מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, במסגרתה מחוזקים מבני מגורים ישנים למען שיפור בטיחותם וחוסנם. תוכנית תמ"א 38 מתחלקת לשני סוגים עיקריים:

במסגרת תמ"א 38/1 מחוזקים מבנים ישנים על בסיס המבנה הקיים. בעוד שבמסגרת תמ"א 38/2 הבניין נהרס כולו ונבנה במקומו בניין חדש וחזק. אנו נדון בהיבטים שונים של כל אחת מהתוכניות, יתרונותיהן וחסרונותיהן.

 

מה זה תמ"א 38?

תמ"א 38 הינה תוכנית ממשלתית הפועלת מזה שנים רבות בארץ, אשר מטרתה, לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ואסונות נוספים. עד לשנות ה-80, הבניה בארץ לא עמדה בסטנדרטים מתאימים לרעידות אדמה. מפאת מיקומה של ארץ ישראל, בין השבר הסורי – אפריקאי לבין שבר יגור, רעידות אדמה חזקות מורגשות בישראל אחת לכמה עשורים וקיים חשש מהותי כי ללא חיזוק מקיף למבנים, בניינים רבים יקרסו ביום בו הארץ תרעד.

התוכנית אמנם נעשית בעידוד המדינה, אך היא תלויה ביוזמתם של הדיירים ובמציאת יזם מתאים שכן העלויות מוטלות על יזמים בלבד! לא המדינה היא זו המחזקת את המבנים, אלא קבלנים ויזמים פרטיים אמונים על כך. הדיירים בבניין מתאגדים ומוצאים יזם שיקדם את הפרויקט. היזם מקבל את זכויות הבניה בקרקע מבלי לשלם לדיירים או למנהל על זכויות אלו ומשפץ את הבניין.

בתמורה, היזם יהיה רשאי לבנות דירות חדשות בבניין ולמכור אותן. כך, היזם ייהנה ממכירת הדירות מבלי שהוציא את ההוצאה היקרה מכל בבנייה – עלות הקרקע. הדיירים, מצדם, יוכלו לישון בשקט מבלי לדאוג שהבניין שלהם יקרוס ומלבד זאת אף יתחדשו בממ"ד ובמעלית לבניין.

דיירים שינהלו מו"מ נכון אל מול היזם יוכלו להתחדש גם במרפסות, לובי ועוד. רצוי להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין לצורך ניהול משא ומתן זה. אלו הם, אם כן, העקרונות הבסיסיים הן של תמ"א 38/1 והן של תמ"א 38/2. כעת, לאחר שעסקנו במכנה המשותף של שתי התוכניות, נעסוק בהבדלים ביניהן.

1. אופי השיפוצים

תמ"א 38/1: תמ"א 38/1 מתמקדת בעיקר בחיזוק ושיפוץ מבנים קיימים. התוכנית כוללת הוספת קומות לבניין, חדרי ממ"ד לדירות הקיימות ומעלית בחדר המדרגות, לצד חיזוק היסודות, הקירות והעמודים. המטרה היא לשפר את יכולת המבנה לעמוד בפני רעידות אדמה ומפגעים פוטנציאליים נוספים תוך שמירה על המבנה הקיים.

תמ"א 38/2: לעומת זאת, תמ"א 38/2 כרוכה בשיפוץ נרחב יותר. לפי תוכנית זו, הורסים את הבניין הקיים, ובמקומו נבנה בניין חדש. תמ"א 38/2 מאפשרת שינוי מקיף יותר של הבניין, כולל שילוב של אלמנטים עיצוביים מודרניים ופריסת מערכות תשתית משופרות.

 

2. אחוזי הסכמה לפרויקט

כמעט ולא ניתן להשיג הסכמה גורפת לתמ"א 38. לרוב, התומכים בתוכנית הם בעלי דירות שלא מתגוררים בנכס ומעוניינים בהשבחתו, בעוד שהמתנגדים הם דיירים ותיקים שאין להם עניין בהשבחת הנכס ובהגדלת הדירה. כדי שלא יווצר מצב בו בגלל דיירים בודדים הפרויקט לא יכול להתקדם, המדינה קבעה אחוז הסכמה נדרש שיספיק כדי להתניע פרויקטים של תמ"א 38.

תמ"א 38/1: לפרויקטים של תמ"א 38/1, מינימום 67% מבעלי הנכסים בבניין חייבים להסכים לתוכנית השיפוץ. הסכמה של שני שליש מהדיירים מספיקה כדי להתקדם בתוכנית, גם אם שליש מבעלי הבתים מתנגדים לפרויקט התמ"א.

תמ"א 38/2: לפרויקטים של תמ"א 38/2 רף ההסכמה הנדרש גבוה יותר. לפחות 80% מבעלי הנכסים בתוך הבניין חייבים להסכים לתוכנית ההריסה והבנייה מחדש. דרישת הסכמה מוגברת זו מדגישה את הצורך בקונצנזוס חזק בין בעלי הנכסים לפני יציאה לפרויקט משמעותי שכזה. היכולת לכפות על המיעוט את התמ"א, מוגבלת יותר.

חשוב לציין שרשויות מקומיות רבות מעדיפות באופן נרחב את החלופה של תמ"א 38/2 מהסיבה שבעת הבנייה ניתן להטיל מטלות ציבוריות נוספות על היזמים!

 

3. אישורים עירוניים

תמ"א 38/1: אישורי עירייה לפרויקטים של תמ"א 38/1 כרוכים בדרך כלל בהיתרים והרשאות לשיפוצים ושדרוגים המבניים בתוך המבנה הקיים. ההתמקדות היא בעיקר בהבטחת עמידה בתקנות הבטיחות והבנייה.

תמ"א 38/2: פרויקטים של תמ"א 38/2 דורשים אישורים עירוניים נרחבים יותר בשל ההריסה והבנייה מחדש הכרוכה בכך. בנוסף להיתרי בטיחות ובנייה, העירייה מעריכה את התוכניות האדריכליות, ההשפעה הסביבתית והעמידה הכוללת בהנחיות הפיתוח העירוני. עם זאת, תמ"א 38/2 אינה מצריכה שינוי תב"ע. הוועדה המקומית מוסמכת לאשר את פרויקט התמ"א.

 

4. משך הפרויקט

תמ"א 38/1: משך פרויקט תמ"א 38/1 קצר יחסית לתמ"א 38/2. תהליך השיפוץ נמשך בדרך כלל כ-18 עד 24 חודשים מיום תחילת העבודות, תלוי בהיקף השיפוצים ובגודל הבניין. כמובן שעל הדיירים לבחור ביזם טוב ורציני כדי שמשכי השיפוץ אכן יהיו אלו האמורים. במידה שהדיירים יתקשרו עם יזם שאינו אמין ומקצועי דיו, פרקי הזמן עלולים לעלות והפרויקט ייגרר במשך שנים.

תמ"א 38/2: פרויקטים של תמ"א 38/2 נוטים להיות ארוכים יותר בשל האופי המקיף של ההריסות והבניות. פרויקטים אלו נמשכים בדרך כלל מספר שנים (לפחות 24 חודשים), כאשר גם כאן משך הפרויקט תלוי במידה רבה באיכותו של היזם והקבלן המבצע.

 

5. זכויות אזרחים ותיקים

תמ"א 38/1: בתמ"א 38/1 היזם לא חייב לממן לדיירים שכירות מלאה בתקופת הבנייה. זאת, מכיוון שנותרת לדיירים אופציה להישאר בבניין, גם אם אופציה זו אינה נוחה כלל. בפועל, על פי רוב, בהסכם שנכרת בין היזם לבין הדיירים מתחייב היזם לממן שכירות לדיירים בתקופת הבנייה, אך לא באופן מלא.

עם זאת, במקרים בהם הדיירים הם דיירים ותיקים שמלאו להם 80 שנה ביום תחילת הבנייה, היזם יצטרך לספק להם על חשבונו דיור חלופי מלא. כמו כן, במקרים בהם התמ"א מבוצעת בדיור ציבורי, האזרחים הוותיקים עשויים להיות זכאים למימון דיור מוגן עד תום הבנייה.

יחד עם זאת יש לציין כי במקרים מסוימים בהם לא ניתן להתגורר בבניין, עקב החלטה של מהנדס ו/או נוכח נסיבות חריגות – יש לקבוע שהיזם יהא מחויב! לפנות את הדיירים ולשלם דמי שכירות ראויים.

תמ"א 38/2: בתמ"א 38/2, היזם יממן שכירות חלופית לכל בעלי הדירות עד למסירת הדירות. אלא שעבור אזרחים קשישים בתמ"א 38/2, לא די במימון חלופת דיור אלא על הקבלן להציע לדייר "דירת תמורה" או חלופה דומה אחרת הקבועה בחוק ובתקנות. דירת התמורה תהיה בבניין מחודש, כלומר בניין שעבר הליכי תמ"א, אותה יקבל האזרח הוותיק במקום דירתו הנוכחית שתועבר לבעלותו של היזם.

 

לסיכום

לסיכום, תמ"א 38/1 הינה תוכנית ממשלתית לשיפוץ נכסים קיימים, בעוד שתמ"א 38/2 הינה תוכנית לפינוי ובינוי של בניין אחד. לכל תוכנית מאפיינים, יתרונות וחסרונות משלה.

מתלבטים באיזו תוכנית לבחור? קבוע פגישת ייעוץ עם עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין ויעניק לכם ייעוץ מקיף ומקצועי בנושא. כמו כן, עו"ד אלקיים ילווה את הליך התמ"א כולו, החל ממציאת היזם וכריתת ההסכם מולו ועד לחזרתכם אל הדירה שלכם.

מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2
מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2

תמ"א 38/1 תמ"א 38/2
הוספה על מבנה קיים ללא הריסה הריסת המבנה הקיים ובניים מבנה חדש

ההבדר הוא באחוזי ההסכמה – בתמ"א 38/1 הרוב הנדרש לפנייה לוועדה הוא 67%, בעוד שבתמ"א 38/2 הרוב הנדרש הוא 80%. תשומת לב שעל מנת להרוס את המבנה נדרשת הסכמה מלאה (100%).

תמ"א 38/1 הוא פרויקט קצר יותר שכן לא נדרש להרוס את המבנה הקיים, ולעיתים ניתן לסיים את העבודות בין 18 ל-24 חודשים.

בתמ"א 38/2 הפרויקט ארוך יותר, ואורכו הוא לפחות 24 חודשים, ועשוי לקחת גם 3 וחצי שנים.

אם אתם צפויים לערוך תוכנית של תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 בבניין – מומלץ לפנות לעורך דין שיכול לסייע  באופן מוחלט מתחילת הפרויקט ועד לסופו. אתם מוזמנים לפנות למשרדנו ואנו נשמח לסייע במחירים הוגנים בהחלט, ושירות איכותי.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין