חוק מיסוי מקרקעין קובע כי המיסוי של התא המשפחתי יהא אחד. הדבר עלול לגרום לחיובי מס עודפים. ואולם, בעזרת תכנון מס נכון, ובראי הפסיקה בתחום, ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי ולהימנע מתשלומי מס ביתר. מתי התא המשפחתי ממוסה יחד? כיצד ניתן להימנע מכך? מתי רצוי בכלל להימנע מכך? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מיסוי התא המשפחתי – תא מס אחד
חוק מיסוי מקרקעין – 1963, קובע כי מיסוי התא המשפחתי נעשה במאוחד. אם בן זוג מוכר דירה, יראו גם את בת הזוג כמוכרת. אם בת הזוג רכשה דירה, יראו גם את בן הזוג כרוכש.
כך נקבע בסעיף 9 (ג1א) (ב) (2) לחוק:
"יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד"
אם כן, לעניין מס רכישה, רואים בני זוג כרוכש אחד. זאת, גם אם הדירה רשומה רק על שם אחד מהם. מעבר לכך, גם ילדיהם מתחת לגיל 18, כל עוד הם אינם נשואים, כלולים בתא משפחתי זה וייחשבו גם הם לרוכש אחד, למעט מקרים חריגים.
כלל דומה נקבע גם ביחס למס שבח. נצטט מסעיף 49 (ב) לחוק:
"לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד"
הרציונל לחוקים אלו, ברור. המחוקק רוצה למנוע מצב בו בני זוג רוכשים דירות, רושמים אותן בנפרד על שם אחד מבני הזוג בעוד בפועל הם משמשים את שניהם (בין אם למגורים ובין אם להשקעה), וכך מנצלים פעמיים (ואף למעלה מכך אם הם רושמים דירות על שם ילדיהם) את הפטור ממס שבח או ממס רכישה על דירת מגורים מזכה. ואם חושבים על זה, זה די הגיוני ונועד לשמור דווקא על החלשים! אחרת, משפחות אמידות יכלו לרכוש שתי דירות על שם בני הזוג ודירה נוספת על שם כל אחד מהילדים (למשל כ'דירה במתנה לילד'), ולנצל שוב ושוב את ההטבות המיועדות לדירה יחידה.
האם ידועים בציבור נחשבים לבני זוג?
שאלה זו עלתה לדיון בע"א 2622/01 מנהל מס שבח מקרקעין נ' לבנון. שם, נפסק כי הגדרת בני זוג בחוק היא הגדרה מרחיבה וחלה גם על ידועים בציבור. באותו מקרה, דווקא בני הזוג הם אלו שביקשו כי הגדרת בני זוג תחול עליהם, כדי שיוכלו ליהנות מפטור ממס רכישה להעברת דירה לבן זוג. ואולם, בית המשפט העליון פסק כי הגדרת בני זוג חלה גם על ידועים בציבור בכל חוק מיסוי מקרקעין, גם בענייני מיסוי התא המשפחתי כיחידת מס אחת.
חשוב לציין כי הדבר נכון גם ביחס לבני זוג שנישאו אזרחית ולבני זוג מאותו המין. כל אלו עונים על הגדרת "בן זוג" הקבועה בחוק, אשר הלכה והתרחבה בפסיקה לאורך השנים.
חזקת התא המשפחתי – חזקה הניתנת לסתירה
הצגנו לעיל את סעיפי החוק לפיהם מיסוי התא המשפחתי נעשה כיחידת מס אחת. אם האישה מוכרת דירה, גם הבעל ייחשב למוכר שלה. אם הבעל רוכש דירה, גם האישה תחויב במס רכישה. ואולם, הפסיקה קבעה כי החזקה לפיה התא המשפחתי ממוסה כיחידת מס אחת, היא חזקה הניתנת לסתירה. עניין זה נדון בע"א 3178/12 יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה בפני בית המשפט העליון.
באותו מקרה, בני הזוג טענו כי מכיוון שקיים הסכם ממון ביניהם והם התנהלו בהפרדה רכושית, לא נכון להחיל עליהם את החזקה הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק לעניין חישוב מס השבח לבני זוג כיחידת מס אחת.
בית המשפט העליון קיבל את טענת בני הזוג ופסק כי החזקה הקבועה בסעיף 49(ב), לפיה "יראו מוכר ובן זוגו כמוכר אחד", היא חזקה הניתנת לסתירה. זאת, בהתקיים שני תנאים:
- קיים הסכם ממון בין בני הזוג
- בני הזוג אכן ניהלו הפרדה רכושית בפועל לאור הסכם הממון
פסק הדין אף פירט שורה של מבחני עזר, כלומר מבחנים שאינם מחייבים אך עשויים לסייע לנו בהכרעה, האם אכן מתקיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג:
- מי מימן את רכישת הנכס
- האם בני הזוג משלמים עליו משכנתא בנפרד או במאוחד
- האם השימוש בנכס (למגורים או קבלת דמי שכירות) הוא של שני בני הזוג או רק של בן הזוג הרשום
על סמך מבחנים אלו, וכן מבחני עזר נוספים המתאימים לכל מקרה ומקרה, ייקבע האם חזקת התא המשפחתי נסתרה אם לאו. נציין כי פסיקה מאוחרת יותר קבעה כי ייתכן שבני הזוג מנהלים הפרדה רכושית גם אם שניהם גרים בדירה, ואולם מדובר במצב חריג יחסית. נציין כי כיום ישנה פסיקה נרחבת בהרבה של הגדרת התא המשפחתי לעניין ידועים בציבור, בין היתר כזאת שמכירה בעובדה שלא חייב הסכם ממון, כזאת שמחייבת מגורים משותפים – ועוד הרבה נושאים אחרים.
דוגמה: סתירת החזקה גם בלי הסכם ממון
נניח שבני זוג נשואים כשנתיים. לאישה יש דירה שקיבלה במתנה מהוריה עוד לפני ההיכרות, וההורים מתגוררים בה. הבעל מבקש לרכוש דירה בכספים ממקורותיו העצמאיים. במקרה כזה ניתן לבחון אם אפשר להוכיח הפרדה רכושית בפועל, למשל לפי מקור הכספים, השימוש בדירה הקיימת ואופן ניהול הרכוש, ובכך לאפשר לבעל לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה. בדירה בשווי של כ-2 מיליון ₪, ההבדל בין מדרגות דירה יחידה לבין שיעור של 8% לדירה נוספת עשוי להגיע לכ-160 אלף ₪. ההכרעה נעשית בכל מקרה לפי נסיבותיו.
למה כדאי לפצל את מיסוי התא המשפחתי?
שאלה שחשוב לשאול כמובן היא למה בכלל נרצה לפצל את מיסוי התא המשפחתי? מה רע בחזקות שהוצגו לפיהן "יראו רוכש ובן זוגו כרוכש אחד" או "יראו מוכר ובן זוגו כמוכר אחד"? התשובה היא שסתירת החזקה יכולה להוביל לחיסכון משמעותי במס. פיצול התא המשפחתי לעניין מיסוי מקרקעין עשוי לאפשר ניצול רחב יותר של הטבות מס ולמנוע תשלומי מס עודפים. כך, למשל, אם בני הזוג מעוניינים לרכוש דירה וברשותה של האישה דירה נוספת, פיצול מיסוי התא המשפחתי יאפשר לבני הזוג להמשיך וליהנות משיעורי מס לדירה יחידה ולא יכפה עליהם שיעורי מס לדירה שנייה.
מיסוי מקרקעין – תחום מורכב עם פוטנציאל ששווה זהב
מכל האמור ניתן ללמוד עד כמה דיני מיסוי מקרקעין הם דינים מורכבים ומסועפים. מה שהצגנו הוא רק טעימה מאותה מורכבות הקיימת בחוק ובפסיקת בתי המשפט וועדות הערר. המורכבויות האלו יוצרות בורות רבים שניתן ליפול בהם ולשלם תשלומי מס עודפים, אך גם פותחות פתח לתכנון מס חוקי ונכון שיוביל לחסכון משמעותי במס. על כן, לפני כל רכישה או מכירה של מקרקעין מומלץ להתייעץ עם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין ולבחון את השלכות המס של העסקה מראש.
מיסוי התא המשפחתי – אושר אלקיים משרד עורכי דין
קונים או מוכרים דירה ורוצים לבחון את מעמדכם כתא משפחתי לצורכי מס? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
