מס שבח מחיר למשתכן

רכשתם דירה במחיר למשתכן ואתם מתכננים למכור אותה? רגע לפני שאתם רצים לסגור חוזה – כדאי לעצור ולבדוק את השלכות המס. למה דווקא הנחה כל כך משמעותית ברכישה עלולה לגרום לתשלום מס שבח גבוה? ומה התנאים שצריך למלא כדי לזכות בפטור ממס? כל התשובות – לפניכם.

מס שבח גבוה במחיר למשתכן – תוצאה של שווי רכישה נמוך

מס שבח הוא מס שמוטל על ההפרש בין מחיר הקנייה של הדירה לבין מחיר המכירה שלה, כשהוא מוצמד למדד ובקיזוז הוצאות שונות. ככל שהרווח גבוה יותר – כך גם המס.

בדירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן, מחיר הרכישה נמוך משמעותית ממחיר השוק – מה שיוצר "שבח" (רווח) גבוה בעת מכירה. גם אם לא נעשה רווח ממשי – על הנייר, מדובר בהפרש מהותי, וחבות המס יכולה להגיע למאות אלפי שקלים.

לדוגמה:

• מחיר רכישה במחיר למשתכן: 1.3 מיליון ₪
• מחיר מכירה: 3.3 מיליון ₪
• שבח ריאלי: כ-2 מיליון ₪
• מס שבח (25%): כ-500 אלף ₪

עם זאת, כפי שאתם וודאי יודעים, לא אחת המוכרים יוכלו להיות פטורים לחלוטין מתשלום מס שבח. ככלל, מוכרים שיש בבעלותם דירה יחידה (וכן משפרי דיור שרכשו דירה נוספת כדי לעבור אליה ומוכרים את דירתם המקורית) יהיו זכאים לפטור ממס שבח.

ואולם, הפטור כרוך בתנאים שיש לעמוד בהם וללא עמידה בכל התנאים – לא יינתן הפטור. להלן נבחן כיצד תנאים אלו באים לידי ביטוי במכירת דירת מחיר למשתכן בהיבטי מס השבח.

האם אפשר לקבל פטור ממס שבח על דירה שנרכשה במחיר למשתכן?

כפי שכבר רמזנו, התשובה היא כן – בתנאים מסוימים. הפטור הרלוונטי ביותר הוא הפטור על מכירת דירה יחידה – אך חשוב לזכור שהוא ניתן רק כאשר:

1. זו הדירה היחידה בבעלותכם במועד המכירה (לכם ולבני משפחתכם הקרובה).
2. החזקתם בדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה.
3. לא השתמשתם בפטור זה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
4. שווי הדירה הנמכרת אינו עולה על תקרת הפטור (כיום כ־5,008,000 ₪). אם השווי עולה על תקרת הפטור, יינתן פטור חלקי.

רבים סבורים בטעות שאם עברו 7 השנים הקבועות בתקנון ממועד הזכייה בהגרלה (לעניין איסור מכירה מוקדמת), ניתן למכור את הדירה בפטור. אולם למעשה – זה תנאי אחד מני כמה. אם לא תעמדו בכל התנאים – תחויבו במס מלא.

מכירה דירה במחיר למשתכן רק כעבור 18 חודש מקבלת טופס 4

חשוב במיוחד לשים לב לתקופת ההחזקה בדירה – 18 החודשים נמנים מיום ההחזקה בפועל בדירה, ככלל מקבלת טופס 4 (ולעיתים לפני כן או לאחר מכן במקרים חריגים!).

לכן, אם בניית הדירות הושלמה 6 שנים, למשל, לאחר הזכייה בהגרלה, לא תוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח בחלוף 7 שנים מהזכייה אלא רק חצי שנה לאחר מכן. כדי להימנע מטעות קטנה בחישוב הזמנים שעלולה לעלות לכם מאות אלפי שקלים, היוועצו עם עו"ד מקרקעין ותכננו את המכירה כמו שצריך.

מה עוד חשוב לבדוק?

כדי שתוכלו להתכונן לעסקה כמו שצריך, בדקו:

• האם יש דירה נוספת – גם בבעלות חלקית – בבעלותכם או בבעלות בן/בת הזוג?
• האם התקבל טופס 4? מתי בדיוק?
• האם עמדתם בתקופת ההחזקה המזכה?
• האם יש הוצאות שניתן לקזז (שיפוץ, מס רכישה, שכר טרחת עו"ד)?

על כל פנים, היוועצו עם עו"ד מקרקעין ודאגו לצמצם את חבות המס למינימום ההכרחי.

מס שבח מחיר למשתכן – אושר אלקיים ושות' משרד עורכי דין

שוקלים למכור דירה שנרכשה במחיר למשתכן? מתלבטים האם תחויבו במס שבח או תהיו זכאים לפטור? משרדנו מתמחה בליווי משפטי ומיסויי בעסקאות נדל"ן, ובפרט בדירות בפרויקטים ממשלתיים. אני, עו"ד אושר אלקיים, מזמין אתכם לפנות לייעוץ אישי וממוקד – כדי שתבינו בדיוק מה מחכה לכם, ותמנעו הפתעות יקרות.