דיני המס מאפשרים לבעלי דירות להשכיר אותן בפטור מלא או חלקי ממס הכנסה. ואולם, ניצול הפטור ממס הכנסה משפיע על סך מס השבח שתשלמו בעסקה, דרך רכיב הפחת. מהו פחת בדירת מגורים? כיצד מבוצע ניכוי פחת בדירת מגורים? מדוע ניכוי פחת בדירת מגורים מגדיל את תשלום המס? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות הנוגעות לניכוי פחת בדירת מגורים שהושכרה במסלול הפטור.
השכרת דירת מגורים במסלול הפטור
דיני המס מציעים למשכירי דירות שלושה מסלולי מיסוי על הכנסותיהם משכירות, ואלו הם:
- מסלול הפטור המלא: מי שהכנסתו החודשית משכירות למגורים אינה עולה על 5,654 ₪ (נכון לשנת 2026; הסכום מוקפא לשנים 2025–2027) יוכל ליהנות מפטור מלא ממס הכנסה על דמי השכירות.
מי שהכנסתו החודשית משכירות עולה על 5,654 ₪ אך אינה עולה על 11,308 ₪ יוכל לנצל את הפטור המלא ממס עבור חלק מהסכום. מדובר בשיטה מורכבת לחישוב החלק היחסי ומאחר שאינה מענייננו, לא נעמיק בה. בתמצית, לבוחרים במסלול זה יינתן פטור מלא על חלק מהסכום ומאידך ייאלצו לשלם מס מלא על היתרה. על כן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין למיסוי מקרקעין באשר לכדאיותו. - מסלול מיסוי מופחת: משכירים יוכלו לבחור במסלול המיסוי המופחת, במסגרתו יידרשו לשלם מס הכנסה בשיעור 10% על כלל הכנסתם משכירות. זאת, ללא תלות בסך הכנסותיהם משכירות. כך למשל, אדם שבבעלותו מספר דירות מושכרות ישלם 10% על כלל דמי השכירות מכל הדירות, ללא תקרה.
- מסלול מיסוי מלא: משכירים יוכלו לבחור במסלול מיסוי מלא, במסגרתו ישלמו מס הכנסה במדרגות להכנסה שאינה מיגיעה אישית (מתחיל מ-31%, ומגיל 60 ב-10%). בנסיבות המתאימות, בחירה במסלול זה יכולה להיות משתלמת בהחלט, היות וחלק מהוצאות הדירה המושכרת מוכרות ברשויות המס כהוצאה מותרת בניכוי, כך שבפועל, מס ההכנסה בגין השכירות יחושב במס מסכום נמוך יותר מגובה ההכנסה ויתייחסו רק להפרש שבין שכר הדירה לבין ההוצאות המוכרות.
הבחירה במסלול הפטור ממס או המס המופחת, תתאפשר רק כאשר מדובר בדירה המיועדת למגורים ולא דירה מסוג אחרת או דירה המושכרת לעסק. כאשר השכרת הדירה מהווה חלק מהפעילות העסקית של המשכיר, אין אפשרות לבחור בין המסלולים הללו. נציין כי אדם שבבעלותו ו/או בשליטתו 10 דירות ומעלה המושכרות לאחרים תמורת דמי שכירות, לא ייהנה ממסלולי הפטור המלא או המופחת, ויחויב לפי מדרגות מס, היות וזה נחשב להפעלת עסק על פי הלכת שרגא בירן ועמדת רשות המיסים.
ניכוי פחת ממס השבח בדירת מגורים שהושכרה במסלול הפטור
למסלול בו תבחרו להשכיר את הדירה תהיה השלכה ישירה על חישוב השבח שלכם, כשתחליטו למכור את הדירה. אם לא תהיו פטורים מתשלום מס שבח בעת מכירת דירת המגורים, תידרשו לנכות פחת משווי הרכישה לצורך חישוב מס השבח. חוק מיסוי מקרקעין מבקש למסות לא את סך ההכנסה שלכם ממכירת הדירה, אלא את הרווח הנקי שלכם בעסקה. על כן, החוק מתיר למוכר לנכות שורה של הוצאות שהוציא עבור הדירה משווי המכירה של הנכס, ובכך מופחת השבח החייב במס בעסקה. מאידך, אם השכרתם דירה במסלול הפטור ממס, יידרש מכם לנכות פחת של הנכס מהשנים בהן היה מושכר ולא שילמתם עליהן מס.
הרציונל לניכוי הפחת הוא כדלקמן – בהנחה שערכו הפיזי של הנכס נשחק לאורך השנים, הפקתם רווחים מהנכס ולא שילמתם עליהם מס, לא תוכלו ליהנות מפטור נוסף ממס בעת חישוב השבח. ללא ניכוי הפחת, היה נוצר פטור כפול ממס על הפחת. האחד בהכנסה משכירות והשני בחישוב השבח. על כן, בעת מכירת הדירה, תידרשו לנכות את הפחת משווי הרכישה של הנכס, מה שיגדיל ישירות את חבות המס שלכם בעסקה. נציין כי עמדה זו של רשות המסים (הוראת ביצוע 5/2007) שנויה במחלוקת. בתובענה ייצוגית בעניין חן נ' רשות המסים קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, כי אין להפחית 'פחת רעיוני' במכירת דירה שהושכרה במסלול הפטור ממס הכנסה. רשות המסים ממשיכה לדבוק בעמדתה, ולכן לפני הדיווח על המכירה חשוב לבדוק את מצב ההליכים המשפטיים בנושא. החישוב שלהלן מציג את עמדת רשות המסים.
חישוב ניכוי פחת
תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים) קובעות כי שיעור הפחת השנתי לדירה מושכרת עומד על 2%. על כן, אם הדירה הושכרה למשל במשך 5 שנים ושווי הדירה עומד על 2,000,000 שקלים, הפחת יחושב כדלקמן:
הפחת שיש להפחית משווי הרכישה = מס' השנים בהן הנכס הושכר בפטור X 0.02 X שווי דירת המגורים
2,000,000 X 0.02 X 5 = 200,000
על כן, יש להוסיף לשבח החייב במס 200,000 שקלים. מאחר ששיעור מס השבח עומד על 25% (במרבית המקרים), המשמעות היא תוספת של 50,000 שקלים בתשלום המס הסופי.
בחירה במסלול המשתלם ביותר בהשכרת דירת מגורים
נוכחנו לדעת כי למסלול המיסוי שתבחרו לדירתכם המושכרת השפעה ישירה על שיעור המס שתשלמו לכשתמכרו את הנכס. חשוב לציין כי ניכוי הפחת אינו ההשפעה היחידה של המסלול שתבחרו. משכך, קודם הבחירה באחד המסלולים רצוי להתייעץ עם עו"ד מקרקעין ולקבל תמונה מלאה באשר להשלכות המס של בחירתכם. רק לאחר מכן, בחרו במסלול המשתלם ביותר.
ניכוי פחת בדירת מגורים במסלול פטור אושר אלקיים משרד עורכי דין
משכירים דירה ורוצים לבחור מסלול מיסוי, או מוכרים דירה שהושכרה במסלול הפטור? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
