עסקת פינוי בינוי נחשבת, מבחינתכם הדיירים, לעסקת מכר במקרקעין. אתם מוכרים ליזם את הדירה הנוכחית שלכם בתוספת זכויות הבנייה, ומקבלים בתמורה דירה חדשה בבניין שיוקם.
מאחר שאתם מוגדרים כמוכרי מקרקעין, האם עליכם לשלם מס שבח בעסקת פינוי בינוי? ומה לגבי תמ"א 38 – האם בפרויקט תמ"א 38 תהיו חייבים במס? מדובר בשאלות חשובות ומורכבות עליהן נענה במאמר זה.
מיסוי פינוי בינוי – עסקת מכר מקרקעין
תחילה, חשוב להבין מדוע עסקת פינוי בינוי נחשבת בכלל לעסקת מכר מקרקעין. הרי מדובר בפרויקט התחדשות עירונית, שבו אתם יוצאים מהדירה שלכם ובסופו של דבר שבים לדירה חדשה באותו מתחם. היזם לא משלם לכם כסף, במרבית המקרים, עבור הבניה ואתם מצדכם כמובן שלא משלמים לו עבור חידוש הדירה שלכם.
עם זאת, מבחינת רשויות המס, אשר בוחנות את העסקאות מבחינה כלכלית, הרי שבוצעה כאן עסקת מכר מקרקעין מלאה!
אתם מכרתם ליזם את הדירה ואת זכויות הבנייה בנכס. הודות לכך, היזם בנה דירות חדשות לבניין ומכר אותן לצדדים שלישיים. בתמורה לא קיבלתם תשלום במזומן, אלא בדמות הרחבת הדירה שלכם ושיפור הבניין כולו, ולעיתים גם יותר מדירה אחת. משכך, רשויות המס רואות בכם כמוכרי מקרקעין וביזם כרוכש שלהם.
מיסוי פינוי בינוי – האם אתם חייבים במס שבח?
מאחר שהגדרנו את הליכי הפינוי והבינוי כעסקת מכר מקרקעין, נשאלת השאלה האם אתם חייבים במס שבח על "מכירת" הדירה שלכם ליזם.
התשובה לכך מצויה בסעיף 49כב(א)1 לחוק מיסוי מקרקעין. לפי סעיף זה, המוכרים בעסקאות פינוי בינוי, כלומר בעלי הדירות, יהיו זכאים לפטור ממס שבח, עד לתקרת הפטור. תקרת הפטור מוגדרת כשווי הגבוה מבין הבאים:
- 150% משווי הדירה הנמכרת (הדירה המקורית שלכם לפני העברת הזכויות בה ליזם)
- שווי דירת מגורים בשטח 120 מ"ר באותו מתחם
- שווי דירת מגורים באותו מתחם ששטחה 150% משטח הדירה הנמכרת וכן אינו עולה על 200 מ"ר
אם שווי הדירה החדשה שתקבלו אינו עולה על הגבוה מבין שלושת הקריטריונים שהוצגו, הרי שתהיו פטורים ממס שבח על מכירת הדירה ליזם. פטור זה מתווסף לפטורים האחרים שהמוכר זכאי להם בחישוב מס השבח.
ומה דינכם במצב בו השווי של הדירה החדשה עולה על תקרת הפטור? במקרים אלו, תחויבו במס שבח באופן יחסי, והפטור יחול רק על הסכום שעד תקרת השווי, וההפרש שמעל לשווי יחויב במס. חישוב המס אותו תידרשו לשלם יכול להיות מורכב ותלוי בשלל משתנים. על כן, נמליץ לכם לפנות אל עורך דין מקרקעין אשר יסייע לכם בכך ויבדוק את חישוב המס בנסיבות העסקה שלכם.
מיסוי תמ"א 38/2
כידוע, לצד תוכנית פינוי בינוי למתחמי מגורים פועלת תוכנית תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש של הבניין) – התוכנית לפינוי בינוי מבנים שאינם חלק ממתחם המיועד לפינוי בינוי. גם בתמ"א 38/2, העברת הזכויות ליזם נחשבת למכירה במקרקעין היות והקבלן רוכש מהדיירים זכויות בנייה תמורת השבחת הנכסים. שלא במפתיע, בעלי הדירות יהיו פטורים אף הם ממס שבח בתנאי שהדיירים לא קיבלו מהקבלן תמורה כספית.
התנאים לפטור שונים במקצת. כדי ליהנות מהפטור ממס שבח, הדירה החדשה (ובאזור מוטב – שתי דירות לכל היותר) צריכה לעמוד באחד משני התנאים החלופיים הבאים:
- שטחה אינו עולה על שטח הדירה הנמכרת בתוספת 25 מ"ר; או
- שוויה אינו עולה על הגבוה מבין שווי הדירה הנמכרת (בלי הזכויות לבנייה נוספת) לבין 2,428,100 ₪ (הסכום הקבוע בסעיף 49ז(א)(2), מוקפא לתקופה 16.1.2025–15.1.2028).
בנוסף, שיעור הזכויות של המוכר בדירה החדשה צריך להיות שווה לשיעור זכויותיו בדירה הנמכרת, והבניין צריך להיבנות מחדש בהתאם לתוכנית החיזוק.
מיסוי תמ"א 38/1
לסיום, נזכיר גם את תנאי הפטור ממס שבח במכירת דירה ליזם במסגרת תמ"א 38/1. בתוכנית זו תהיו זכאים לפטור רק אם התמורה עומדת בכל התנאים שלהלן:
- חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בוצע בפועל
- התמורה ניתנה בשירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק בלבד, ולא בכסף או בדרך אחרת
- שירותי הבנייה שניתנו הם חיזוק מפני רעידת אדמה, תוספת מעלית לבניין, תוספת חניות, הרחבת הדירה עד 25 מ"ר, הוצאות עיצוב והוצאות בנייה כלליות
אם התמורה עומדת בתנאים אלו – מה טוב. אם לאו, תידרשו לשלם מס שבח עבור התמורה העודפת. על כן, במקרים בהם, למשל, היזם בונה בריכת שחייה או חדר כושר בבניין שעבר תמ"א 38/1, הדיירים ייאלצו לשלם על התוספת מס שבח.
הפטור ממס שבח בתמ"א 38, מתווסף לשאר הפטורים שהמוכר זכאי להם בחישוב השומה למס שבח.
אושר אלקיים משרד עו"ד
מוכרים דירה בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ובכלל זה במיסוי עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
