האם עדיף למכור ולקנות דירה באופן פרטי או דרך החברה שלכם? שאלה זו מעסיקה רבים, שכן מיסוי מקרקעין לחברות שונה ממיסוי מקרקעין ליחידים. כפי שבוודאי יכולתם לצפות, התשובה לשאלה זו אינה חד משמעית ותלויה בנסיבות. לעיתים, יהיה יתרון לבצע עסקאות במקרקעין דרך חברה, בעוד שבמצבים אחרים לא יהיה לכך כל ערך, ואף להפך. מה מס הרכישה ומס השבח החל על חברה? מתי עדיף לסחור בנדל"ן דרך חברה? בשאלות אלו נעסוק במאמר זה.
מס רכישה ליחיד וחברה
מס רכישה ליחיד – דירת מגורים
חוק מיסוי מקרקעין קובע מהם שיעורי המס שיחולו על יחיד ועל חברה שרכשו מקרקעין.
במקרה של דירה
החוק מעניק פטור משמעותי לרוכשי דירה ראשונה עד למחיר של כ-1.9 מיליון שקלים, ושיעורי המס הקבועים על יתרת המחיר הינם נמוכים יחסית במס פרוגרסיבי. אדם הרוכש דירה סטנדרטית במחיר ממוצע בישראל, וזוהי דירתו היחידה, ישלם מס רכישה של עשרות אלפי שקלים לכל היותר. במקרים של דירה נוספת המס יתחיל מ-8% ויעלה עד ל-10% ברכישת דירת יוקרה.
בנוסף המחוקק מאפשר הקלות רבות שאינן קיימות אצל חברה כמו מס רכישה משפרי דיור, הקלות במס רכישה לנכה, תכנון מס באמצעות שליש דירה ועוד.
מס רכישה ליחיד נכס שאינו דירה
מס הרכישה לנכס שאינו דירת מגורים – כלומר מס רכישה לקרקע חקלאית, קרקע למגורים, חנות, משרד, מחסן או נכסים אחרים – פשוט יותר לחישוב. מס הרכישה הוא קבוע בסכום של 6%. מקרה חריג הוא רכישה של קרקע שתכנית בניין עיר מתירה לבנות עליה לפחות דירת מגורים אחת. לפי תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה, אם התקבל היתר בנייה לדירת מגורים בתוך 24 חודשים מיום הרכישה, מוחזרת לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית (החזר מס רכישה). כך המס האפקטיבי יורד מ-6% ל-5%.
מס רכישה חברה בע"מ
מס רכישה לדירה עבור חברה
כאשר חברה רוכשת דירה, היא לא תוכל ליהנות מהפטור ממס רכישה! הפטור ניתן ליחידים בלבד ולא לחברות ולתאגידים. בשל כך, אם תרכשו דירה באמצעות חברה תיאלצו לשלם מס רכישה למן השקל הראשון, בשיעור של 8%! כאשר מחירה של הדירה עולה על 6,055,070 ₪, על יתרת המחיר תשלמו מס רכישה בשיעור של 10%. המשמעות היא שחבות המס של רוכשי דירות באמצעות חברה צפויה לעמוד על מאות אלפי שקלים.
מס רכישה לנכס שאינו דירה
לא פעם חברה עשויה לרצות ולרכוש נכסים שאינם דירות מגורים. זה עשוי להיות חנות שבה היא פועלת, משרד בו נמצאים עובדיה, קרקע לבניה או כל נכס מקרקעין אחר. במקרים אלה, המיסוי דומה למיסוי שחל על יחיד – ויעמוד על 6%. בשונה מקניית דירה על ידי יחיד, כאן אין הרבה מקום לתכנוני מס. המס הוא קבוע ולא משתנה, וגם לא ניתן לבצע תכנוני מס רכישה מורכבים. יש לציין שנושא מס הרכישה משתנה בין רכישה באמצעות חברה שעיקר פעילותה אינו נדל"ן לבין חברה שעיקר עיסוקה בנדל"ן. במקרה השני, המקרקעין עשויים להיחשב מלאי עסקי, והרווח ממכירתם ימוסה במס הכנסה (מס חברות) ולא במס שבח (סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין).
טבלת סיכום מס רכישה חברה ויחידה
לנוחיותכם – מצ"ב טבלה מסכמת של מס הרכישה שחל על רוכש יחיד וחברה.
כמובן שהנתונים אינם מיועדים לשימוש ותלויים בכל מקרה ומקרה ואין להשתמש בהם ללא ייעוץ של עורך דין למיסוי מקרקעין. כפי שניתן לראות – רוב היתרונות נמצאים במישור הפרטי של רכישת דירה, שכן שם ניתן לקבל מס רכישה מופחת, תכנוני מס ועוד.
האם כדאי לקנות דירה דרך חברה?
ככלל – קניית דירת מגורים אחת למגורים או השקעה עדיפה במישור הפרטי. פחות כאב ראש, פחות בעיות ופחות מס! על אף האמור, ישנם יתרונות לרכישת דירה דרך חברה. ראשית, ככל שבבעלותכם חברה פעילה שצברה רווחים, רכישת נכס עבור החברה יכולה להיות דרך מצוינת להשאת רווחי החברה ו/או להשקעה הונית גדולה של החברה על מנת להימנע מתשלום מיותר של מיסים.
מלבד זאת, פרשנות מסוימת של חוק מיסוי מקרקעין מצביעה על כך שמי שרכשו דירה דרך חברה המהווה איגוד מקרקעין, יוכלו ליהנות מהפטור לרכישת דירה יחידה בתור אנשים בודדים. נבהיר מהו היתרון בעזרת דוגמה מספרית פשוטה. נניח כי רכשתם דירה בעלות של 3 מיליון שקלים. כעבור שנתיים, נקרתה בפניכם הזדמנות פז לרכוש נכס ב-1.5 מיליון שקלים. מאחר שבבעלותכם הדירה שכבר קניתם, על רכישת הדירה השנייה תשלמו מס רכישה של 120 אלף שקלים.
אילו רכשתם את הדירה הראשונה על שם החברה שלכם, יכולתם ליהנות מפטור מלא ממס רכישה ברכישת הדירה השנייה. זאת, מאחר שהדירה הראשונה אינה רשומה על שמכם אלא על שם החברה שלכם. אם כן, ישנם שיקולים לכאן ולכאן ומומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין ולהכריע כיצד נכון לרכוש את הנכס ומה יהיו השפעות הבחירה על המיסוי ברכישה.
מס שבח ליחיד ולחברה
מס שבח ליחיד בדירת מגורים
חוק מיסוי מקרקעין לא מטיל חבות מס רק על רוכשי דירות, אלא גם על מוכרי הדירות. במקרה בו מדובר בדירה יחידה, המחוקק מאפשר פטור מלא ממס שבח עד שווי מכירה של 5,008,000 ₪ (התקרה קפואה לשנים 2024–2027). על החלק שמעל התקרה חל מס. גם במקרה בו יש יותר מדירה אחת, זה מאפשר את מכירת הדירה תוך קבלת פטור ליניארי עד לתקופה של 2014, מה שמאפשר חסכון משמעותי במכירת דירה ישנה.
בנוסף, ניתן לבצע תכנוני מס ופריסת מס השבח, מה שעשוי להוריד את מס השבח בצורה קיצונית. במקרה שמדובר במכירה של נכס שאינו דירת מגורים, יחול מס שבח שמשתנה בהתאם למועד רכישת הנכס, כמפורט בטבלה מטה.
מס שבח לחברה
חברה, בניגוד לאדם פרטי, לא תוכל ליהנות מפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה. לכן, אף אם זוהי דירתו היחידה של המוכר, הוא יתחייב במס על השבח בעסקה. מנגד, סעיף 48 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי השבח על הדירה יתווסף להכנסותיה של החברה והיא תשלם עליו מס חברות בשיעור של 23%, בהתאם לסעיף 126 לפקודת מס הכנסה. בנוסף, בעת משיכת כספים מהחברה, בעלי המניות יידרשו לשלם מס עבור הדיבידנד בהתאם לאחוז אחזקתם (25% לבעל מניות ו-30% לבעל מניות מהותי).
לפיכך, במקרים בהם הדירה היא דירתכם היחידה, יש להיזהר מלרשום אותה על שם החברה. זאת, מכיוון שלא תוכלו למכור אותה בפטור ממס שבח. ואם הדירה אינה דירתכם היחידה? שיעור מס החברות (23%) אמנם נמוך ב-2 נקודות האחוז משיעור מס השבח ליחיד (25%). אבל כשהרווח יחולק לבעלי המניות, יחול גם מס דיבידנד. לדוגמה, לבעל מניות מהותי בשיעור 30% המס המצטבר מגיע לכ-46%. לכן היתרון קיים בעיקר כשהכסף נשאר בחברה ומושקע בה מחדש, וצריך לבחון אותו לפי התוכניות לגבי הכספים.
טבלת השוואה בין מס שבח של חברה ליחיד
לנוחיותכם מצורפת טבלה מסכמת של מס שבח שיחול במקרה של מכירת נכס על ידי חברה ועל ידי יחיד.
תשומת לב שמרבית היתרונות מצויים באיזור הפרטי ולא בכדי – המחוקק מעניק בכורה לרוכשי נכסים במישור הפרטי מאשר על ידי חברה.
מתלבטים אם לקנות או למכור דרך חברה?
כפי שראינו, ישנם הבדלים מהותיים מבחינת מיסוי מקרקעין בין ביצוע עסקאות מקרקעין דרך חברה לבין ביצוע העסקאות באופן פרטי. מתלבטים איך הכי משתלם לכם להתנהל? האם לפעול כאנשים פרטיים או כחברה רשומה? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים לקבלת ייעוץ בנושא.
עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן. הוא יבדוק אתכם את השלכות המס של כל אחת מהחלופות לפני העסקה.
