אם קיבלתם דירה בירושה וכעת אתם מעוניינים למכור אותה, ייתכן שתוכלו ליהנות מפטור ממס שבח. מנגד, קיימת אפשרות שתידרשו לשלם דווקא מס שבח מוגדל. מהם התנאים לפטור ממס שבח על מכירת דירת ירושה? באילו מקרים מכירת דירה שהתקבלה בירושה דווקא תגדיל את חיוב המס שלכם? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מתי מכירת דירת ירושה פטורה ממס שבח?
ישנם מספר תרחישים בהם מכירת דירת ירושה תהא פטורה ממס שבח. להלן נציג בקצרה את המרכזיים שבהם. נדגיש כבר עתה כי חלק מהפטורים ממס שבח הם כלליים ואינם נוגעים למכירת דירת ירושה דווקא, בעוד שאחרים מהווים פטורים ייחודיים למכירת דירת ירושה.
פטור דירת מגורים יחידה במכירת דירת ירושה
כידוע, מוכרי מקרקעין חייבים בתשלום מס שבח. זאת, אלא אם כן הדירה אותה הם מוכרים עומדת בכל התנאים שלהלן:
- הדירה הנמכרת עונה להגדרת דירת מגורים מזכה (להרחבה ראו את ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין);
- הדירה היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובחו"ל;
- שווי הדירה אינו עולה על 5,008,000 ₪ (נכון לשנת 2025);
- המוכר לא מכר דירה נוספת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
על כן, אם אתם מוכרים דירה שקיבלתם בירושה, הדירה היא דירתכם היחידה, שוויה אינו עולה על כ-5 מיליון שקלים ולא מכרתם דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה, הרי שעקרונית תהיו זכאים לפטור ממס שבח על מכירת דירת ירושה. יש לציין כי הפטור מתייחס לדירת הירושה הנמכרת ולא ספציפית לכל יורש, שכן הנתונים עשויים להשתנות בין אדם לאדם ובין מקרה למקרה.
גם אם מדובר ביורש שאינו תושב ישראל ומכירת הדירה נעשית על ידי תושב חוץ, הוא יוכל ליהנות מפטור ממס השבח, בתנאי שימציא אישור ממדינת התושבות כי אין לו נכסים במדינת התושבות.
פטור משפרי דיור במכירת דירת ירושה
ייתכן בהחלט כי רכשתם לאחרונה דירת מגורים חדשה וכעת ברצונכם למכור את דירתכם המקורית, אותה קיבלתם בירושה. כך יוצא מצב בו בעת מכירת דירת הירושה בבעלותכם דירה נוספת. על פניו, ניתן היה לסבור כי בעקבות כך לא תהיו זכאים לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, שכן הדירה אינה דירתכם היחידה! הרי רכשתם דירה חדשה המצויה כרגע בבעלותכם. ואולם, תוצאה זו היא כמובן אבסורדית. מהותית, מדובר בדירתכם היחידה והבעלות שלכם ב-2 דירות היא רגעית.
מכיוון שכך, החוק קובע כי אם הדירה החדשה נרכשה ב-18 החודשים שקדמו למכירת דירת הירושה, תוכלו להמשיך וליהנות מפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה. על כן יש לבחון האם ניתן לרכוש את הדירה בטרם מכירת הדירה, ועדיף לעשות זאת על מנת להימנע מתשלומי מס שבח מיותרים.
פטור ייחודי ממס שבח במכירת דירת ירושה
מעבר לפטורים שהוצגו, סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ספציפי למוכרי דירת ירושה. זאת, בתנאי שהמכירה עומדת בכל התנאים שלהלן:
- היורש הוא בן זוגו, צאצאו (ילד או נכד), או בן זוגו של צאצאו של המוריש;
- הדירה הייתה דירת המגורים היחידה של המוריש קודם למותו (אסור שתהיה אפילו בעלות בחלקיק דירה אחרת!);
- אילו המוריש היה בחיים והיה מוכר את הדירה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
שימו לב – הפטור מוענק ליורשים גם אם בבעלותם דירות רבות נוספות. מדובר, אם כן, במצב ייחודי בו המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח, למרות שלא מדובר בדירתו היחידה.
עם זאת, חשוב מאוד לציין כי על פי הפסיקה, עמ"ש (ת"א) 251/99 בעניין עזבון המנוחה הדרה וייסגלס, בעלות כלשהי של המוריש במקרקעין נוספים, והחלק הזה לא עולה על חצי והועבר בירושה, או לחילופין, נרכש ואינו עולה על שליש, כל עוד היה למוריש חלק בבעלותו במקרקעין, תשלל הזכאות לפטור. כך, למשל, נקבע כי אם המוריש היה בעלים של 1/20 מדירה נוספת, היורשים לא יהיו זכאים לפטור. זאת, למרות שאם המוריש עצמו היה מוכר את הדירה היא הייתה נחשבת לדירתו היחידה.
מס השבח במכירת דירת ירושה לפי סעיף 49ב(5)
אם נדרשים לשלם מס שבח על מכירת דירת ירושה, וכאשר מחשבים מס שבח במכירת דירת ירושה יש להתייחס לכמה פרמטרים:
- יעוד הדירה – הזכאות על פטור ממס שבח ניתנת רק על דירת מגורים (דירת מגורים מזכה).
- סוג היורש – המס יחולק באופן יחסי בין היורשים ביחס למיקומם במעגלי הירושה. צריך לתת דגש עיקרי על כך שהיורשים הם בני משפחה ולא אנשים אחרים.
- מחיר הנכס ברכישתו – היורש יכנס לנעלי המוריש והמס יחושב בהתאם למחיר הרכישה על ידי המוריש, קרי המועד וסכום הרכישה במטבע המקורי.
- מועד הרכישה – החישוב יעשה בהתאם ליום הרכישה על ידי המוריש. תשומת לב למועד פטירת המוריש שכן עשויה להיות לכך משמעות מכרעת.
- חיובים – בחישוב מס השבח לוקחים בחשבון את החובות של המוריש והוצאות אחרות ככל והם קיימים. אם יש קלסר בדירה עם הוצאות – רצוי לשמור.
מס שבח מוגדל על מכירת דירת ירושה
במקרים בהם אינכם זכאים לפטור, תידרשו לשלם מס שבח מוגדל באופן יחסי על מכירת דירת ירושה. זאת, מכיוון ששווי הרכישה של הדירה לא ייקבע לפי המועד בו ירשתם את הדירה, אלא לפי המועד בו המוריש רכש אותה.
לעיתים, מדובר בעשרות שנים קודם לכן, כאשר שוויה של הדירה היה אפסי. ברוב המוחלט של המקרים התוצאה של חישוב זה תהיה הגדלת השבח החייב במס, וממילא הגדלת המס עצמו.
עם זאת, נציין כי שיטת החישוב הלינארי המוטב מגדרת את חישוב השבח.
שהרי, על השבח שנצבר לפני שנת 2014, ככל הנראה לא תצטרכו לשלם מס. אין זה המקום להעמיק בשיטת החישוב הלינארי המוטב וככל שהדבר נוגע לכם, נמליץ בחום לפנות אל עורך דין מקרקעין ולהבין כיצד להפחית את תשלומי המס בעזרת החישוב הלינארי המוטב.
מכירת דירת ירושה – אושר אלקיים משרד עורכי דין
מוכרים דירה שהתקבלה בירושה? מעוניינים להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי? פנו אל עו"ד אושר אלקיים לקבלת ייעוץ מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. לעורך דין אלקיים ניסיון עשיר בליווי עסקאות נטו וצמצום תשלומי המס למינימום ההכרחי וביעילות מקסימלית. אצל עו"ד אלקיים תהנו משירותים משפטיים הנסמכים על מומחיותו הרבה וניסיונו העשיר. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו, והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
