עורך דין דיירים תמ"א 38

תמ"א 38 מזמנת לדיירים הזדמנות נדירה לחזק את הבניין בו הם גרים, להגדיל את דירתם ולהשביח משמעותית את ערכה. עם זאת, כדי ליהנות מכל אלו, על הפרויקט להתקדם כמו שצריך. פרויקט שאינו מתבצע כראוי, עלול להסב לדיירים נזקים כבדים במקום אותם רווחים. כיצד מוודאים שהפרויקט יתקדם כמו שצריך? בעזרת עורך דין דיירים תמ"א 38? באיזה אופן עורך הדין שומר על זכויות הדיירים ומוודא כי הפרויקט מתקדם כראוי? המשיכו לקרוא וגלו.

 

תמ"א 38

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ושאר מפגעים. התוכנית מתחלקת לשתי תוכניות משנה – תמ"א 38/1 וכן תמ"א 38/2. במסגרת תמ"א 38/1, היזם מחזק את הבניין הקיים מבלי להרוס אותו תוך הוספת מעלית ופיתוח הלובי, מרחיב כל דירה ודירה ואף מוסיף קומות חדשות לבניין, שם יבנה דירות אשר תימכרנה לצדדים שלישיים.

לעומת זאת, תמ"א 38/2 דומה יותר להליכי פינוי בינוי.  במסגרתה, הבניין כולו נהרס ונבנה תחתיו בניין חדש. הדיירים יקבלו, כמובן, דירות גדולות יותר וחדישות והיזם ימכור את הדירות הנוספות בבניין לצדדים שלישיים. בשונה מהליכי פינוי בינוי, בתמ"א 38/2 הדיירים הם אלו היוזמים את הפרויקט, הוא מבוצע לבניין אחד בלבד ולא למתחם מגורים ואינו מצריך שינוי תב"ע.

 

תמ"א 38 – יתרונות וחסרונות

תמ"א 38 מעניקה יתרונות משמעותיים הן ליזם והן לדיירים. מבחינת היזם, היתרון הגדול הוא היכולת למכור דירות חדשות שיבנה, מבלי שיצטרך לרכוש את הקרקע. היתרון מתעצם במקומות בהם עלות הקרקע גבוהה, אז חסכונו של היזם משמעותי יותר. הדיירים, מצדם, ייהנו מדירות גדולות יותר, חדשות יותר, ובעלות תשתיות איכותיות. זאת, מבלי שיצטרכו לשלם כלל על חידוש הבניין.

מנגד, לתוכנית חסרון משמעותי. הבניין עובר שיפוץ מאסיבי לאורך שנים. מדובר בפרויקט ארוך ומורכב, אשר יוצר קושי אמיתי לדיירים בבניין, אשר נאלצים לגור לצד העבודות האינטנסיביות בבניין או לחלופין לעזוב את ביתם למשך מספר שנים ולגור בשכירות מחוצה לו. מעבר לכך, קיים חשש כי היזם לא יצליח להשלים את העבודות. במצב שכזה, הדיירים יוותרו עם בניינים באמצע עבודות, משופצים למחצה, יסבלו מהקשיים שמצב שכזה יוצר ולא ייהנו מדירותיהם המחודשות.

אף מבחינת היזם, הפרויקט אינו חף מסיכונים. לעיתים, החיזוק הנדרש לבניין הינו משמעותי במיוחד, מה שמשית עליו עלויות רבות שהוא לא בהכרח צפה מראש. בנוסף, ההתנהלות מול הדיירים עלולה להיות מורכבת אף היא ולעלות ליזם במחירים משמעותיים. לבסוף, דשדוש הפרויקט יפגע לא רק בדיירים, אלא גם ביזם עצמו אשר לא יוכל לגרוף את הרווחים להם ציפה מהפרויקט.

 

תפקידו של עורך דין דיירים תמ"א 38

עורך דין דיירים בתמ"א 38 ילווה את הדיירים לכל אורך הליך התמ"א. עורך דינם של הדיירים בתמ"א 38 ידאג להסכם התקשרות בינם לבין היזם, אשר יבטיח את זכויותיהם וישמור על האינטרס שלהם בהליך.

לאחר מכן, עורך הדין יוודא כי העבודות מתקדמות כמתוכנן, יעמוד בקשר אל מול הרשויות וישיג אישורים והיתרים נדרשים וידאג כי בסופו של ההליך הדיירים שבים לדירותיהם, ללא מכשולים וקשיים משפטיים.

כך למשל על עורך הדין להיות בקיא ברזי התחום, גם במקרים של זכויות קשישים בתמא 38 או בהיבטים של התחדשות עירונית בעיר הספציפית, וזאת על מנת למקסם את התמורות של הדיירים.

 

הסכם בין היזם לדיירים

כדי להבטיח שהפרויקט יתקדם בקצב טוב וישמור על האינטרסים הן של הדיירים והן של היזם, חשוב לכרות הסכם איכותי בין הצדדים קודם תחילת העבודות. מדובר בחוזה משפטי הנכרת בין הצדדים ומסדיר את תנאי ההתקשרות ביניהם.

הסכם התקשרות טוב בין היזם לבין הדיירים יכול להבטיח שהעבודות אכן יתקדמו כסדרן, או לפחות להשית על היזם סנקציות משמעותיות במידה שלא יעמוד בהתחייבויותיו. על כן, חשוב שההסכם יכלול את כל הסיכומים הבאים:

  1. לוחות זמנים לפרויקט: כאמור, פרויקט תמ"א 38 אורך שנים רבות. כדי שהפרויקט יתקדם בקצב המצופה, חשוב לקבוע לוחות זמנים סדורים, העוקבים אחר קצב ההתקדמות של הפרויקט ומבטיחים כי היזם יעמוד בלוח הזמנים המוסכם.
  2. ערבויות ובטוחות: חשוב מאוד לקבוע מנגנון ערבויות ובטוחות, על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), באופן שיבטיח כי היזם יעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו וישלים את העבודות, בסופו של דבר. עורך דין דיירים בתמ"א 38 ידאג לכך שהערבויות תהיינה משמעותיות ואכן יבטיחו את זכויות הדיירים.
  3. תמורה לדירה: ההסכם יסדיר איזו תמורה תינתן לדיירים במהלך העבודות. ככלל, היזם יממן לדיירים דיור חלופי למשך שנות העבודות, בתנאים דומים לאלו בהם גרו. עם זאת, לעיתים עלולות להתגלע מחלוקות סביב התמורה הראויה. מעבר לכך, ישנן אוכלוסיות, דוגמת דיירים וותיקים, הזכאיות לתמורה מיוחדת בפרויקטים. בקרב אוכלוסיות אלו ישנה חשיבות מוגברת לתמורה המוסכמת. על כן, חשוב לקבוע בהסכם מה התמורה שיקבלו הדיירים וכן האוכלוסיות המיוחדות ולוודא כי תמורה זו אכן הולמת. עורך דין מקרקעין המייצג את הדיירים יוודא זאת בהסכם.
  4. תשלומים נלווים: ההסכם יסדיר מי ישלם תשלומים נלווים לפרויקט, דוגמת מיסי מקרקעין והיטל השבחה. עורך דין דיירים בתמ"א 38 ידאג לכך שהיזם ייטול על עצמו את תשלומי המס ולא יגלגל אותם על הדיירים.
  5. הפרות וסעדים: ההסכם יסדיר אילו הפרות תיחשבנה להפרות יסודיות ומה יהיו הפיצויים שיתלוו להפרות שכאלו. עורך דין דיירים בתמ"א 38 יוודא כי הסכם יכלול סנקציות משמעותיות במקרה של הפרת התחייבויות מצד היזם.

 

מי משלם לעורך הדין של הדיירים בתמא 38

השאלה היא פשוטה – אבל ההסבר מורכב. מי שמשלם עבור עורך הדין של הדיירים הוא היזם! הסיבה לכך היא שהדיירים מקבלים לידיהם "עסקת נטו" כלומר – הם מוכרים את זכויות הבניה שלהם ויקבלו לידהם את הדירה החדשה ו/או הדירה המורחבת – בלי לשים את ידיהם הכיס!

יש בזה היגיון – אם הדיירים היו צריכים להוציא כסף עבור עורך דין – מדוע שלא ישלמו עבור מפקח? אולי גם עבור שמאי? הרי גם הם מייצגים את הדיירים. אבל החוק מאפשר זאת מההיגיון העסקי שהוסבר – אם הדיירים יצטרכו לשלם, הם כנראה יצטרכו לשלם לכמה גורמים ואם הם יצטרכו לשלם – כנראה שהם לא ירצו להתקשר בעסקה!

לכן, על אף ההיגיון המשפטי שלפיו מי שצורך את השירות צריך לשלם עליו – מי שישלם בפועל הוא היזם בשם הדיירים. מבחינת סדר והגיון – נהוג שעורך הדין קודם כל מאשר את הסכם שכר הטרחה מול הדיירים, לאחר מכן מול היזם – ורק בסוף הוא מתקדם למשא ומתן משפטי.

 

עו"ד אושר אלקיים

מחפשים עו"ד מקרקעין שייצג אתכם בהליכי תמ"א 38? פנו אל עורך דין אושר אלקיים לקבלת שירותי ייעוץ וייצוג מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן, בעל ניסיון רב בהליכי התחדשות עירונית. צרו קשר עם משרדו של עו"ד אלקיים והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.

עורך דין דיירים תמא 38
עורך דין דיירים תמא 38
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא עורך דין דיירים תמ"א 38

בניגוד להיגיון – מי שמשלם עבור שירותיו של עורך הדין הוא היזם ולא הדיירים. הסיבות לכך הם שהדיירים יקבלו לידיהם "עסקת נטו" ולא יצטרכו להוציא כסף מכיסם – מה שיעכב ויסכל קידום הליכים של התחדשות עירונית.

הסיבה לכך היא פשוטה – עורך הדין הוא הגורם המוסמך והמקצועי ביותר שנמצא לצידכם! הוא ינהל בשמכם ועבורכם משא ומתן משפטי ו/או מסחרי לצורך השאת הרווחים של הדיירים במתחם. ככל שיש לו יותר ידע וניסיון – ככה עולים הסיכויים של הדיירים לזכות בהסכם איכותי שיגן עליהם מכל משמר.

הדבר החשוב ביותר הוא לוודא שעורך הדין עוסק בתחום תמא 38, בקיא ברזי קידום הליך תמא 38 מבחינה משפטית, וכי ההתקשרות איתו תהיה גם נעימה ומקצועית! חשוב מאוד לבחון את עורך הדין בטרם בחירת היזם, מכיוון ולא פעם היזם מנסה לשלוט בזהות עורך הדין מהצד השני – מה שיכול לסכל ולזהם את הליך המשא ומתן והיקף התמורות בהליך

אם אתם מעוניינים בליווי של דיירים בהליך תמא 38 – אתם מוזמנים לפנות אל משרדנו ואנו נשמח לסייע! אנו מלווים דיירים רבים בהליכי תמא 38, בין אם בייצוג של כלל הדיירים ובין אם בייצוג של דיירים בודדים. אם אתם עומדים בפני עסקה – אתם מוזמנים לפנות אלינו ונשמח ללוות אותכם במקצועיות ונחישות!

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
אושר אלקיים משרד עורכי דין
משרדינו ברשתות החברתיות:
יצירת קשר: