הפרויקט יפגע לא רק בדיירים, אלא גם ביזם עצמו אשר לא יוכל לגרוף את הרווחים להם ציפה מהפרויקט.
תפקידו של עורך דין דיירים תמ"א 38
עורך דין דיירים בתמ"א 38 ילווה את הדיירים לכל אורך הליך התמ"א. עורך דינם של הדיירים בתמ"א 38 ידאג להסכם התקשרות בינם לבין היזם, אשר יבטיח את זכויותיהם וישמור על האינטרס שלהם בהליך.
לאחר מכן, עורך הדין יוודא כי העבודות מתקדמות כמתוכנן, יעמוד בקשר אל מול הרשויות וישיג אישורים והיתרים נדרשים וידאג כי בסופו של ההליך הדיירים שבים לדירותיהם, ללא מכשולים וקשיים משפטיים.
כך למשל על עורך הדין להיות בקיא ברזי התחום, גם במקרים של זכויות קשישים בתמא 38 או בהיבטים של התחדשות עירונית בעיר הספציפית, וזאת על מנת למקסם את התמורות של הדיירים.
הסכם בין היזם לדיירים
כדי להבטיח שהפרויקט יתקדם בקצב טוב וישמור על האינטרסים הן של הדיירים והן של היזם, חשוב לכרות הסכם איכותי בין הצדדים קודם תחילת העבודות. מדובר בחוזה משפטי הנכרת בין הצדדים ומסדיר את תנאי ההתקשרות ביניהם.
הסכם התקשרות טוב בין היזם לבין הדיירים יכול להבטיח שהעבודות אכן יתקדמו כסדרן, או לפחות להשית על היזם סנקציות משמעותיות במידה שלא יעמוד בהתחייבויותיו. על כן, חשוב שההסכם יכלול את כל הסיכומים הבאים:
- לוחות זמנים לפרויקט: כאמור, פרויקט תמ"א 38 אורך שנים רבות. כדי שהפרויקט יתקדם בקצב המצופה, חשוב לקבוע לוחות זמנים סדורים, העוקבים אחר קצב ההתקדמות של הפרויקט ומבטיחים כי היזם יעמוד בלוח הזמנים המוסכם.
- ערבויות ובטוחות: חשוב מאוד לקבוע מנגנון ערבויות ובטוחות, על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), באופן שיבטיח כי היזם יעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו וישלים את העבודות, בסופו של דבר. עורך דין דיירים בתמ"א 38 ידאג לכך שהערבויות תהיינה משמעותיות ואכן יבטיחו את זכויות הדיירים.
- תמורה לדירה: ההסכם יסדיר איזו תמורה תינתן לדיירים במהלך העבודות. ככלל, היזם יממן לדיירים דיור חלופי למשך שנות העבודות, בתנאים דומים לאלו בהם גרו. עם זאת, לעיתים עלולות להתגלע מחלוקות סביב התמורה הראויה. מעבר לכך, ישנן אוכלוסיות, דוגמת דיירים וותיקים, הזכאיות לתמורה מיוחדת בפרויקטים. בקרב אוכלוסיות אלו ישנה חשיבות מוגברת לתמורה המוסכמת. על כן, חשוב לקבוע בהסכם מה התמורה שיקבלו הדיירים וכן האוכלוסיות המיוחדות ולוודא כי תמורה זו אכן הולמת. עורך דין מקרקעין המייצג את הדיירים יוודא זאת בהסכם.
- תשלומים נלווים: ההסכם יסדיר מי ישלם תשלומים נלווים לפרויקט, דוגמת מיסי מקרקעין והיטל השבחה. עורך דין דיירים בתמ"א 38 ידאג לכך שהיזם ייטול על עצמו את תשלומי המס ולא יגלגל אותם על הדיירים.
- הפרות וסעדים: ההסכם יסדיר אילו הפרות תיחשבנה להפרות יסודיות ומה יהיו הפיצויים שיתלוו להפרות שכאלו. עורך דין דיירים בתמ"א 38 יוודא כי הסכם יכלול סנקציות משמעותיות במקרה של הפרת התחייבויות מצד היזם.
מי משלם לעורך הדין של הדיירים בתמא 38
השאלה היא פשוטה – אבל ההסבר מורכב. מי שמשלם עבור עורך הדין של הדיירים הוא היזם! הסיבה לכך היא שהדיירים מקבלים לידיהם "עסקת נטו" כלומר – הם מוכרים את זכויות הבניה שלהם ויקבלו לידהם את הדירה החדשה ו/או הדירה המורחבת – בלי לשים את ידיהם הכיס!
יש בזה היגיון – אם הדיירים היו צריכים להוציא כסף עבור עורך דין – מדוע שלא ישלמו עבור מפקח? אולי גם עבור שמאי? הרי גם הם מייצגים את הדיירים. אבל המקובל בשוק הוא שהיזם נושא בשכר הטרחה של עורך הדין של הדיירים (ולעיתים גם של המפקח והשמאי מטעמם), מההיגיון העסקי שהוסבר: אם הדיירים יצטרכו לשלם לכמה גורמים מכיסם, רבים מהם לא ירצו להתקשר בעסקה. חשוב להדגיש שגם כאשר היזם משלם את שכר הטרחה, עורך הדין מייצג את הדיירים בלבד, וחובת הנאמנות שלו היא כלפיהם.
לכן, על אף ההיגיון המשפטי שלפיו מי שצורך את השירות צריך לשלם עליו – מי שישלם בפועל הוא היזם בשם הדיירים. מבחינת סדר והגיון – נהוג שעורך הדין קודם כל מאשר את הסכם שכר הטרחה מול הדיירים, לאחר מכן מול היזם – ורק בסוף הוא מתקדם למשא ומתן משפטי.
עו"ד אושר אלקיים
מחפשים עו"ד מקרקעין שייצג אתכם בהליכי תמ"א 38? ניתן לפנות לעו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן בעל ניסיון בהליכי התחדשות עירונית, לייצוג בעלי הדירות מול היזם. צרו קשר עם המשרד לפגישת היכרות.
