מס השבח בעסקת מקרקעין מחושב לפי יתרת שווי הנכס ביום המכירה שלו על שווי הנכס ביום רכישתו. ואולם, איזה יום מוגדר כיום הרכישה של הנכס כאשר לא בדיוק רכשתם אותו? מה נחשב ליום הרכישה בהורשת נכס, כלומר ביחס לנכס שרכשתם? התשובה של המחוקק לשאלה זו מורכבת ונכיר אותה כעת.
יום הרכישה במיסוי מקרקעין – מה החשיבות שלו?
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי על כל מכירה של נכס ברווח, המוכר יתחייב בתשלום מס שבח. מס השבח משולם עבור השבח שצבר המוכר בעסקה, כלומר על הרווח הנקי שלו ממנה. הכלל הידוע הוא שעל מנת לחשב שבח יש לבחון מהו הרווח הנקי של המוכר אשר מחושב כדלקמן – שווי הנכס ביום המכירה, פחות שווי הנכס ביום הרכישה שלו על ידי המוכר (תשומת לב – יום הרכישה של המוכר זו הנקודה החשובה ביותר!), בניכוי ההוצאות המותרות בניכוי. היתרה היא הרווח הנקי בעסקה וממילא היא השבח החייב במס. שיעור המס יעמוד, במרבית המקרים, על 25% מהשבח.
אם כן, חישוב השבח נקבע בהתאם לשווי הדירה ביום הרכישה של הנכס. כפועל יוצא מכך, לפי יום הרכישה תיקבע חבות המס. מכאן החשיבות הברורה ביותר של איתור יום הרכישה של נכס – בכל מחיר ותוך מציאת המחיר! בלי איתור יום הרכישה, לא נוכל לחשב את השבח החייב במס, ובמרבית הפעמים – השומה תצא כנגדנו!
יום רכישה בהורשת נכס – כיצד הוא מוגדר?
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי יום הרכישה של המוכר הוא יום המכירה של מי שמכר לו את הנכס. לכן, ניתן היה לחשוב שיום הרכישה לעניין נכסים שהתקבלו בירושה יהיה היום בו קיבל היורש את הזכויות בדירה מהמוריש. אלא שחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה מכירה לעניין מיסוי מקרקעין. משכך, אין יום מכירה רלוונטי שיכול לשמש כנקודת ציון עבור יום הרכישה, למעט במקרים חריגים והיסטוריים שכמעט לא מתקיימים כיום. אם כן, איזה יום בכל זאת מוגדר בחוק כיום הרכישה בהורשת נכס?
התשובה לשאלה זו מצויה בסעיף 26 (א) לחוק מיסוי מקרקעין – 1963. הסעיף קובע שתי חלופות לעניין יום הרכישה בהורשת נכס:
1. אם המוריש נפטר לאחר 1 באפריל 1981, יום הרכישה יהיה היום בו המוריש רכש את הנכס.
למה קבע את זה המחוקק? אחת הסיבות היא כי בחלק מן השנים שלפני 1981 היה בישראל מס עיזבון! מה שקרה הוא שרוב העשירים היו עושים תכנוני מס שמאיינים את החוק, ומי שנותר לשאת בנטל הוא החלש ומי שידו אינו משגת! דוגמה – אם למשל המוריש רכש נכס ביום 1 במאי 1995, נפטר בשנת 2018 והיורש מוכר את הדירה בשנת 2024, יום הרכישה עבור היורש יהיה 1 במאי 1995.
2. אם המוריש נפטר לפני 1 באפריל 1981, יום הרכישה יהיה יום פטירת המוריש.
לכן, אם למשל המוריש רכש את הדירה ביום 1 בינואר 1970, נפטר ביום 1 בינואר 1980 וכיום אתם מעוניינים למכור את הדירה, יום הרכישה הקובע מבחינתכם יהיה יום מותו של המוריש, כלומר 1 בינואר 1980.
2.1 עם זאת, ככל שנקבע שוויה של הדירה לעניין מס עזבון, שווי זה יהיה השווי הרכישה הקובע גם לעניין מיסוי מקרקעין.
2.2 ואולם, מנהל מיסוי מקרקעין יוכל לקבוע כי שווי הרכישה שנקבע לעניין מס העזבון הוא גבוה מידי ובמקרים אלו שווי הרכישה לעניין מיסוי מקרקעין יהיה נמוך יותר משווי הרכישה לעניין מס העזבון.
נדגיש כי הדברים נפרסו כאן בקצרה ובתמציתיות, ובפועל העניינים מסובכים הרבה יותר. על כן, בכל מקרה של מכירת נכס שהתקבל בירושה, רצוי לפנות אל עורך דין מקרקעין לצורך קבלת ייעוץ משפטי אפקטיבי בנושאי מיסוי מקרקעין.
מקרה אמיתי – איך חסכנו 220,000 ₪ במקרה של הורשה?
שתי אחיות הגיעו אל משרדנו עם דרישה לתשלום מס שבח בגובה 380,000 ₪ בעקבות מכירת חנות (נכס שבו לא קיים פטור מס שבח ליניארי, והמס מגיע ל-47% בשנים מסוימות). הטעות העיקרית הייתה שהסתבר לנו שעורך הדין שדיווח את העסקה, שעיסוקו לא היה במיסוי מקרקעין, הגדיר את יום הרכישה כיום פטירת המוריש – למרות שיום פטירת המוריש היה לאחר (!!!) שנת 1981.לאחר בחינת המקרה, גילינו שהנכס נרכש במקור בשנת 1959, המוריש נפטר בשנת 1983, ומס השבח היה 25% קבוע במקום 47% במרבית השנים!
ההבדל היה מאוד משמעותי!. בעקבות מציאת הטעות, תיקון השומה ומספר פעולות נוספות – השבנו לאחריות 220,000 ₪ מס שבח!
הייתם שמחים לקבל סכום כזה בחזרה לא?….
יום רכישה בהורשת נכס – אופציה לפטור ממס על דירה שניה?
לבסוף, יש להדגיש כי בנסיבות מסוימות מכירת נכס שהתקבל בירושה יכולה להיות פטורה כליל מס שבח. זאת, בתנאי שהדירה שהתקבלה בירושה הייתה דירתו היחידה של המוריש ואם הוא היה מוכר אותה הוא היה פטור ממס שבח על המכירה, וכן בתנאי שהיורש הוא בן זוגו, צאצאו, או בן זוגו של צאצאו של המוריש.
כמו כן, במקרים בהם הבעלות היא במחצית הדירה לכל היותר ואין ברשות היורש דירות נוספות, הוא יוכל לקנות דירה חדשה ולשלם עליה שיעורי מס רכישה לדירה ראשונה. כמו כן, כאשר הוא ימכור את הדירה הנוספת, הוא יוכל ליהנות מהפטור לדירת מגורים מזכה. הבעלות במחצית הדירה שקיבל בירושה לא תשלול ממנו פטור זה.
עורך דין לייצוג במציאת יום הרכישה בהורשת נכס
זקוקים לייעוץ מס במיסוי מקרקעין על דירה שקיבלתם בירושה? פנו עוד היום אל עו"ד אושר אלקיים ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. אצל עו"ד אלקיים תהנו משירותים משפטיים הנסמכים על מומחיותו הרבה וניסיונו העשיר. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו, והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים.
