כבר שנים שאנחנו שומעים סביבנו מושגים שונים הקשורים לדיור מוזל – מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתפר וכמובן דירה בהנחה. במאמר זה נעשה לכם סדר במושגים השונים, נבין למה מתכוונים כשמדברים על כל מושג וכן מה הם ההבדלים בין המושגים השונים.
מחיר מטרה ומחיר מופחת
מאז שנפתח פרויקט מחיר למשתכן ועד היום, שיווק משרד הבינוי והשיכון מספר פרויקטים נוספים. הפרויקטים נבדלים זה מזה בשיטת המכרז, באופן שיווק הקרקעות ובשיעור ההנחה ממנה נהנים הזוכים בפרויקט. עם זאת, עד היום משווקים פרויקטים בשיטת מחיר למשתכן, לצד מחיר מטרה ומחיר מופחת. אולם בסופו של דבר, עיקר הפרויקטים של מחיר למשתכן שעוד צפויים להיפתח הם פרויקטים ששווקו לקבלנים לפני שנים וטרם הוצעו למכירה לציבור.
מחיר למשתכן – מה ההבדל מדירה בהנחה?
מחיר למשתכן הינו אחד מהפרויקטים המשווקים תחת תוכנית דירה בהנחה. פרויקט זה היה פרויקט הדגל של שר האוצר משה כחלון, במאבקו במחירי הדיור בארץ. במסגרת הפרויקט, מנהל מקרקעי ישראל מוציא מכרז לקבלנים המעוניינים לרכוש את הקרקע. הזוכה במכרז הוא הקבלן העומד בכל הקריטריונים שהוצבו ומתחייב למכור את הדירות לקונים במחיר הנמוך ביותר.
במסגרת המכרז, כל קבלן מציע מחיר למטר שישלם כל קונה. הקבלן שיציע את המחיר הנמוך ביותר הוא זה שיזכה במכרז. נניח, למשל, שהמנהל משווק קרקעות בעיר נתיבות. 10 קבלנים מגישים הצעות, בטווח מחירים של 6,500 עד 8,000 שקלים למטר. הקבלן שהציע למכור את הדירות במחיר של 6,500 שקלים למטר הוא זה שיזכה במכרז ועליו למכור את הדירות לקונים הזוכים בהגרלות במחיר זה.
מחיר למשתכן – יתרונות וחסרונות
לרכישת דירות במסגרת מחיר למשתכן יתרונות וחסרונות. היתרון המובהק של התוכנית הוא המחיר הזול יחסית של הדירה. כמו כן, המשכנתא מחושבת לפי שווי השוק של הדירה ולא לפי המחיר המוזל ששולם בפועל. הבנק יכול לממן עד 75% משווי השוק, בכפוף לתקרה שנקבעה, ולכן בפועל המימון יכול להגיע לכ-90% ממחיר הרכישה. כך הרוכשים יכולים להסתפק בהון עצמי של כ-10% ממחיר הדירה, ולא פחות מ-100,000 ₪. מנגד, פרויקטים רבים סובלים מאיכות בנייה ירודה יחסית. מלבד זאת, לא ניתן למכור את הדירה עד שחולפות 5 שנים מקבלת טופס 4 או 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה, המוקדם מביניהם, אלא באישור ועדת חריגים.
לבסוף, לעיתים הפרויקט משווק עוד לפני שהתקבלו בכלל היתרים לבנייה כך שעוברות שנים רבות עד לקבלת הדירה בפועל, שנים בהן תשלמו ריביות והצמדות. לאור זאת, כלל לא בטוח שכדאי לקפוץ על כל דירה בפרויקט. מומלץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין לפני הרכישה ולוודא כי היא אכן משתלמת.
דירה בהנחה – מה זה אומר?
משרד הבינוי והשיכון מקדם מזה תקופה תוכניות לדיור בהנחה עבור אוכלוסיות היעד. מטרת התוכניות לאפשר לזוגות לרכוש דירות גם בשוק הנדל"ן הישראלי, אשר המחירים בו משתוללים מאז 2008. כמו כן, מקדמי התוכנית סבורים כי הצלחתה תצנן את צד הביקוש לדיור ותוביל לירידות מחירים כלליות. ראשיתן של תוכניות הדיור של משרד הבינוי והשיכון עוד בשנות ה-90.
בשנים אלו שווקו דירות במסגרת תוכניות שונות, שהעדיפו בין היתר משפחות ברוכות ילדים, משרתי צבא ואוכלוסיות ייעודיות. עם זאת, מזה כעשור התוכניות מכוונות סיוע לזוגות צעירים שטרם רכשו נדל"ן ועוד אין דירות בבעלותם.
מכיוון שכך, הקריטריונים המשמעותיים לזכאות עבור תוכנית דירה בהנחה הם היעדר דירה בבעלות מבקש הזכאות והיות המבקש זוג צעיר, הורה יחידני או רווק מבוגר יחסית. תחת תוכנית דירה בהנחה, משווק המשרד פרויקטים ייעודיים במסגרתם הוא משווק קרקעות לקבלנים והדירות שייבנו על קרקעות אלו יימכרו בהנחה לרוכשי הדירות.
הזכאים לרכוש את הדירות ייבחרו בהגרלה, מקרב הזכאים להשתתפות בתוכניות דירה בהנחה. מי שייבחרו בהגרלה יוכלו לקנות את הדירה במחיר המוזל וליהנות מתוכנית דירה בהנחה. כמו כן, נתון מרכזי בתוכנית זו (מסלול מחיר מטרה) הוא שנקבעה הנחה ממחיר השוק של הדירה. החל מיוני 2023 ההנחה עומדת על 25% ממחיר השוק, עד 500,000 ₪ לכל היותר לדירה. במכרזים קודמים ההנחה הייתה 20% ועד 300,000 ₪. כלומר – לא עוד זכייה בבוננזה של דירה בראשון לציון או מודיעין ב-1,500,000 ₪ הנחה.
דירה להשכיר
פרויקט נוסף במסגרת תוכנית דירה בהנחה, הוא פרויקט דירה להשכיר. במסגרתו, מוצע לזכאים לשכור דירות ל-10 שנים במחיר הנמוך ב-20% ממחיר השוק, נקבע על פי הערכת שמאי ומוצמד למדד. רבים רואים בפרויקט זה בשורה של ממש שיכולה לשנות את השוק, בעוד שאחרים סקפטיים לגבי יעילותו וכדאיותו. על כל פנים, הפרויקט לא צובר תאוצה כמצופה ומספר הדירות ששווקו במסגרתו, עודנו נמוך.
ההבדל בין דירה בהנחה למחיר למשתכן – תוכנית ופרויקט
מה ההבדל בין דירה בהנחה למחיר למשתכן? ההבדל, אם כן, פשוט. דירה בהנחה זו תוכנית העל של משרד הבינוי והשיכון לרכישת דירות במחיר מופחת. מחיר למשתכן הינו אחד הפרויקטים לשיווק דירות מוזלות אלו, במסגרת תוכנית העל של דירה בהנחה.
משרד עו"ד אושר אלקיים
רוצים להירשם לדירה בהנחה? מתלבטים אם לממש זכיה במחיר למשתכן? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים. נשמח לייעץ לכם מההיבט המשפטי וגם מההיבט העסקי: האם לממש את הזכייה, מה לבדוק בחוזה מול הקבלן ומה האפשרויות לגבי הדירה בהמשך. צרו קשר לבדיקת המקרה שלכם.
