זכויות בניה / הצמדה בגג משותף

זכויות בניה והצמדה לגג משותף הן עסק מורכב, הטומן בחובו הזדמנויות פז אך גם מוקשים משפטיים משמעותיים. מי שיידע לנצל נכון את זכויות הבניה ואת זכויות ההצמדה בגג המשותף בבניין, יוכל להשיג רווח רב ולממש את הפוטנציאל הגלום בדירה שלו. מנגד, מי שיפעל לא נכון, ללא הכוונה משפטית מדויקת, יוכל להיפגע מהמלך ולהינזק ממנו. מהן זכויות הצמדה בגג משותף? מהן זכויות הבניה בגג? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.

 

גג – רכוש משותף בבניין

כל מי שמתגורר בבניין יודע כי שטחי הבניין מחולקים בין השטחים הפרטיים, השייכים לכל דירה ודירה, לבין השטחים המשותפים השייכים לכלל בעלי הדירות. במסגרת השטחים המשותפים ניתן למנות את החניות, חצר הבניין, הלובי, חדר המדרגות, המעלית וכמובן – הגג. הגג הינו מרכיב משמעותי בשטח המשותף לבעלי הדירות, והוא בר ניצול למגוון שימושים.

הגג יכול לשמש לאחסון, להצבת תשתיות דוגמת דודי מים ואנטנות וגגות מסוימים אף משמש לפנאי ולמנוחה. אם כן, הגג הוא שטח משותף לכל דבר ועניין ועליו לעמוד לרווחת כלל הדיירים. חשוב להדגיש כי כלל הדיירים זכאים לעשות שימוש בגג, כל עוד הם אינם פוגעים בו ונמנעים מפגיעה ביכולתם של שאר הדיירים להשתמש בגג. שימוש שאינו פוגע בדיירים האחרים או מגביל את יכולתם הם להשתמש בגג, הוא מותר. שימוש שאינו כזה – אסור.

 

הצמדה בגג משותף לאחת הדירות

כידוע, השטחים המשותפים ניתנים להצמדה לאחת מהדירות. כך, למשל, מקובל להצמיד חניות לכל דירה באופן המעניק לכל דירה חנייה פרטית. ממילא, גם הגג ניתן להצמדה לאחת מהדירות. הצמדה של הגג לאחת מהדירות הינה סבירה ומשתלמת כאשר הגג נגיש רק לדירה זו ואינו נגיש, לפחות לא באופן נוח, ליתר הדירות. כדי להצמיד את הגג לאחת הדירות או לכמה מהן, נדרשת הסכמה של ככל בעלי הדירות בבניין (100%).

זאת, בהתאם לסעיף 62(א) סיפא לחוק המקרקעין הקובע כי "אין לקבוע (בתקנון) הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות." ללא הסכמת כל בעלי הדירות, לא תתאפשר ההצמדה. עם זאת, סעיף 71ב לחוק מאפשר הצמדה של הגג לאחת הדירות גם בהסכמה של שלושה רבים מבעלי הדירות. זאת, בתנאי שבבעלותם אף שני שלישים מהרכוש המשותף ומטרת אותה הצמדה היא הרחבת הדירה ומימוש זכויות הבנייה, כפי שעוד נראה להלן.

חשוב להדגיש כי הצמדה שכזו תתאפשר רק אם אינה פוגעת בזכויות הבנייה היחסיות של שאר דיירי הבניין. חשוב להדגיש כי הכלל לפיו נדרשת הסכמה מלאה של בעלי הדירות הוא כלל קוגנטי, דהיינו כלל שלא ניתן להתנות עליו אף בהסכמת כלל בעלי הדירות. בעוד שעל כללים רבים ניתן להתנות באמצעות שינוי התקנון, דיירי בית משותף לא יוכלו לשנות את התקנון כך שניתן יהיה להצמיד רכוש משותף לדירה, ללא הסכמת כלל הדיירים.

תנאי שכזה בתקנון – בטל. בלתי אפשרי להצמיד רכוש משותף לדירה אלא בהסכמת כלל בעלי הדירות, או בהתאם לסעיף 71ב.

 

זכויות בניה בנכס

זכויות בניה מוגדרות, בסעיף 71א לחוק המקרקעין, בתור "זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה". אם כן, זכויות בניה הן הזכויות של הדיירים לבנות במקרקעין שלהם, בהתאם לתוכנית המתאר המקומית. זכויות הבנייה משותפות לכלל הדיירים והן נבדלות מזכויות ההצמדה. המשמעות היא כי אף אם מוצמד לדירה שלכם רכוש משותף, אין משמעות הדבר כי אתם זכאים למלוא זכויות הבנייה בו.

זכויות הבניה עודן משותפות לכלל הדיירים ונדרשת הסכמתם כדי לממש אותן. על כן, אף אם הגג בבית המשותף מוצמד לדירה שלכם, עדיין לא תוכלו לנצל את זכויות הבנייה בגג. לשם כך, יהא על בעל הדירה לרכוש את זכויות הבניה מהדיירים האחרים ורק כך יוכל לממש את זכויות הבנייה בגג. עם זאת, ניתן לציין בתקנון המוסכם כי הצמדה לדירה תקנה גם זכויות בניה ובמקרה שכזה לא יהיה צורך לרכוש את זכויות הבניה מהדיירים האחרים.

נושא זכויות הבנייה במקרקעין הינו נושא מורכב, המסתבך שבעתיים במקרים בהם הזכויות נוגעות למקרקעין מוצמדים. כדי שתוכלו לממש את הזכויות שלכם כמו שצריך, במינימום מחיר ובמקסימום תועלת, עליכם להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה אשר יכווין את הליך מימוש הזכויות.  באופן זה, תוכלו להפיק את המירב מזכויות הבניה וההצמדה בגג ולמקסם את הרווח מהנכס שלכם.

 

אושר אלקיים משרד עו"ד

מוצמד גג לדירה שלכם? מעוניינים לנצל זכויות בניה בגג? עשו זאת בעזרת עורך דין אושר אלקייםעו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן, המתמחה בדיני המקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרדו של עו"ד אלקיים והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר הסתייעו בשירותיו.

זכויות בניה / הצמדה בגג משותף
זכויות בניה / הצמדה בגג משותף
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין