מי שמוכרים דירה שנרכשה לפני שנת 2014, זכאים לחישוב מס לינארי מוטב. חישוב מס שבח בחישוב לינארי מוטב יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים בתשלומי המס. מהו מס לינארי מוטב? מי זכאי לחישוב מס לינארי מוטב? באילו נסיבות חיסכון המס מהותי במיוחד? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מס לינארי מוטב – המידע בקצרה
עבור מי שמחפשים תשובה קצרה וחותכת, נכתוב בקצרה מהו מס לינארי מוטב: מס לינארי מוטב הוא שיטת חישוב במסגרתה השבח שנצבר נפרס באופן אחיד לאורך השנים. על השבח שנצבר עד לשנת 2014 המוכר יהיה פטור ממס, בעוד שעל השבח שנצבר משנת 2014 ואילך המוכר יתחייב בתשלום מס שבח.
עם זאת נציין כי בפועל המציאות מורכבת מאוד ויש לנהל עסקאות באופן נכון כדי לזכות בהטבות המס הנובעות מחישוב מס לינארי מוטב. על כן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין למיסוי מקרקעין קודם לביצוע העסקה כדי לאפשר תכנון נכון שלה באופן שיפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי. ומכאן למידע בהרחבה. ונציין – בעתיד המחוקק מתכנן להפחית או לבטל את המס שבח הליניארי ועל כן יש להתכונן לכך באמצעות הקדמת מכירת דירה בהקדם האפשרי.
מהו חישוב מס לינארי?
תחילה נציין כי מס שבח הוא מס שחל על רווח אשר נוצר ממכירת נכס מקרקעין, כלומר, על ההפרש בין סכום רכישת הנכס לבין סכום מכירת הנכס, לאחר קיזוז ניכויים ומדדים. דיני מס שבח עברו שינויים דרמטיים עם השנים. שיעורי המס השתנו, וכך גם הפטורים ממס שבח הקבועים בחוק. שינויי החקיקה לא מחקו את המצב החקיקתי שהיה לפניהם, אלא שינו אותו מרגע התיקון והלאה.
על כן, בעת חישוב שיעורי מס שבח בעסקה, יש לקחת בחשבון את המצב החקיקתי גם לפני כל שינויי המס שאירעו עם השנים. פריסת השבח לאורך השנים נעשית באופן לינארי, כלומר חישוב יחסי, . שמחולק על פני תקופות שונות תוך התחשבות בשינויים חקיקתיים מיום הרכישה ועד ליום המכירה וכתלות במועד הרכישה והמכירה.
תארו, למשל, את התרחיש הבא:
אדם רכש דירה בשנת 2000 במחיר של 500 אלף שקלים. אותו אדם מכר את הדירה בשנת 2020 במחיר של 2.5 מיליוני שקלים, כלומר לאורך 20 שנים המחיר של הדירה עלה ב-2 מיליוני שקלים. כידוע, עד לשנת 2008 עליית מחירי הדירות לא הייתה דרמטית. לכן, בשנת 2008, שוויה של הדירה עמד על 700 אלף שקלים. בשנת 2010 שוויה זינק ל-1 מיליון שקלים. בשנת 2014 המחיר עמד על 1.5 מיליון שקלים וב-5 השנים הבאות, עד לשנת 2020, המחיר האמיר ל-2.5 מיליון שקלים, המחיר בו נמכרה הדירה.
חישוב לינארי של המס יתעלם לחלוטין מכל התנודות הללו בשווי הדירה לאורך השנים, אלא יפרוס את השבח באופן שווה לאורך כל התקופה. המחיר הכולל של הדירה עלה ב-2 מיליון שקלים במשך 20 שנה, ולכן העלייה השנתית במחיר הדירה, בחישוב לינארי, היא של 100,000 שקלים. נציג טבלה המשווה בין החישוב הריאלי של שווי הדירה לאורך השנים לבין חישוב לינארי של שוויה:
| שנה | שווי הדירה בחישוב ריאלי | השבח שנצבר בחישוב ריאלי | שווי הדירה בחישוב לינארי | השבח שנצבר בחישוב ריאלי |
| 2000 | 500,000 | 0 | 500,000 | 0 |
| 2008 | 700,000 | 200,000 | 1,300,000 | 800,000 |
| 2010 | 1,000,000 | 500,000 | 1,500,000 | 1,000,000 |
| 2014 | 1,500,000 | 1,000,000 | 1,900,000 | 1,400,000 |
| 2020 | 2,500,000 | 2,000,000 | 2,500,000 | 2,000,000 |
כפי שאתם שמים לב, החישוב הלינארי חופף לחישוב הריאלי הן במחיר התחילה והן במחיר הסיום. ואולם לאורך השנים, בעוד שהחישוב הריאלי תלוי בתנודות בשוק, החישוב הריאלי הוא רציף ואחיד.
מה זה חישוב מס לינארי מוטב?
כעת, לאחר שהבנו מהו חישוב מס לינארי, נוכל להבין מתי חישוב זה הופך לחישוב מס לינארי מוטב. כידוע, כיום, חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים רק אם הדירה היא דירתו היחידה של המוכר.
ואולם, עד לשנת 2014, הפטור ניתן גם למכירת דירת מגורים שניה ומעלה, בתנאי שהמוכר לא מכר דירה נוספת ב-4 השנים האחרונות – פטור היסטורי שעשה עיוות שוק משמעותי שאפשר תכנוני מס לעשירים שמכרו דירות בפטור ממס שבח בצורה קיצונית ופליפים של עסקאות עם שבח משמעותי בזמן 0.
בשנת 2014 בוטל הפטור והוא צומצם לבעלי דירה אחת בלבד. כזכור, שינויי חקיקה אינם מבטלים את המצב החוקי הקיים רטרואקטיבית אלא משנים אותו מכאן ולהבא. לכן, מוכרי דירות שהיו פטורים ממס שבח עד לשינוי החקיקה וכעת חייבים בתשלום מס, יהיו פטורים על השבח שנצבר עד לשנת 2014 וחייבים במס על השבח שנצבר משנת 2014 ואילך.
כאן, נכנס הפער הדרמטי שבין חישוב ריאלי של שווי הדירה לבין חישוב לינארי של השווי. אם נחזור לדוגמה שהצגנו לעיל, בחישוב ריאלי של השבח המוכר יהיה פטור ממס על מחצית מהשבח, כלומר על מיליון שקלים שנצברו עד לשנת 2014, מתוך 2 מיליון שקלים שנצברו בסך הכל. לעומת זאת, בחישוב לינארי מוטב, המוכר יהיה פטור ממס עבור 1,400,000 שקלים מתוך השבח – סכום משמעותי הרבה יותר!
אם כן, ההטבה במס היא כפולה:
- תהיו פטורים ממס על השבח שנצבר עד לשנת 2014
- פריסת השבח נעשית באופן לינארי, כלומר בצורה שווה לאורך כל השנים, למרות שבממוצע עליות המחירים לאחר 2014 היו דרמטיות הרבה יותר מעליות המחירים עד לאותה שנה.
מוקש לפניך – פטור על השבח עד 2014 לדירות מגורים בלבד
שימו לב – חישוב לינארי מוטב מעניק פטור ממס על השבח שנצבר עד לשנת 2014, רק עבור דירת מגורים מזכה. אם הנכס שאתם מוכרים אינו מוגדר כדירת מגורים מזכה, לא תוכלו ליהנות מפטור על השבח שנצבר עד לשנת 2014 בעזרת חישוב מס לינארי מוטב. בנוסף, מס לינארי מוטב אינו מתייחס לשבח אינפלציוני.
מס לינארי מוטב – דירות שהתקבלו בירושה
על פי חוק מיסוי מקרקעין, הורשה אינה אירוע מס. משכך, היורשים פטורים מתשלום מס רכישה בעת קבלת הנכס. ואולם, במכירת דירה שהתקבלה בירושה, היורשים חייבים במס עבור השבח שנצבר מיום בו המוריש רכש את הנכס ולא מהיום בו הם קיבלו אותו בירושה. עם זאת, הודות לחישוב המס הלינארי המוטב, הם יהיו פטורים מהשבח שנצבר עד לשנת 2014. כך, הם יוכלו לחסוך לעצמם סכומי עתק. ונדגיש – במקרה גם חל במקרים מורכבים – למשל כאשר המוריש קיבל את הדירה אף הוא בירושה או במתנה, ואז נכנסים בנעליו של הרכישה הראשונה!
הניחו, למשל, שאדם רכש דירת מגורים בשנת 1990 במחיר של 400 אלף שקלים. בשנת 2014, שווי הריאלי של הדירה עמד על 1,000,000 שקלים. בשנת 2017 נפטר המוריש והוריש את הנכס לבנו. הבן מכר את הנכס בשנת 2020 במחיר של 2,500,000 שקלים. בחישוב לינארי, הרווח השנתי שנצבר לאורך 30 השנים מיום רכישת הנכס על ידי המוריש ועד למכירתו על ידי היורש, עומד על 70,000 שקלים בשנה. לכן, הגם ששווי הריאלי של הנכס בשנת 2014 היה מיליון שקלים, בחישוב לינארי מוטב שוויו במועד זה יהיה 2,080,000 שקלים.
לכן, בחישוב לינארי מוטב, היורש יהיה חייב במס על השבח הלינארי שנצבר משנת 2014 ואילך, כלומר שבח בסך 920,000,000 שקלים בלבד. זאת, למרות שהשבח הריאלי משנת 2014 עומד על 1,500,000 שקלים. כך, חישוב מס לינארי מוטב הופך לרווחי במיוחד בדירות שהתקבלו בירושה – הבעלות הארוכה בנכס הופכת את החישוב הלינארי למשתלם עוד יותר.
אושר אלקיים משרד עו"ד
מוכרים דירה שבבעלותכם מלפני שנת 2014? פנו עוד היום אל עו"ד אושר אלקיים ותהנו מחישוב מס לינארי מוטב. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. לעורך דין אלקיים ניסיון עשיר בליווי עסקאות למכירת דירה תוך הפחתת מס השבח בעזרת חישוב מס לינארי מוטב. אצל עו"ד אלקיים תהנו משירותים משפטיים הנסמכים על מומחיותו הרבה וניסיונו העשיר. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו, והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
