מיסוי מקרקעין הוא מתחומי המשפט המורכבים והמסובכים ביותר בדין הישראלי. לאורך השנים דיני המס עברו שינויים רבים ואולם הדינים הקודמים ממשיכים לחול בצורה זו או אחרת. לכל סוג עסקה הוראות אחרות בחוק והבדלים משמעותיים מבחינת חבות המס. כל אלו יוצרים הזדמנויות לתכנון מס נכון ולחסכון במס השבח והרכישה, אך גם מוקשי מס במיסוי מקרקעין. במאמר זה נציג לכם חמישה מוקשי מס עיקריים שחשוב להכיר לפני עסקת מקרקעין.
מוקש מס ראשון - הוספת פחת לשבח
מוקש המס הראשון שברצוננו להציג נוגע למכירת דירה שהושכרה בפטור ממס שבח. כידוע, החוק מעניק פטור מלא על הכנסה משכירות עד לסכום של 5,654 שקלים בחודש. ואולם, אם השכרתם דירה בפטור מלא או חלקי ממס שבח, בעת מכירתה תידרשו להוסיף פחת בשיעור של 2% בשנה לשבח החייב במס, באופן שבו יש להפחית את שווי הרכישה.
לעיתים, ובמיוחד כאשר הדירה מושכרת שנים ארוכות והשבח משמעותי, יהיה עדיף למוכרים שלם מס הכנסה על השכירות ולא להוסיף את הפחת לשבח, או לחילופין, לבחון אלטרנטיבה שתבטל את הפחת. על כן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין למיסוי מקרקעין בעת השכרת דירה ולבחור במסלול המיסוי שמיטיב עמכם בצורה מירבית.
מוקש מס שני – חתימה על זיכרון דברים
בעסקאות מסוימות צדדים נוהגים לחתום על זיכרון דברים לפני החתימה על חוזה המכר. מדובר במוקש מיסוי מקרקעין משמעותי, שכן מבחינת לשכת מיסוי מקרקעין מרביתם של זיכרונות הדברים נחשבים לחוזים מחייבים. מכיוון שכך, תידרשו לשלם מס רכישה תוך 60 ימים מיום החתימה על זיכרון הדברים. משכך (ומסיבות רבות נוספות), רצוי לחשוב פעמיים לפני שחותמים על זיכרון דברים ולקחת בחשבון את השלכות המס. מוזמנים לקרוא עוד על זיכרון דברים בעסקת מקרקעין במאמר שלנו בנושא.
מוקש מס שלישי – משפרי דיור
דבר ידוע הוא שמשפרי דיור ייהנו משיעורי מס לדירה יחידה גם אם הם מוכרים את דירתם לאחר שרכשו דירה חדשה, כך שבעת ביצוע העסקה יש ברשותם שתי דירות. ואולם, הפטור ניתן רק אם מכירת הדירה הקודמת נעשית תוך 18 חודשים מיום הרכישה של הדירה החדשה. לא אחת, השאלה איזה יום נחשב ליום הרכישה ואיזה יום ליום המכירה היא שאלה משפטית מורכבת. הדבר מוביל לכך שמשפרי דיור סברו שהם מוכרים את הדירה הקודמת בזמן, בעוד שמבחינת רשות המיסים 18 החודשים כבר חלפו.
הדבר גורר, כמובן, תשלום עודף של מס שבח ורכישה בסך של מאות אלפי שקלים. על כן, גם כאן נכון להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני מיסוי מקרקעין ולהימנע מתשלומי מס עודפים.
מוקש מס רביעי - מס שבח על דירה שהתקבלה בירושה
חוק מיסוי מקרקעין קובע שהורשה אינה מכירה, ולכן מי שקיבל דירה בירושה פטור מתשלום מס רכישה. עם זאת, חשוב לשים לב לכך שכאשר תמכרו את הדירה, השבח יחושב מהמועד בו המוריש רכש את הדירה ולא מהמועד בו אתם קיבלתם אותה בירושה. לצורת חישוב זו יכולה להיות השפעה דרמטית על חבות המס במכירת דירת ירושה.
מוקש מס חמישי – ריבוי עסקאות והכנסה פירותית
המוקש החמישי שברצוננו להציג נוגע לריבוי עסקאות מקרקעין. כידוע, שיעור מס שבח עומד על 25% מהרווח הנקי בעסקה. ואולם, אם אתם מבצעים עסקאות במקרקעין בתדירות תכופה, קיים חשש שרשות המיסים תכריע כי הכנסה ממכירת נכסים נחשבת למשלח יד עבורכם. ההשלכה היא שהשבח יהפוך לחלק מההכנסה החייבת שלכם ותידרשו לשלם עליו בהתאם לשיעורי המס השולי שלכם. על פי רוב, התוצאה תהיה שתשלמו מס בשיעורים גבוהים הרבה יותר מ-25%.
על כן, נכון לתכנן מראש את העסקאות ולמכור את הדירות באופן שלא יהפוך את ההכנסות למשלח יד. כך, תמשיכו לשלם מס בשיעור של 25% ולא תידרשו לשלם מס על השבח בשיעורים של מס הכנסה.
חוששים ממוקשי מס בעסקת מקרקעין – פנו אלינו!
מוכרים או רוכשים דירה? מעוניינים להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי? פנו אל עו"ד אושר אלקיים ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. אצל עו"ד אלקיים תהנו משירותים משפטיים הנסמכים על מומחיותו הרבה וניסיונו העשיר. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו, והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
