אם קיבלתם דירה בירושה וכעת אתם מעוניינים למכור אותה, ייתכן שתוכלו ליהנות מפטור ממס שבח. מנגד, קיימת אפשרות שתידרשו לשלם דווקא מס שבח מוגדל. מהם התנאים לפטור ממס שבח על מכירת דירת ירושה? באילו מקרים מכירת דירה שהתקבלה בירושה דווקא תגדיל את חיוב המס שלכם? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מתי מכירת דירת ירושה פטורה ממס שבח?
ישנם מספר תרחישים בהם מכירת דירת ירושה תהא פטורה ממס שבח. להלן נציג בקצרה את המרכזיים שבהם. נדגיש כבר עתה כי חלק מהפטורים ממס שבח הם כלליים ואינם נוגעים למכירת דירת ירושה דווקא, בעוד שאחרים מהווים פטורים ייחודיים למכירת דירת ירושה.
פטור דירת מגורים יחידה במכירת דירת ירושה
כידוע, מוכרי מקרקעין חייבים בתשלום מס שבח. זאת, אלא אם כן הדירה אותה הם מוכרים עומדת בכל התנאים שלהלן:
- הדירה הנמכרת עונה להגדרת דירת מגורים מזכה (להרחבה ראו את ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין);
- הדירה היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור (יהודה ושומרון);
- הפטור ניתן עד לתקרת שווי של 5,008,000 ₪ (סכום מוקפא לתקופה 1.1.2025–31.12.2027). אם שווי הדירה גבוה מהתקרה, הפטור לא נשלל כולו, אלא החלק היחסי של השבח המיוחס לשווי העודף חייב במס;
- המוכר לא מכר דירה נוספת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
על כן, אם אתם מוכרים דירה שקיבלתם בירושה, הדירה היא דירתכם היחידה, שוויה אינו עולה על כ-5 מיליון שקלים ולא מכרתם דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה, הרי שעקרונית תהיו זכאים לפטור ממס שבח על מכירת דירת ירושה. יש לציין כי הפטור מתייחס לדירת הירושה הנמכרת ולא ספציפית לכל יורש, שכן הנתונים עשויים להשתנות בין אדם לאדם ובין מקרה למקרה.
גם אם מדובר ביורש שאינו תושב ישראל ומכירת הדירה נעשית על ידי תושב חוץ, הוא יוכל ליהנות מפטור ממס השבח, בתנאי שימציא אישור ממדינת התושבות כי אין לו נכסים במדינת התושבות.
פטור משפרי דיור במכירת דירת ירושה
ייתכן בהחלט כי רכשתם לאחרונה דירת מגורים חדשה וכעת ברצונכם למכור את דירתכם המקורית, אותה קיבלתם בירושה. כך יוצא מצב בו בעת מכירת דירת הירושה בבעלותכם דירה נוספת. על פניו, ניתן היה לסבור כי בעקבות כך לא תהיו זכאים לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, שכן הדירה אינה דירתכם היחידה! הרי רכשתם דירה חדשה המצויה כרגע בבעלותכם. ואולם, תוצאה זו היא כמובן אבסורדית. מהותית, מדובר בדירתכם היחידה והבעלות שלכם ב-2 דירות היא רגעית.
מכיוון שכך, החוק קובע כי אם הדירה החדשה נרכשה כתחליף לדירת הירושה ב-24 החודשים שקדמו למכירתה, תוכלו להמשיך וליהנות מפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה. על כן יש לבחון האם ניתן לרכוש את הדירה בטרם מכירת הדירה, ועדיף לעשות זאת על מנת להימנע מתשלומי מס שבח מיותרים.
פטור ייחודי ממס שבח במכירת דירת ירושה
מעבר לפטורים שהוצגו, סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ספציפי למוכרי דירת ירושה. זאת, בתנאי שהמכירה עומדת בכל התנאים שלהלן:
- היורש הוא בן זוגו, צאצאו (ילד או נכד), או בן זוגו של צאצאו של המוריש;
- הדירה הייתה דירת המגורים היחידה של המוריש קודם למותו (אסור שתהיה אפילו בעלות בחלקיק דירה אחרת!);
- אילו המוריש היה בחיים והיה מוכר את הדירה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
שימו לב – הפטור מוענק ליורשים גם אם בבעלותם דירות רבות נוספות. מדובר, אם כן, במצב ייחודי בו המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח, למרות שלא מדובר בדירתו היחידה.
עם זאת, חשוב מאוד לציין כי לפי הפסיקה (עמ"ש (ת"א) 251/99 בעניין עזבון המנוחה הדרה וייסגלס), התנאי שלפיו המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד מתפרש בדווקנות. ההקלות שבסעיף 49ג לחוק, שלפיהן חלק של עד שליש בדירה נוספת (או עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה) אינו נחשב לדירה נוספת, חלות על פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2), אך לא על הפטור לפי סעיף 49ב(5). לכן, כל חלק בבעלות המוריש בדירה נוספת, גם חלק קטן, עלול לשלול את הפטור מהיורשים. כך, למשל, נקבע כי אם המוריש היה בעלים של 1/20 מדירה נוספת, היורשים לא יהיו זכאים לפטור. זאת, למרות שאם המוריש עצמו היה מוכר את הדירה היא הייתה נחשבת לדירתו היחידה.
חישוב מס השבח במכירת דירת ירושה
אם נדרשים לשלם מס שבח על מכירת דירת ירושה, וכאשר מחשבים מס שבח במכירת דירת ירושה יש להתייחס לכמה פרמטרים:
- יעוד הדירה – הזכאות על פטור ממס שבח ניתנת רק על דירת מגורים (דירת מגורים מזכה).
- זהות היורש וחלקו – הפטור הייחודי לפי סעיף 49ב(5) חל רק כשהיורש הוא בן זוגו, צאצאו או בן זוגו של צאצאו של המוריש. כאשר אין פטור, כל יורש חייב במס על חלקו בשבח, לפי חלקו בדירה.
- מחיר הנכס ברכישתו – היורש יכנס לנעלי המוריש והמס יחושב בהתאם למחיר הרכישה על ידי המוריש, קרי המועד וסכום הרכישה במטבע המקורי.
- מועד הרכישה – החישוב יעשה בהתאם ליום הרכישה על ידי המוריש. תשומת לב למועד פטירת המוריש שכן עשויה להיות לכך משמעות מכרעת.
- חיובים – בחישוב מס השבח לוקחים בחשבון את החובות של המוריש והוצאות אחרות ככל והם קיימים. אם יש קלסר בדירה עם הוצאות – רצוי לשמור.
מס שבח מוגדל על מכירת דירת ירושה
במקרים בהם אינכם זכאים לפטור, תידרשו לשלם מס שבח מוגדל באופן יחסי על מכירת דירת ירושה. זאת, מכיוון ששווי הרכישה של הדירה לא ייקבע לפי המועד בו ירשתם את הדירה, אלא לפי המועד בו המוריש רכש אותה.
לעיתים, מדובר בעשרות שנים קודם לכן, כאשר שוויה של הדירה היה אפסי. ברוב המוחלט של המקרים התוצאה של חישוב זה תהיה הגדלת השבח החייב במס, וממילא הגדלת המס עצמו.
עם זאת, בדירת מגורים מזכה, שיטת החישוב הלינארי המוטב עשויה להקטין משמעותית את השבח החייב במס.
שהרי, על השבח שנצבר לפני שנת 2014, ככל הנראה לא תצטרכו לשלם מס. אין זה המקום להעמיק בשיטת החישוב הלינארי המוטב וככל שהדבר נוגע לכם, נמליץ בחום לפנות אל עורך דין מקרקעין ולהבין כיצד להפחית את תשלומי המס בעזרת החישוב הלינארי המוטב.
מכירת דירת ירושה – אושר אלקיים משרד עורכי דין
מוכרים דירה שהתקבלה בירושה? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ובכלל זה בבדיקת זכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
