מס רכישה ומס שבח לחברה ויחיד

האם עדיף למכור ולקנות דירה באופן פרטי או דרך החברה שלכם? שאלה זו מעסיקה רבים, שכן מיסוי מקרקעין לחברות שונה ממיסוי מקרקעין ליחידים. כפי שבוודאי יכולתם לצפות, התשובה לשאלה זו אינה חד משמעית ותלויה בנסיבות. לעיתים, יהיה יתרון לבצע עסקאות במקרקעין דרך חברה, בעוד שבמצבים אחרים לא יהיה לכך כל ערך, ואף להפך. מה מס הרכישה ומס השבח החל על חברה? מתי עדיף לסחור בנדל"ן דרך חברה? בשאלות אלו נעסוק במאמר זה.

 

מס רכישה ליחיד וחברה

 

מס רכישה ליחיד – דירת מגורים

חוק מיסוי מקרקעין קובע מהם שיעורי המס שיחולו על יחיד ועל חברה שרכשו מקרקעין.

 

במקרה של דירה

החוק מעניק פטור משמעותי לרוכשי דירה ראשונה עד למחיר של כ-1.9 מיליון שקלים, ושיעורי המס הקבועים על יתרת המחיר הינם נמוכים יחסית במס פרוגרסיבי. אדם הרוכש דירה סטנדרטית במחיר ממוצע בישראל, וזוהי דירתו היחידה, ישלם מס רכישה של עשרות אלפי שקלים לכל היותר. במקרים של דירה נוספת המס יתחיל מ-8% ויעלה עד ל-10% ברכישת דירת יוקרה.

בנוסף המחוקק מאפשר הקלות רבות שאינן קיימות אצל חברה כמו מס רכישה משפרי דיור, הקלות במס רכישה לנכה, תכנון מס באמצעות שליש דירה ועוד.

 

מס רכישה ליחיד נכס שאינו דירה

מס הרכישה לנכס שאינו דירת מגורים – כלומר מס רכישה לקרקע חקלאית, קרקע למגורים, חנות, משרד, מחסן או נכסים אחרים – פשוט יותר לחישוב. מס הרכישה הוא קבוע בסכום של 6%. מקרה חריג הוא רכישה של קרקע לבניית בית – אז יש אפשרות לקבל החזר מס רכישה של 1% מה שמעמיד את סכום מס הרכישה עבור רכיב הקרקע על אחוז אחד בלבד!

 

מס רכישה חברה בע"מ

 

מס רכישה לדירה עבור חברה

כאשר חברה רוכשת דירה, היא לא תוכל ליהנות מהפטור ממס רכישה! הפטור ניתן ליחידים בלבד ולא לחברות ולתאגידים. בשל כך, אם תרכשו דירה באמצעות חברה תיאלצו לשלם מס רכישה למן השקל הראשון, בשיעור של 8%! כאשר מחירה של הדירה עולה על 5.8 מיליון שקלים, על יתרת המחיר תשלמו מס רכישה בשיעור של 10%. המשמעות היא שחבות המס של רוכשי דירות באמצעות חברה צפויה לעמוד על מאות אלפי שקלים.

 

מס רכישה לנכס שאינו דירה

לא פעם חברה עשויה לרצות ולרכוש נכסים שאינם דירות מגורים. זה עשוי להיות חנות שבה היא פועלת, משרד בו נמצאים עובדיה, קרקע לבניה או כל נכס מקרקעין אחר. במקרים אלה, המיסוי דומה למיסוי שחל על יחיד – ויעמוד על 6%. בשונה מקניית דירה על ידי יחיד, כאן אין הרבה מקום לתכנוני מס. המס הוא קבוע ולא משתנה, וגם לא ניתן לבצע תכנוני מס רכישה מורכבים. יש לציין שנושא מס הרכישה משתנה בין רכישה באמצעות חברה שעיקר פעילותה אינו נדל"ן לחברה שעיקר עיסוקה הוא נדל"ן, שכן במקרה השני יכול מס הכנסה ומיסוי מקרקעין.

 

טבלת סיכום מס רכישה חברה ויחידה

לנוחיותכם – מצ"ב טבלה מסכמת של מס הרכישה שחל על רוכש יחיד וחברה. 

 

כמובן שהנתונים אינם מיועדים לשימוש ותלויים בכל מקרה ומקרה ואין להשתמש בהם ללא ייעוץ של עורך דין למיסוי מקרקעין. כפי שניתן לראות – רוב היתרונות נמצאים במישור הפרטי של רכישת דירה, שכן שם ניתן לקבל מס רכישה מופחת, תכנוני מס ועוד.

 

האם כדאי לקנות דירה דרך חברה?

ככלל – קניית דירת מגורים אחת למגורים או השקעה עדיפה במישור הפרטי. פחות כאב ראש, פחות בעיות ופחות מס! על אף האמור, ישנם יתרונות לרכישת דירה דרך חברה. ראשית, ככל שבבעלותכם חברה פעילה שצברה רווחים, רכישת נכס עבור החברה יכולה להיות דרך מצוינת להשאת רווחי החברה ו/או להשקעה הונית גדולה של החברה על מנת להימנע מתשלום מיותר של מיסים.

מלבד זאת, פרשנות מסוימת של חוק מיסוי מקרקעין מצביעה על כך שמי שרכשו דירה דרך חברה המהווה איגוד מקרקעין, יוכלו ליהנות מהפטור לרכישת דירה יחידה בתור אנשים בודדים. נבהיר מהו היתרון בעזרת דוגמה מספרית פשוטה. נניח כי רכשתם דירה בעלות של 3 מיליון שקלים. כעבור שנתיים, נקרתה בפניכם הזדמנות פז לרכוש נכס ב-1.5 מיליון שקלים. מאחר שבבעלותכם הדירה שכבר קניתם, על רכישת הדירה השנייה תשלמו מס רכישה של 120 אלף שקלים.

אילו רכשתם את הדירה הראשונה על שם החברה שלכם, יכולתם ליהנות מפטור מלא ממס רכישה ברכישת הדירה השנייה. זאת, מאחר שהדירה הראשונה אינה רשומה על שמכם אלא על שם החברה שלכם. אם כן, ישנם שיקולים לכאן ולכאן ומומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין ולהכריע כיצד נכון לרכוש את הנכס ומה יהיו השפעות הבחירה על המיסוי ברכישה.

 

מס שבח ליחיד ולחברה

מס שבח ליחיד בדירת מגורים

חוק מיסוי מקרקעין לא מטיל חבות מס רק על רוכשי דירות, אלא גם על מוכרי הדירות. במקרה בו מדובר בדירה יחידה, המחוקק מאפשר פטור מלא עד לסכום מכירת הדירה בסך של כ-4,800,000 ₪. גם במקרה בו יש יותר מדירה אחת, זה מאפשר את מכירת הדירה תוך קבלת פטור ליניארי עד לתקופה של 2014, מה שמאפשר חסכון משמעותי במכירת דירה ישנה.

בנוסף, ניתן לבצע תכנוני מס ופריסת מס השבח, מה שעשוי להוריד את מס השבח בצורה קיצונית. במקרה שמדובר במכירה של נכס שאינו דירת מגורים, יחול מס שבח שמשתנה בהתאם למועד רכישת הנכס, כמפורט בטבלה מטה.

 

מס שבח לחברה

חברה, בניגוד לאדם פרטי, לא תוכל ליהנות מפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה. לכן, אף אם זוהי דירתו היחידה של המוכר, הוא יתחייב במס על השבח בעסקה. מנגד, סעיף 48 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי השבח על הדירה יתווסף להכנסותיה של החברה והיא תשלם עליו מס חברות בשיעור של 23%, בהתאם לסעיף 126 לפקודת מס הכנסה. בנוסף, בעת משיכת כספים מהחברה, בעלי המניות יידרשו לשלם מס עבור הדיבידנד בהתאם לאחוז אחזקתם (25% לבעל מניות ו-30% לבעל מניות מהותי).

לפיכך, במקרים בהם הדירה היא דירתכם היחידה, יש להיזהר מלרשום אותה על שם החברה. זאת, מכיוון שלא תוכלו למכור אותה בפטור ממס שבח. אולם אם הדירה אינה דירתכם היחידה ובכל מקרה תתחייבו בתשלום מס שבח במכירתה, רישומה על שם החברה יוכל לחסוך לכם 2 נקודות האחוז בתשלום מס השבח לחברה.

 

טבלת השוואה בין מס שבח של חברה ליחיד

לנוחיותכם מצורפת טבלה מסכמת של מס שבח שיחול במקרה של רכישת חברה על ידי חברה ועל ידי יחיד.

 

תשומת לב שמרבית היתרונות מצויים באיזור הפרטי ולא בכדי – המחוקק מעניק בכורה לרוכשי נכסים במישור הפרטי מאשר על ידי חברה.

 

מתלבטים איך למכור? דברו עם המומחים שלנו

כפי שראינו, ישנם הבדלים מהותיים מבחינת מיסוי מקרקעין בין ביצוע עסקאות מקרקעין דרך חברה לבין ביצוע העסקאות באופן פרטי. מתלבטים איך הכי משתלם לכם להתנהל? האם לפעול כאנשים פרטיים או כחברה רשומה? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים לקבלת ייעוץ בנושא.

עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה במיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן והוא ישמח לסייע לכם לבצע את העסקה באופן הטוב ביותר.

 

מס רכישה ומס שבח לחברה ויחיד
מס רכישה ומס שבח לחברה ויחיד

 

ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא מס רכישה ומס שבח לחברה ויחיד

במקרה של רכישת קרקע על ידי חברה תשלם החברה 8% עבור סכום הרכישה מהשקל הראשון ועד ל- 5,872,725 ₪ ומעל סכום זה 10% עבור כל שקל נוסף.

להבדיל מרכישה על ידי אדם פרטי, כאן אין פטור ממס רכישה ו/או תכנוני מס מורכבים שמאפשרים חסכון במס רכישה.

מה הרכישה על נכסים שאינן דירה עומד על 6% קבועים. המס זהה בין אדם פרטי ובין חברה. יחד עם זאת לאדם פרטי יש יתרון במקרה של רכישת קרקע למגורים שכן אז התשלום הינו 5% משווי הרכישה.

במקרה של מכירת נכס מקרקעין (לא משנה אם דירת מגורים או לאו) יחול מס שבח משמעותי בסכום של 23% בגין מס חברות, 25% או 30% מס בגין דיבידנד ועוד 3% מס יסף. כלומר מס השבח במכירת דירה על ידי חברה עשוי להיות עד 56% משווי הנכס.

בעיקרון התשובה היא לא. הסיבה לכך היא שהמחוקק מעניק יתרונות רבים לרכישה של דירה במישור הפרטי, ובהם חסכון מס משמעותי. בנוסף ישנם תכנוני מס אפשריים שיכולים לחסוך במס כחוק. 

יחד עם זאת, ישנן לא מעט יתרונות ברכישת דירה על ידי חברה כמו האפשרות להשתמש ברווחים צבורים, אפשרות למכירת המניות במקום הדירה ויתרונות נוספים.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין