משכירים דירת מגורים במסלול מס מופחת? מתכננים למכור את הדירה? ייתכן בהחלט כי למסלול המיסוי שבחרתם תהיה השפעה ישירה על מס השבח שתשלמו. המשיכו לקרוא ולמדו כיצד השכרת דירה במסלול 10% תשפיע על ניכוי הפחת במכירתה.
השכרת דירת מגורים – מסלולי מיסוי
דיני המס מציעים לבעלי דירות המשכירים את דירותיהם לצרכי מגורים, שלושה מסלולים לתשלום המס משכירות. נציג בקצרה את שלושתם:
- מסלול מס מלא: המשכיר ישלם מס עבור רווחיו מהשכרת הדירה בהתאם למדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית (מתחיל ב-31%) ,במסלול זה, לא חל פטור ממס והמשכיר יהא רשאי לנכות פחת בשיעור 2% שנתיים מערך המבנה מהכנסותיו, וכן לנכות מהן הוצאות ששימשו לתחזוקת הנכס לאורך התקופה בה היה מושכר (קבלות בגין שיפוצים, תיווך וכיוצ"ב).
- מסלול פטור מלא: מי שהכנסתו החודשית משכירות אינה עולה על 5,654 ₪ (נכון לשנת 2026; הסכום מוקפא לשנים 2025–2027) יוכל ליהנות מפטור מלא ממס על הכנסותיו משכירות. חשוב להדגיש כי הפטור מחושב לפי סך הכנסותיו של המשכיר משכירות, כך שאם אתם משכירים למשל 2 דירות במחיר של 4,000 שקלים לכל דירה, תידרשו לשלם מס הכנסה על חלק מהסכום. עוד נציין כי אם ההכנסה החודשית שלכם משכירות עולה על 5,654 שקלים אך פחותה מ-11,308 ₪, תהיו זכאים לפטור ממס הכנסה על חלק מהסכום, ועל היתרה תשלמו מס מלא. כנגד החלק היחסי מההכנסה עליו תשלמו מס, תוכלו לנכות פחת חלקי.
- מסלול מס מופחת: סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מציע לבעלי דירות לשלם מס מופחת על הכנסתם משכירות, בשיעור של 10% בלבד מסך ההכנסה שלהם משכירות. עם זאת, במסלול זה המס ישולם כנגד כל ההכנסות ולא רק כנגד הרווחים (כלומר לא ניתן לנכות הוצאות), ועל כן לא יותר ניכוי של הפחת ושל יתר ההוצאות שהוצאו עבור הנכס בתקופת השכירות. במסלול זה אין מגבלה על גובה דמי השכירות ככל וההכנסה היא מדירת מגורים, ומנגד, לא יהיה זכאי לקיזוזים, לניכויים, לפטורים ולניכוי פחת על ההוצאות מתקופת השכרת הנכס. יחד עם זאת קיימים מגבלות בחוק ובפסיקה בנוגע לבעלות במספר דירות בהתאם להלכת שרגא בירן ויש לבחון זאת באמצעות עורך דין.
ניכוי פחת בדירת מגורים שהושכרה במסלול מיסוי 10%
מסלול המיסוי המופחת בשיעור 10% יאושר בהתקיים שני התנאים המצטברים הבאים: הדירה המושכרת צריכה לשמש למגורים בלבד בישראל, וההכנסה מדמי השכירות אינה מעסק או משלח יד או מעסקה או מעסק אקראי בעלי אופי מסחרי.
בנוסף, מסלול המיסוי המופחת אמנם מאפשר לכם חיסכון בתשלום המס לאורך השנים בהן הנכס מושכר, ואולם הוא יגדיל את תשלום מס השבח שלכם עת תחליטו למכור את הדירה.
אם במכירה אינכם זכאים לפטור ממס שבח, הרי שתידרשו לשלם מס בשיעור 25% על הרווח שלכם בעסקה. בפשטות, השבח מחושב כיתרת מחיר המכירה של הנכס על מחיר הרכישה שלו.
אם לאורך השנים דירת המגורים הייתה מושכרת במסלול 10% מההכנסות, תידרשו להפחית משווי הרכישה את סכום הפחת המרבי שיכולתם לנכות לאורך השנים.
לכן, אם למשל רכשתם דירה במיליון ₪ השכרתם את דירת המגורים במסלול 10% מיסוי במשך 5 שנים, ושוויה של הדירה עומד על 2,000,000 שקלים. שיעור הפחת הקבוע בתקנות עומד על 2% לשנה מערך המבנה (ללא הקרקע). לכן, לאחר 5 שנים יש להפחית משווי הרכישה 10% מערך המבנה. לשם הפשטות, נניח שכל מחיר הרכישה מיוחס למבנה: הפחת יעמוד על 100,000 ₪, ובשיעור מס של 25% מדובר בתוספת של 25,000 ₪ למס השבח. בפועל, חלק ממחיר הדירה מיוחס לקרקע, ולכן הפחת יהיה נמוך יותר.
כמובן שכל האמור כלל לא רלוונטי אם אתם זכאים לפטור ממס שבח במכירה. במקרה שכזה לא תהיה כל השלכה לניכוי הפחת והוספתו למחיר המכירה, שכן העסקה כולה פטורה ממס.
ניכוי פחת בדירת מגורים מסלול 10% – סיכום
לסיכום, פקודת מס הכנסה מציעה לבעלי דירות לשלם מס מופחת עבור הכנסותיהם משכירות, בשיעור 10% מההכנסה כולה. ואולם, הבוחרים במסלול זה לא יוכלו לנכות את הפחת מהכנסותיהם לשם הפחתת הסכום החייב במס. עם זאת, בעת מכירת הנכס, יהא עליהם להפחית משווי הרכישה את סכום הפחת המרבי שיכלו לנכות מהכנסותיהם על פי כל דין, ובכך יגדל השבח החייב במס.
מכל האמור ניתן להסיק כי למסלול המיסוי בו תבחרו השלכות קריטיות, גם לאורך השנים בהן הנכס יושכר וגם בעת מכירתו. משכך, חשוב להיוועץ עם עורך דין מקרקעין ולהבין מהו מסלול המיסוי המשתלם ביותר עבורכם.
ניכוי פחת דירת מגורים מסלול 10% – אושר אלקיים משרד עורכי דין
משכירים דירה ורוצים לבחור מסלול מיסוי, או מוכרים דירה שהושכרה במסלול 10%? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
