מיסוי עסקת קומבינציה הוא עסק מורכב ומסובך התלוי בכלל מאפייני העסקה והצצדים בה. תכנון נכון של עסקת הקומבינציה יוכל לצמצם את אירועי המס בעסקה, להשפיע על יום המכירה ועל שווי המכירה וכך להוביל לחסכון של מאות אלפי שקלים בתשלומי המס. מעוניינים לדעת כיצד? המשיכו לקרוא וגלו.
מהי עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה היא עסקה במסגרתה בעל בית או מגרש עם זכויות בניה נוספות מוכר את המקרקעין ליזם בתמורה לשירותי בנייה, דירות מוכנות או תמורה כספית. היזם יבנה במקום הבית בניין עם מספר דירות. המוכר לא יקבל תשלום ישירות מהיזם, אלא יקבל שירותי בנייה בצורת מספר דירות, או בעלות מסוימת, מהבניין שייבנה היזם. כיום, קיימים ארבעה מודלים עיקריים של עסקאות קומבינציה:
- קומבינציה במכר מלא: בעל המקרקעין מוכר את מלוא הזכויות ליזם ובסופו של דבר יקבל בתמורה מספר דירות בבניין
- קומבינציה במכר חלקי: בעל המקרקעין מוכר חלק יחסי מהמקרקעין ליזם ומותיר ברשותו אחוז מסוים מהמקרקעין, עליו ייבנו הדירות שיקבל בסופו של דבר. כך, למשל, אם היזם צפוי לבנות בניין בן 8 דירות שוות בגודלן ובעל המקרקעין יקבל שתיים מהן, המכר ליזם יהיה של 75% מהמקרקעין בעוד ש-25% הנוספים יוותרו בבעלות המוכר ועליהן ייבנו דירותיו.
- עסקת תמורות: בעל המקרקעין לא יקבל כלל דירות מהבניין שיבנה היזם, אך ייהנה מאחוז מסוים מהרווחים.
- קומבינציה משולבת – משלבת אחד או יותר מהקומבינציות לעיל בחלקים שונים.
לכל אחד ממודלים אלו השלכות מס נרחבות. כאמור, מיסוי עסקת קומבינציה הוא עסק מורכב והמודלים השונים מגבירים מורכבות זו. ונדגיש – עסקת הקומבינציה יכולה להתהוות כשיש בעלים ישירים של הקרקע שאפשר לבנות עליה מיידית או בעתיד, ולעיתים אף לפני שבוצעו בה הליכים תכנוניים כגון: הפשרת הקרקע והיתר בנייה מהעירייה. גם מי שבבעלותו בית או בניין (בודד או מספר) יכול לעשות עסקת קומבינציה עם יזם או קבלן, ביחס לחלקת הקרקע שעליו בנוי הבית או הבניין, ובלבד שאושרו עוד זכויות בנייה.
עסקת קומבינציה יכולה להיעשות ביחס לקרקע שעליה אפשר לבנות בניין מגורים, משרדים ושטחי מסחר ואף עירוב שימושים, אך הדבר מחייב הבנה והתייחסות פרטנית למקרים אלו. ולמי שתוהה – גם עסקאות של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי) הן סוגים של עסקאות קומבינציה, היות ובעלי הזכויות בבניין הקיים מוכרים חלק/כל הזכויות בנייה ליזם תמורת שירותי בנייה. כעת, נטעם במעט ממיסוי עסקאות קומבינציה על סוגיהן ונבין כיצד ניתן לחסוך משמעותית בתשלומי המס.
מיסוי עסקת קומבינציה – מכר מלא לעומת מכר חלקי
עסקת קומבינציה במכר מלא עלולה ליצור שני אירועי מס. אירוע המס הראשון הוא של מכירת כלל הזכויות בקרקע ליזם. היזם יתחייב בתשלום מס רכישה עבור כל הקרקע והמוכר בגין מס השבח בגין מכירת הקרקע. אירוע המס השני יחול ברכישת דירות התמורה על ידי הבעלים – הבעלים יחויבו במס באופן מלא על רכישה זו כרוכשים של דירות.
עסקת קומבינציה במכר חלקי, לעומת זאת, תיצור אירוע מס אחד בלבד.
כך, ייחסך תשלום מס הרכישה על ידי הקונה בקבלת דירות התמורה וכן היזם ישלם מס רכישה עבור החלק היחסי במקרקעין שיוותר אצלו ולא עבור כל המקרקעין. יתרונות עסקת הקומבינציה במבנה של מכר חלקי הן:
(1) חסכון במיסים של מס שבח ורכישה – באופן ניכר ורק לאחר בדיקה מקצועית;
(2) קבלת תמורה שעשויה להיות גבוהה משמעותית בהשוואה למכר הקרקע במצבה הנוכחי מבחינה משפטית ותכנונית.
לצד היתרונות יש גם חסרונות לעסקת קומבנציה של מכר חלקי:
- דירות התמורה יתקבלו בסוף הבנייה שיכולה להיות כרוכה בהמתנה מרובה בפריסה לשנים קדימה, ולעיתים הבנייה יכולה להתעכב שנים.;
- לעיתים קרובות יש צורך בהסכם קומבנציה מול יזם שאינו קבלן – מה שמחייב גם בחינת הקבלן בשלב השני כדי להימנע מקבלן לא מקצועי שלא יסיים את הפרויקט;
- סיכונים הכרוכים בחוסר ודאות לעניין המועדים, והאם היזם יכול פיננסית וביצועית להוציא את העסקה לפעול, ומה תהיה איכות הבנייה וכדומה בעסקה ארוכת טווח.
משכך, חשוב מאוד לתכנן את עסקת הקומבינציה באופן שיפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי. אנו ממליצים לפנות לעורך דין למיסוי מקרקעין לצורך תכנון מיסוי עסקת הקומבינציה שלכם, כדי שלא תשלמו מס מיותר.
מתי חל יום המכירה בעסקת קומבינציה?
שאלה נוספת שחשוב לברר היא מתי חל יום המכירה בעסקאות קומבינציה. כיום, על פי חוק, ככלל יום החתימה על החוזה יוגדר כיום המכירה. זאת, גם כאשר קיימים בחוזה תנאים מתלים, בהתאם לפסק הדין בעניין ע"א 489/89 אלדר שרון נ' שבח מקרקעין.
עם זאת, כפי שנפסק בהלכת אלדר שרון, אם התגשמות התנאי המתלה אינה תלויה בצדדים אלא בהוראות חקיקה למיניהן, יום המכירה יהיה יום התקיימות התנאי. מכאן נובעת השאלה מתי התקיימות התנאי תלויה בצדדים ומתי בהוראות הדין בלבד. שאלה זו אינה פשוטה כלל ולכן רצוי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין בנושא. ונדגיש – בעסקאות קומבנציה קיים הסדר מיוחד לפיו ניתן לקבוע ו/או לדחות את יום המכירה בעסקאות קומבינציה בתנאי שנעשה שינוי בתב"ע שמוסיפה יח"ד ולא שולמה תמורה בכסף במועד החתימה.
מיסוי עסקת קומבינציה – נושאים נוספים
לעסקאות קומבינציה השלכות נרחבות נוספות בנושאי המס. כך, למשל, השאלה כיצד לחשב את שווי המכירה אינה פשוטה כלל ועיקר שכן לא מדובר בעסקת מכר סטנדרטית בה התשלום ישיר, אלא מדובר בתשלום עקיף. כמו כן, שאלת חבות המע"מ בגין שירותי הבנייה בעסקה סבוכה אף היא ותלויה במאפייניה הספציפיים של כל עסקה ועסקה.
וחשוב לציין, היות והתמורה נמדדת לרוב בשירותי בנייה ,השווי של עסקת הקומבינציה ייקבע לפי הוראות הדין כאחד משתי שיטות – הסכום לפי השווי שנקבע בהסכם ו/או על פי שווי שיקבע על ידי פקיד השומה ביחס לשווי של היחידות המוגמרות. זאת ועוד, הוראות החוק משתנות בצורה דרמטית כאשר מדובר בעסקאות קומבינציה מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38/2. בעסקאות אלו יינתנו פטורים רחבים יותר ומאידך יתווספו תנאים שעל הצדדים לעסקה לעמוד בהם.
ככל שנושאים אלו נוגעים לכם, נמליץ לכם להגיע להיוועצות מקיפה עם עורך דין אשר יסייע לכם לעצב את העסקה בהתאם לצרכים שלכם, ובאופן שיצמצם את תשלומי המס למינימום ההכרחי. אם לא תעשו כן, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים מס יקר לחינם.
מיסוי עסקת קומבינציה אושר אלקיים משרד עורכי דין
מבצעים עסקת קומבינציה? מעוניינים להפחית את תשלומי המס בעסקה למינימום ההכרחי? פנו אל עו"ד אושר אלקיים לקבלת ייעוץ מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. לעורך דין אלקיים ניסיון עשיר בליווי עסקאות קומבינציה למינימום ההכרחי. אצל עו"ד אלקיים תהנו משירותים משפטיים הנסמכים על מומחיותו הרבה וניסיונו העשיר. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו, והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
