זכויות בניה / הצמדה בגג משותף

זכויות בניה והצמדה לגג משותף הן עסק מורכב, הטומן בחובו הזדמנויות פז אך גם מוקשים משפטיים משמעותיים. מי שיידע לנצל נכון את זכויות הבניה ואת זכויות ההצמדה בגג המשותף בבניין, יוכל להשיג רווח רב ולממש את הפוטנציאל הגלום בדירה שלו. מנגד, מי שיפעל לא נכון, ללא הכוונה משפטית מדויקת, עלול להיפגע מהמהלך ולהינזק ממנו. מהן זכויות הצמדה בגג משותף? מהן זכויות הבניה בגג? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.

גג – רכוש משותף בבניין

כל מי שמתגורר בבניין יודע כי שטחי הבניין מחולקים בין השטחים הפרטיים, השייכים לכל דירה ודירה, לבין השטחים המשותפים השייכים לכלל בעלי הדירות. במסגרת השטחים המשותפים ניתן למנות את החניות, חצר הבניין, הלובי, חדר המדרגות, המעלית וכמובן – הגג. הגג הינו מרכיב משמעותי בשטח המשותף לבעלי הדירות, והוא בר ניצול למגוון שימושים.

הגג יכול לשמש לאחסון, להצבת תשתיות דוגמת דודי מים ואנטנות וגגות מסוימים אף משמש לפנאי ולמנוחה. אם כן, הגג הוא שטח משותף לכל דבר ועניין ועליו לעמוד לרווחת כלל הדיירים. חשוב להדגיש כי כלל הדיירים זכאים לעשות שימוש בגג, כל עוד הם אינם פוגעים בו ונמנעים מפגיעה ביכולתם של שאר הדיירים להשתמש בגג. שימוש שאינו פוגע בדיירים האחרים או מגביל את יכולתם הם להשתמש בגג, הוא מותר. שימוש שאינו כזה – אסור.

הצמדה בגג משותף לאחת הדירות

כידוע, השטחים המשותפים ניתנים להצמדה לאחת מהדירות. כך, למשל, מקובל להצמיד חניות לכל דירה באופן המעניק לכל דירה חנייה פרטית. ממילא, גם הגג ניתן להצמדה לאחת מהדירות. הצמדה של הגג לאחת מהדירות הינה סבירה ומשתלמת כאשר הגג נגיש רק לדירה זו ואינו נגיש, לפחות לא באופן נוח, ליתר הדירות. כדי להצמיד את הגג לאחת הדירות או לכמה מהן, נדרשת הסכמה של ככל בעלי הדירות בבניין (100%).

זאת, בהתאם לסעיף 62(א) סיפא לחוק המקרקעין הקובע כי "אין לקבוע (בתקנון) הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות." ללא הסכמת כל בעלי הדירות, לא תתאפשר ההצמדה. עם זאת, סעיף 71ב לחוק המקרקעין מאפשר להצמיד חלק מהרכוש המשותף, ובכלל זה הגג, לאחת הדירות לשם הרחבתה, גם ללא הסכמת כל בעלי הדירות: די בהחלטה של מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. זאת, בתנאי שההחלטה אינה פוגעת בזכויות הבנייה היחסיות של כל בעל דירה להרחבה (סעיף 71ב(ב)).

חשוב להדגיש כי הצמדה שכזו תתאפשר רק אם אינה פוגעת בזכויות הבנייה היחסיות של שאר דיירי הבניין. חשוב להדגיש כי הכלל לפיו נדרשת הסכמה מלאה של בעלי הדירות הוא כלל קוגנטי, דהיינו כלל שלא ניתן להתנות עליו אף בהסכמת כלל בעלי הדירות. בעוד שעל כללים רבים ניתן להתנות באמצעות שינוי התקנון, דיירי בית משותף לא יוכלו לשנות את התקנון כך שניתן יהיה להצמיד רכוש משותף לדירה, ללא הסכמת כלל הדיירים.

תנאי שכזה בתקנון – בטל. בלתי אפשרי להצמיד רכוש משותף לדירה אלא בהסכמת כלל בעלי הדירות, או בהתאם לסעיף 71ב.

זכויות בניה בנכס

זכויות בניה מוגדרות, בסעיף 71א לחוק המקרקעין, בתור "זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה". אם כן, זכויות בניה הן הזכויות של הדיירים לבנות במקרקעין שלהם, בהתאם לתוכנית המתאר המקומית. זכויות הבנייה משותפות לכלל הדיירים והן נבדלות מזכויות ההצמדה. המשמעות היא כי אף אם מוצמד לדירה שלכם רכוש משותף, אין משמעות הדבר כי אתם זכאים למלוא זכויות הבנייה בו.

זכויות הבניה עודן משותפות לכלל הדיירים ונדרשת הסכמתם כדי לממש אותן. על כן, אף אם הגג בבית המשותף מוצמד לדירה שלכם, עדיין לא תוכלו לנצל את זכויות הבנייה בגג. לשם כך, יהא על בעל הדירה לרכוש את זכויות הבניה מהדיירים האחרים ורק כך יוכל לממש את זכויות הבנייה בגג. עם זאת, ניתן לציין בתקנון המוסכם כי הצמדה לדירה תקנה גם זכויות בניה ובמקרה שכזה לא יהיה צורך לרכוש את זכויות הבניה מהדיירים האחרים.

נושא זכויות הבנייה במקרקעין הינו נושא מורכב, המסתבך שבעתיים במקרים בהם הזכויות נוגעות למקרקעין מוצמדים. כדי שתוכלו לממש את הזכויות שלכם כמו שצריך, במינימום מחיר ובמקסימום תועלת, עליכם להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה אשר יכווין את הליך מימוש הזכויות.  באופן זה, תוכלו להפיק את המירב מזכויות הבניה וההצמדה בגג ולמקסם את הרווח מהנכס שלכם.

אושר אלקיים משרד עו"ד

מוצמד גג לדירה שלכם? מעוניינים לנצל זכויות בניה בגג? עשו זאת בעזרת עורך דין אושר אלקיים. עו"ד אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין, ובכלל זה בהצמדת גגות ובמימוש זכויות בנייה בבתים משותפים. ניתן לקבוע פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו של עו"ד אלקיים.