מיסוי מקרקעין הוא מתחומי המשפט המורכבים והמסובכים ביותר בדין הישראלי. לאורך השנים דיני המס עברו שינויים רבים ואולם הדינים הקודמים ממשיכים לחול בצורה זו או אחרת. לכל סוג עסקה הוראות אחרות בחוק והבדלים משמעותיים מבחינת חבות המס. כל אלו יוצרים הזדמנויות לתכנון מס נכון ולחסכון במס השבח והרכישה, אך גם מוקשי מס במיסוי מקרקעין. במאמר זה נציג לכם חמישה מוקשי מס עיקריים שחשוב להכיר לפני עסקת מקרקעין.
מוקש מס ראשון - הוספת פחת לשבח
מוקש המס הראשון שברצוננו להציג נוגע למכירת דירה שהושכרה בפטור ממס הכנסה. כידוע, החוק מעניק פטור מלא ממס הכנסה על הכנסה משכירות למגורים עד לסכום של 5,654 ₪ בחודש (נכון לשנת 2026; הסכום מוקפא לשנים 2025–2027). ואולם, אם השכרתם דירה בפטור מלא או חלקי ממס הכנסה על דמי השכירות, בעת מכירתה תידרשו להפחית משווי הרכישה פחת בשיעור של 2% בשנה, וכך יגדל השבח החייב במס.
לעיתים, ובמיוחד כאשר הדירה מושכרת שנים ארוכות והשבח משמעותי, יהיה עדיף למוכרים שלם מס הכנסה על השכירות ולא להוסיף את הפחת לשבח, או לחילופין, לבחון אלטרנטיבה שתבטל את הפחת. על כן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין למיסוי מקרקעין בעת השכרת דירה ולבחור במסלול המיסוי שמיטיב עמכם בצורה מירבית.
מוקש מס שני – חתימה על זיכרון דברים
בעסקאות מסוימות צדדים נוהגים לחתום על זיכרון דברים לפני החתימה על חוזה המכר. מדובר במוקש מיסוי מקרקעין משמעותי, שכן מבחינת לשכת מיסוי מקרקעין מרביתם של זיכרונות הדברים נחשבים לחוזים מחייבים. מכיוון שכך, תידרשו לשלם מס רכישה תוך 60 ימים מיום החתימה על זיכרון הדברים. משכך (ומסיבות רבות נוספות), רצוי לחשוב פעמיים לפני שחותמים על זיכרון דברים ולקחת בחשבון את השלכות המס. מוזמנים לקרוא עוד על זיכרון דברים בעסקת מקרקעין במאמר שלנו בנושא.
מוקש מס שלישי – משפרי דיור
דבר ידוע הוא שמשפרי דיור ייהנו ממדרגות מס הרכישה של דירה יחידה, וגם מפטור ממס שבח במכירת הדירה הקודמת, אף שלזמן מה יש ברשותם שתי דירות. ואולם, זה מותנה בכך שהדירה הקודמת תימכר בתוך התקופה הקבועה בחוק: לגבי דירות שנרכשו מיום 1.6.2025 – בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה (וברכישה מקבלן – בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה). לגבי דירות שנרכשו לפני כן, התקופה היא 18 חודשים לפי הוראת השעה הקודמת. לא אחת, השאלה איזה יום נחשב ליום הרכישה ואיזה יום ליום המכירה היא שאלה משפטית מורכבת. הדבר מוביל לכך שמשפרי דיור סברו שהם מוכרים את הדירה הקודמת בזמן, בעוד שמבחינת רשות המיסים התקופה כבר חלפה.
החמצת המועד עלולה לגרור חיוב במס רכישה לפי שיעורי דירה נוספת ואובדן הפטור ממס שבח. על כן, גם כאן נכון להתייעץ עם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין ולהימנע מתשלומי מס עודפים.
מוקש מס רביעי - מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה
חוק מיסוי מקרקעין קובע שהורשה אינה מכירה, ולכן מי שקיבל דירה בירושה פטור מתשלום מס רכישה. עם זאת, חשוב לשים לב לכך שכאשר תמכרו את הדירה, השבח יחושב מהמועד בו המוריש רכש את הדירה ולא מהמועד בו אתם קיבלתם אותה בירושה. לצורת חישוב זו יכולה להיות השפעה דרמטית על חבות המס במכירת דירת ירושה.
מוקש מס חמישי – ריבוי עסקאות והכנסה פירותית
המוקש החמישי שברצוננו להציג נוגע לריבוי עסקאות מקרקעין. כידוע, שיעור מס שבח עומד על 25% מהרווח הנקי בעסקה. ואולם, אם אתם מבצעים עסקאות במקרקעין בתדירות תכופה, קיים חשש שרשות המיסים תכריע כי הכנסה ממכירת נכסים נחשבת למשלח יד עבורכם. ההשלכה היא שהשבח יהפוך לחלק מההכנסה החייבת שלכם ותידרשו לשלם עליו בהתאם לשיעורי המס השולי שלכם. על פי רוב, התוצאה תהיה שתשלמו מס בשיעורים גבוהים הרבה יותר מ-25%.
על כן, נכון לתכנן מראש את העסקאות ולמכור את הדירות באופן שלא יהפוך את ההכנסות למשלח יד. כך, תמשיכו לשלם מס בשיעור של 25% ולא תידרשו לשלם מס על השבח בשיעורים של מס הכנסה.
חוששים ממוקשי מס בעסקת מקרקעין – פנו אלינו!
מוכרים או רוכשים דירה ורוצים לבדוק מראש את השלכות המס של העסקה? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
