מבצעים תמ"א 38 בבניין שלכם? חשוב שתדעו כי מדובר בעסקה במקרקעין שיכולה להיות חייבת במס. האם בעלי הדירות צריכים לשלם מס שבח? האם היזם חייב במס רכישה? אילו הבדלים קיימים בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2 לעניין מיסוי מקרקעין? כל זאת ועוד – להלן.
מיסוי מקרקעין תמ"א 38/1 – מס שבח
במסגרת תמ"א 38/1 היזם מקבל מכם זכויות בניה בקרקע, בתמורה לחיזוק הבניין והגדלת דירותיכם הקיימת. אירוע זה מהווה אירוע מס המטיל על הצדדים חבות במיסוי מקרקעין – על היזם חבות במס רכישה ועל בעלי הדירות חבות במס שבח. ואולם, החוק מעניק במקרים מסוימים פטור ספציפי ממס שבח לבעלי דירות בתמ"א 38/1. כדי להיות זכאים לפטור, על בעלי הדירות לעמוד במספר תנאים.
ראשית, התמורה שיקבלו מהיזם חייבת להיות בדמות חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ושיפורו בלבד ולא תמורה כספית אחרת או כסף למשל. תנאי שני, אם בעלי הדירות יקבלו תמורה כספית מהיזם, הם לא יהיו זכאים לפטור ממס שבח. ונדגיש – התמורה בעסקאות תמ"א 38/1 תהיה אך ורק בדרך שירותי בנייה. הפטור יינתן אם התמורה שבעלי הדירות יקבלו כוללת את השיפורים שלהלן בלבד:
- תוספת של עד 25 מ"ר לדירה. כלומר אם יותר מ-25 מ"ר אז יש חבות במס שבח. .
- מעלית לבניין
- הסדרת חניות
- הוספת מחסנים
- הוספת מרפסות שמש לדירות
- עיצוב חיצוני של הבניין, כולל הוצאות עיצוב ובנייה הקשורות בכך.
- החזר עבור הוצאות כספיות דוגמת שכר טרחת עורך דין.
אם הדיירים יקבלו שיפורים נוספים בתמ"א, דוגמת הגדלה משמעותית יותר של הדירות, הוספת מתקנים שונים לבניין דוגמת בריכה וחדר כושר וכן הלאה, הם לא יוכלו ליהנות מהפטור ממס שבח הקבוע בחוק. ונדגיש – במקרה בו נתקבלה תמורה כספית או הטבות שהן שוות כסף (למשל שיפוצים בדירה וכיוצ"ב), או שיפורים שאינם כחוק, יחייב את בעלי הדירה במס שבח.
מס שבח תמ"א 38/2
כידוע, בשונה מתמ"א 38/1, בתמ"א 38/2 היזם הורס את הבניין ובונה תחתיו בניין חדש. גם כאן המוכרים יהיו פטורים ממס שבח, בתנאי שתוספת השטח לדירה החדשה היא עד 25 מ"ר, אבל בניגוד למתא 1, כאן מקבלים גם דירה חדשה לחלוטין. לחלופין, גם אם שטח הדירה החדשה גדול יותר אך שווי הדירה החדשה או השווי של שתי הדירות החדשות במצטבר באיזור מוטב אינו עולה על שווי הדירה המקורית או על 2,428,100 ₪ (נכון לשנת 2024), בעלי הדירות יוכלו ליהנות מהפטור ממס שבח – וזוהי הטבה משמעותית המאפשרת תכנון מס שבח לגיטימי.
בכל מקרה אחר בו ההגדלה היא ביותר מ-25 מ"ר ושווי הדירה החדשה עולה על השווי האמור, בעלי הדירות יחויבו במס שבח. הפטור ממס שבח בתמ"א 38/2 לא יהיה תקף לגביהם. תנאי נוסף לפטור ממס שבח, שיעור הזכויות בדירה החדשה לא משתנה, כלומר שלא מוסיפים בעלי זכויות חדשים או משנים את היקף הזכויות (למשל מורידים את אחד מבעלי הזכויות לשליש וכיוצ"ב)
יש לציין כי באזורים מוטבים (הנגב, הגליל ומקומות באשכול סוציו – אקונומי נמוך) הדיירים יכולים לקבל 2 דירות במקום דירתם המקורית. גם כאן יש לבחון כי שטח 2 הדירות יחדיו אינו עולה ב-25 מ"ר על שטח הדירה המקורית או שהשווי המצטבר של שתי הדירות אינו עולה על תקרת הפטור.
תמ"א 38 – מס רכישה
בעוד שעל בעלי הדירות מוטלת חובת תשלום מס שבח, היזם חב בתשלום מס רכישה. היזם מקבל זכויות בניה בתמורה לחיזוק הבניין והגדלת הדירות הקיימות ועל כן מדובר בעסקה לרכישת מקרקעין לכל דבר ועניין. היזם לא יוכל ליהנות מפטור ממס רכישה. החוק לא קובע פטור מקביל ממס רכישה כפי שהוא קובע פטור ממס שבח. שיעור המס שיחול על הקבלן הוא, על פי רוב, 5% משווי הרכישה, במידה והיתר הבנייה של דירת מגורים אחת יתקבל תוך שנתיים מיום המכירה ועל כן חובה על היזם להתכונן בהתאם.
יש לציין כי שאלת שווי הרכישה בתמ"א 38 היא שאלה מורכבת מאוד, שכן מדובר בעסקת קומבינציה הכוללת הטבות משמעותיות מהמדינה. על כן, נמליץ ליזמים להיוועץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין כדי לוודא מהי חבות המס הצפויה וכיצד ניתן לעצב את העסקה כדי להפחית מחבות המס.
מע"מ 0 בתמ"א 38
על פי חוק, היזם יוכל ליהנות ממע"מ בשיעור של 0% בתמ"א 38, לרבות תמ"א 38/2. זאת, בתנאי שבעלי הדירות נהנים מפטור ממס שבח. חשוב להבין כי למע"מ 0 יש יתרון משמעותי על פני פטור ממע"מ, שכן הוא מאפשר ליזמים ליהנות בהמשך מניכוי הוצאות מע"מ בהליך הבניה.
היטל השבחה
ככלל, השבחה של הדירה שנובעת מתמ"א 38 תהא פטורה מהיטל השבחה. פטור מלא מתשלום היטל השבחה יינתן על בניית תוספת של 2.5 קומות, מעבר לכך, על כל קומה נוספת יחול היטל השבחה בשיעור רבע מההשבחה אך הנושא משתנה במקרים מסוימים ועל פי נהלי הרשות המקומית. הפטור מהיטל השבחה ניתן מכוח תוכנית מפורטת בהתאם להוראות תמ"א 28, או בעת קבלת ההיתר לבנייה מכוח תמ"א 38, או מכוח תוכנית המאפשרת בנייה של חדר על גג הבניין ויש לבחון זאת עם השמאי מטעמכם. הפטור חל רק כשמרחיבים את הנכס מכוח הזכויות המוקנות בתמ"א 38 ולא בעת המכירה של הנכס שהושבח.
ואולם, גם כאן מדובר בנושא מורכב עם הסתעפויות חוקיות שונות. לפיכך, כדי להימנע ממצב בו מבלי משים נוצרת חבות תשלום היטל השבחה, יש להיוועץ עם עורך דין מקרקעין לפני החתימה על החוזה בין הדיירים לבין היזם לצורך תכנון העסקה באופן נכון והימנעות מתשלום מיסי סרק.
מיסוי תמ"א 38 אושר אלקיים משרד עו"ד
הבניין שלכם לקראת תמ"א 38? פנו עוד היום אל עו"ד אושר אלקיים והימנעו מתשלומי מס מיותרים. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. לעורך דין אלקיים ניסיון עשיר בליווי הליכי תמ"א 38 וצמצום תשלומי המס למינימום ההכרחי עבור כל הצדדים. אצל עו"ד אלקיים תהנו משירותים משפטיים הנסמכים על מומחיותו הרבה וניסיונו העשיר. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו, והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
