עסקת פינוי בינוי נחשבת, מבחינתכם הדיירים, לעסקת מכר במקרקעין. אתם מוכרים ליזם את הדירה הנוכחית שלכם בתוספת זכויות הבנייה, ומקבלים בתמורה דירה חדשה בבניין שיוקם.
מאחר שאתם מוגדרים כמוכרי מקרקעין, האם עליכם לשלם מס שבח בעסקת פינוי בינוי? ומה לגבי תמ"א 38 – האם בפרויקט תמ"א 38 תהיו חייבים במס? מדובר בשאלות חשובות ומורכבות עליהן נענה במאמר זה.
מיסוי פינוי בינוי – עסקת מכר מקרקעין
תחילה, חשוב להבין מדוע עסקת פינוי בינוי נחשבת בכלל לעסקת מכר מקרקעין. הרי מדובר בתוכנית ממשלתית בה אתם יוצאים מהדירה שלכם ובסופו של דבר שבים אליה. היזם לא משלם לכם כסף, במרבית המקרים, עבור הבניה ואתם מצדכם כמובן שלא משלמים לו עבור חידוש הדירה שלכם.
עם זאת, מבחינת רשויות המס, אשר בוחנות את העסקאות מבחינה כלכלית, הרי שבוצעה כאן עסקת מכר מקרקעין מלאה!
אתם מכרתם ליזם את הדירה ואת זכויות הבנייה בנכס. הודות לכך, היזם בנה דירות חדשות לבניין ומכר אותן לצדדים שלישיים. בתמורה לא קיבלתם תשלום במזומן, אלא בדמות הרחבת הדירה שלכם ושיפור הבניין כולו, ולעיתים גם יותר מדירה אחת. משכך, רשויות המס רואות בכם כמוכרי מקרקעין וביזם כרוכש שלהם.
מיסוי פינוי בינוי – האם אתם חייבים במס שבח?
מאחר שהגדרנו את הליכי הפינוי והבינוי כעסקת מכר מקרקעין, נשאלת השאלה האם אתם חייבים במס שבח על "מכירת" הדירה שלכם ליזם.
התשובה לכך מצויה בסעיף 49כב(א)1 לחוק מיסוי מקרקעין. לפי סעיף זה, המוכרים בעסקאות פינוי בינוי, כלומר בעלי הדירות, יהיו זכאים לפטור ממס שבח, עד לתקרת הפטור. תקרת הפטור מוגדרת כשווי הגבוה מבין הבאים:
- 150% משווי הדירה הנמכרת (הדירה המקורית שלכם לפני העברת הזכויות בה ליזם)
- שווי דירת מגורים בשטח 120 מ"ר באותו מתחם
- שווי דירת מגורים באותו מתחם ששטחה 150% משטח הדירה הנמכרת וכן אינו עולה על 200 מ"ר
אם השווי של הדירה החדשה שתקבלו אינה עולה הגבוה מבין 3 הקריטריונים שהוצגו, הרי שתהיו פטורים ממס שבח על מכירת הדירה ליזם. פטור זה מתווסף לפטורים האחרים שהמוכר זכאי להם בחישוב מס השבח.
ומה דינכם במצב בו השווי של הדירה החדשה עולה על תקרת הפטור? במקרים אלו, תחויבו במס שבח באופן יחסי, והפטור יחול רק על הסכום שעד תקרת השווי, וההפרש שמעל לשווי יחויב במס. חישוב המס אותו תידרשו לשלם יכול להיות מורכבת ותלוי בשלל משתנים. על כן, נמליץ לכם לפנות אל עורך דין מקרקעין אשר יסייע לכם בכך ויוודא כי אתם משלמים את מינימום המס ההכרחי.
מיסוי תמ"א 38/2
כידוע, לצד תוכנית פינוי בינוי למתחמי מגורים פועלת תוכנית תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש של הבניין) – התוכנית לפינוי בינוי מבנים שאינם חלק ממתחם המיועד לפינוי בינוי. גם בתמ"א 38/2, העברת הזכויות ליזם נחשבת למכירה במקרקעין היות והקבלן רוכש מהדיירים זכויות בנייה תמורת השבחת הנכסים. שלא במפתיע, בעלי הדירות יהיו פטורים אף הם ממס שבח בתנאי שהדיירים לא קיבלו מהקבלן תמורה כספית.
התנאים לפטור שונים במקצת. כדי ליהנות מהפטור ממס שבח, עליכם לעמוד בתנאים שלהלן:
- שטח הדירה החדשה גדול מהדירה הנמכרת ב-25 מ"ר לכל היותר
- אם מדובר באזור מוטב (נגב / גליל / אשכול חברתי כלכלי 1-6) – גודל 2 דירות התמורה אינו עולה על שטח הדירה הנמכרת + 25 מ"ר
- שווי הדירה החדשה אינו עולה על שווי הדירה הנמכרת או על השווי המקסימלי הקבוע בחוק (כ-2.4 מיליון שקלים נכון לשנת 2024), ובאזור המוטב לא יעלה השווי המצטבר של שתי הדירות על שווי הדירה הנמכרת או על סכום הפטור, לפי הגבוה מביניהם.
- שיעור הזכויות של המוכר בדירה החדשה יהיה שווה לשיעור זכויותיו בדירה הנמכרת.
- בוצעה הקמת בניין חדש בהתאם לתוכנית החיזוק, במקום הבניין שנהרס.
מיסוי תמ"א 38/1
לסיום, נזכיר גם את תנאי הפטור ממס שבח במכירת דירה ליזם במסגרת תמ"א 38/1. בתוכנית זו תהיו זכאים לפטור רק אם התמורה עומדת בכל התנאים שלהלן:
- חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה בוצע בפועל
- התמורה התקבלה אף בדמות שירותי בנייה ולא בכסף ובשאר דרכים
- שירותי הבנייה שניתנו הם חיזוק מפני רעידת אדמה, תוספת מעלית לבניין, תוספת חניות, הרחבת הדירה עד 25 מ"ר, הוצאות עיצוב והוצאות בנייה כלליות
אם התמורה עומדת בתנאים אלו – מה טוב. אם לאו, תידרשו לשלם מס שבח עבור התמורה העודפת. על כן, במקרים בהם, למשל, היזם בונה בריכת שחייה או חדר כושר בבניין שעבר תמ"א 38/1, הדיירים ייאלצו לשלם על התוספת מס שבח.
הפטור ממס שבח בתמ"א 38, מתווסף לשאר הפטורים שהמוכר זכאי להם בחישוב השומה למס שבח.
אושר אלקיים משרד עו"ד
מוכרים דירה בפינוי בינוי או תמ"א 38? פנו אל עו"ד אושר אלקיים וצמצמו את תשלומי המס למינימום ההכרחי. עורך דין אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט, ובעל ניסיון רב במיסוי פינוי בינוי ותמ"א 38. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו של עורך דין אלקיים והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
