ניכוי פחת בנכס מסחרי יחסוך לכם בתשלומי המס השותפים, אך יגרום לכם לשלם יותר מס שבח בזמן שתמכרו את הנכס המסחרי. מהו פחת בנכס מסחרי? כיצד הוא משפיע על תשלום מס ההכנסה השוטף? מה תהא השפעת ניכוי הפחת בנכס מסחרי על תשלום מס השבח במכירת הנכס המסחרי? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מה זה פחת בנכס מסחרי?
הפחת מגלם, בדיני המס, את השחיקה בערך הנכסים שלכם. ונרחיב – משמעות המושג "פחת" הוא ירידה בשווי הנכס בטווח הזמן שעבר בין מועד הרכישה ועקב השימוש בו מהיום שנרכש. גם נדל"ן צוברים פחת משמעותי לאורך השנים, למרות שמבנים מופחתים באופן איטי, ויכול להיות מצב בו עם הזמן המבנה מתיישן וכתוצאה מכך ערכו יורד לאורך שנים רבות.
וחשוב לציין – כלל הדוגמאות במאמר זה עוסקות בנכס מסחרי – שהוא הכוונה לכל נכס שהוא לא דירה ולא קרקע!!!!!! בתוך הקטגוריה הזו נכנסים חנויות, משרדים, מרלו"ג, מחסנים וכיוצ"ב.
ניעזר בדוגמה שאינה מתחום המקרקעין כדי להבין טוב יותר למה הכוונה.
נניח כי יש לכם מונית שאתם מפעילים. ההכנסות שלכם מהפעלת המונית בשנה האחרונה עומדות על 600 אלף שקלים. סך ההוצאות על דלק, תיקונים, אגרות וכדומה, הסתכמו ב-350 אלף שקלים. לכן, הרווח החייב במס יעמוד לכאורה על 250 אלף שקלים.
ואולם, גם הערך של המכונית עצמה נשחק בשנה החולפת. על פי תקנות מס הכנסה, שיעור השחיקה של מונית עומד על 25%. לכן, אם מחירה של המונית הוא 160,000 שקלים, למשל, תוכלו לנכות מההכנסה החייבת 40,000 שקלים נוספים. על כן, סך ההכנסה החייבת במס תעמוד על 210 אל שקלים בלבד. כך, הפחת מגלם את השחיקה בערך הנכסים שלכם.
ולמה עורכים את הפחת? הפחת חשוב לצורך מיסוי מקרקעין מכיוון שהוא הוצאה מוכרת, והיות והשחיקה גורמת להורדת רווחים וכך הפעילות העסקית נעשית פחות רווחית ופחות כדאית. עלויות הפחת מופחתים מהמס שמושת על בעלי הנכס וכך הוא משלם פחות מיסים ומדובר בהטבה משמעותית שיש לקחת אותה בחשבון. לעיתים ירידת ערך הנכס אינה חד פעמית ואף יכולה להתפרס לאורך שנים, ולעיתים היא יכולה להיות באחוזים בודדים (2%) ולעיתים בשווי מזורז (50%).
כיצד מתבצע ניכוי פחת בנכס מסחרי?
אם אתם משכירים נכס מסחרי או מפעילים בו עסק בעצמכם, תוכלו לנכות פחת מהשחיקה בערך הנכס עצמו. חשוב לשים לב כי ניתן לנכות פחת רק מערך המבנה ולא מהמקרקעין עצמם, היות והקרקע היא נכס ששוויה הגולמי נשמר לאורך השנים ואינה חווה פחת (אתם יכולים לדמיין שמחיר הקרקע בישראל יורד? אל תצחיקו אותנו!)!..
שיעור הפחת השנתי שתוכלו לנכות נע בין 1.5% לבין 4%, כתלות באיכות הבנייה. לכן, מסך ההכנסות מהעסק או מהשכרת הנכס המסחרי, תוכלו לנכות פחת בהתאם לשיעורים הקבועים בתקנות מס הכנסה. הפער בין שני החישובים, 1.5% מול 4%, הוא עצום ויכול להגיע לסכומים גבוהים. שווי הנכס גבוה יותר כשמחשבים פחת לפי 1.5% משווי נכס שבו חושב הפחת לפי 4%, ועל כן חשוב לדעת מה הקריטריונים המשפיעים על הנכס לצורך חישוב הפחת להקטנת המס.
מה ההשפעה של ניכוי פחת בנכס מסחרי על תשלום מס שבח?
עם זאת, חשוב מאוד לדעת כי ניכוי פחת בנכס מסחרי משפיע ישירות על תשלום מס השבח שלכם בעת מכירת הנכס. כאשר מוכרים את הנכס, את הפחת מפחיתים מעלויות רכישת הנכס והרווח שנוצר מהמכירה גדל, וכתוצאה מכך עולה מס השבח.
כידוע, השבח בעסקאות מקרקעין מחושב כדלקמן:
השבח החייב במס = (סך הוצאות המותרות הניכוי – שווי הרכישה של הנכס)*מדד– שווי המכירה של הנכס
לכן, אם למשל רכשתם נכס במחיר של 3 מיליוני שקלים, מכרתם אותו ב-5 מיליוני שקלים והוצאתם 500 אלף שקלים על השבחת הנכס, השבח החייב במס יעמוד על 1.5 מיליוני שקלים.
ואולם, אם לאורך השנים ניכיתם פחת על הנכס, סך ניכויי הפחת יתווספו לשווי המכירה של הנכס:
השבח החייב במס = סך הוצאות המותרות הניכוי – שווי הרכישה – סך ניכויי הפחת + שווי המכירה
נחזור לדוגמה הקודמת, וכעת נניח כי סך ניכויי הפחת שלכם הגיעו לסכום של 120 אלף שקלים. במקרה שכזה, השבח החייב במס יעמוד על 1.62 מיליוני שקלים, שכן ל-1.5 מיליון שקלים הקודמים יש להוסיף את ניכויי הפחת שהסתכמו ב-120 אלף שקלים.
הרציונל לכך, ברור – הוצאות הפחת נוכו וכך חסכתם תשלומי מס ההכנסה. לא תוכלו לחסוך אותם פעם נוספת בתשלום מס השבח!.
על כל פנים, חשוב להבין כי מדובר בתחום סבוך עם השלכות מס נרחבות. הבחירה שלכם אם לנכות כיום פחת בנכס המסחרי, תשפיע קדימה על חבות מס השבח שלכם. לכן, חשוב להיוועץ עם עורך דין למיסוי מקרקעין ולתכנן את הפעילות העסקית בצורה שתוביל לחסכון המקסימלי בתשלומי המס.
עורך דין לפחת בנכס מסחרי – אושר אלקיים משרד עורכי דין
משכירים נכס מסחרי? מעוניינים לנכות פחת? מוכרים נכס מסחרי ורוצים להימנע משתלום מס שבח עודף? פנו עוד היום אל עו"ד אושר אלקיים לקבלת ייעוץ מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. לעורך דין אלקיים ניסיון עשיר בליווי עסקאות בנכסים מסחריים תוך צמצום תשלומי המס למינימום ההכרחי. אצל עו"ד אלקיים תהנו משירותים משפטיים הנסמכים על מומחיותו הרבה וניסיונו העשיר. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו, והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
