מהו מס שבח אינפלציוני? מה ההבדל בין מס שבח אינפלציוני לבין מס השבח הריאלי? האם שבח אינפלציוני חייב במס? חוק מיסוי מקרקעין יוצר הפרדה חשובה בין השבח הריאלי לבין השבח האינפלציוני לעניין החבות במס השבח. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בנושא.
מה זה מס שבח אינפלציוני?
חוק מיסוי מקרקעין מחלק בין שני רכיבים בשבח בעסקת מקרקעין – השבח הריאלי והשבח האינפלציוני בעסקה. השבח הריאלי הוא הרווח האמיתי שלכם מהעסקת מקרקעין. השבח האינפלציוני הוא החלק בעליית המחיר שלא נבע מהשבחה אמיתית של הנכס, אלא מעליית מדד המחירים.
אותו חלק בעליית המחיר שמקורו בעליית המדד ולא בהשבחת הנכס, לא נחשב למעשה לרווח שלכם בעסקה. מכיוון שכך, חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח אינפלציוני פטור ממס. זאת, למעט השבח שנצבר עד לשנת 1993 אשר יהיה חייב במס שבח בשיעור של 10%, כפי שנראה להלן. אם כן, השבח האינפלציוני הוא החלק בשבח שנובע מעלייה במדד המחירים. את השבח האינפלציוני יש לנכות מסך השבח בעסקה. כך, נגיע לשבח הריאלי החייב במס שבח.
למה מבחינים בין שבח אינפלציוני לשבח ריאלי?
ההבחנה בין שבח אינפלציוני לשבח ריאלי נועדה למנוע עיוות מס: בשנות ה-80 ידעה ישראל תקופה של היפר-אינפלציה, בשיעורים של עשרות ומאות אחוזים בשנה. במצב כזה, חלק גדול מעליית המחיר הנומינלית של נכס לא שיקף רווח אמיתי אלא רק את שחיקת ערך הכסף, ומיסוי מלא שלו היה מטיל מס על רווח שאינו קיים. לכן החוק ממסה ככלל רק את השבח הריאלי, ופוטר את השבח האינפלציוני. החריג הוא השבח האינפלציוני שנצבר עד 31.12.1993, שעליו חל מס מופחת בשיעור 10% (סעיף 48א(א) לחוק).
האם שבח אינפלציוני חייב במס?
כפי שכתבנו לעיל, ככלל, במכירת דירה השבח האינפלציוני יהיה פטור ממס. זאת, למעט השבח האינפלציוני שנצבר עד לשנת 1993. על השבח האינפלציוני שנצבר עד לשנת 1993, תהיו חייבים במס בשיעור של 10%. לכן, יש לחשב איזה חלק בשבח הוא שבח אינפלציוני שנצבר עד לשנת 1993, כדי למסות אותו בשיעור של 10%. על יתרת השבח האינפלציוני תהיו פטורים ממס ועל השבח הריאלי תתחייבו במס בשיעור של 25% כרגיל.
התאמות אינפלציוניות גם לפחת
חשוב להדגיש כי התאמות אינפלציוניות מבוצעות לא רק לשווי הרכישה ולשווי המכירה, אלא גם לתשלומי הפחת. כידוע, מי שהשכיר את הדירה בפטור מלא ממס הכנסה יצטרך להוסיף לשבח החייב במס פחת על הדירה בשיעור של 2% שנתי. את חישוב הפחת יש לבצע גם כן תוך ביצוע ההתאמות האינפלציוניות הנדרשות, כדי לאתר את השווי האמיתי של הפחת לאחר ביצוע הצמדה למדד.
מס שבח אינפלציוני – האם כדאי לקבל ייעוץ?
ניתן לקבל את הרושם לפיו חישוב מס שבח אינפלציוני הוא עסק פשוט וחד משמעי. ואולם, המציאות מעלה תמונה הפוכה. סביב חישוב השבח הריאלי לעומת השבח האינפלציוני מתעוררות לא אחת שאלות משפטיות ועובדתיות כבדות משקל ופעמים רבות תיווצר עמימות סביב סך השבח הריאלי.
מכיוון שכך, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי אפקטיבי ומותאם אישית מעורך דין העוסק במיסוי מקרקעין. עורך הדין יסייע לכם לחשב נכון את השבח הריאלי והאינפלציוני, ולתכנן את העסקה בהתאם לדרישות החוק ולהקלות שהוא מאפשר.
עורך דין למס שבח אינפלציוני אושר אלקיים
מוכרים נכס שנרכש לפני שנים רבות? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. ניתן ליצור קשר ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית במשרד.
