קבלן בנה בניין וכעת ברצונו להשכיר חלק מהדירות שבנה – מה יהיה חיוב המס של הקבלן על אותן דירות? האם הקבלן יוכל ליהנות מהקלות במס על השכרת הדירות? האם השכרת הדירות חייבת במע"מ?
השכרת דירה על ידי קבלן היא אירוע מס מורכב, הדורש היכרות מעמיקה עם דיני מיסוי המקרקעין כדי להיערך נכון לחבות המס הצפויה. במאמר זה נציג סקירה ממוקדת של הנושא על היבטיו השונים.
השכרת דירה על ידי הקבלן – תשלום מס הכנסה מלא
תחילה, חשוב להבהיר כי בניגוד ליחידים המשכירים דירות, קבלן המשכיר דירה יתחייב, במרבית המקרים, במס הכנסה בשיעורים מלאים ולא במיסוי מופחת החל על יחידים. נבאר למה הכוונה.
כידוע, אדם פרטי המשכיר דירה יוכל ליהנות מפטור מלא או חלקי ממס, או לבחור במסלול מס הכנסה מופחת בשיעור 10% בלבד. קבלן המשכיר דירות כחלק מעיסוקו, לא יוכל ליהנות מהקלות מס אלו. זאת, מאחר שהכנסתו של הקבלן משכירות נחשבת להכנסה מעסק ומסלול המיסוי המופחת מותנה בכך שההכנסה אינה הכנסה "מעסק".
כמו כן, מאחר שהשכרת הדירה נחשבת לחלק מ"עיסוקו" של הקבלן, הרי ששיעורי המס יהיו בהתאם להכנסה מיגיעה אישית ולא בהתאם למדרגות ההכנסה שאינה מיגיעה אישית.
ואולם, ישנם מצבים בהם הכנסתו של הקבלן מהשכרת דירה בבניין שבנה לא תיחשב להכנסה מעסק ובמקרה שכזה מדרגות המס ישתנו. על כן, רצוי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין ולוודא כיצד תסווג ההכנסה.
כמובן שאם הקבלן פועל כחברה ולא כאדם פרטי, ההכנסה תהיה חייבת במס בהתאם לשיעורי מס החברות. עם זאת, גם כאן ייתכנו חריגים ומשכך יש להיערך בצורה נכונה לעסקה ולצפות מראש מה תהיה חבות המס שלכם בעסקה.
האם השכרת דירה על ידי קבלן חייבת במע"מ?
קבלן המוכר דירות חייב לשלם מע"מ עבור מכירת הדירה. האם במקרים בהם הקבלן לא מוכר דירה מסוימת, אלא משכיר אותה לאנשים פרטיים, עסקת השכירות תהיה חייבת במע"מ?
חשוב להדגיש כי מדובר בשאלה מורכבת, התלויה במספר משתנים, ויש לבחון כל עסקה בהתאם למאפייניה.
בחלק מעסקאות להשכרת דירה מקבלן הקבלן יתחייב בתשלום מע"מ, בעוד שבאחרות יוכל ליהנות מפטור ממע"מ על השכרת הדירה. על כן, כאן נציג את העקרונות הכלליים אך כמובן שאלו אינם יכולים להחליף ייעוץ פרטני המותאם לפרטי העסקה שלכם.
כך למשל, הטבה אחת הקיימת היא החלטה של ועדת הכספים בכנסת שאישרה הקלה במע"מ על קבלנים שבנו דירות המיועדות למכירה והסבו את ייעודן להשכרה בתקופת הביניים שהיא עד שנתיים, ובתקופה זו לא ישלמו מע"מ.
ככלל, קבלן יהא חייב בתשלום מע"מ על השכרת דירה בבניין שבנה. זאת, מכיוון שגם עסקת השכירות נחשבת למכירה לעניין דיני המע"מ. עם זאת, אם ההשכרה היא לתקופה שאינה עולה על 24 חודשים, הרי שההשכרה יכולה להיות פטורה ממס. אם בפועל תקופת השכרת הדירה על ידי הקבלן תתארך מעבר ל-24 חודשים, יחול חיוב רטרואקטיבי במע"מ.
מעבר לכך, אם הבניין מוגדר כבניין המיועד להשכרה בהתאם לתנאי החוק לעידוד השקעות הון – 1959, ייתכן בהחלט שההשכרה תהיה פטורה ממע"מ. מלבד זאת, שיעורי המס שיחולו על הקבלן יהיו נמוכים יותר וכן הוא יוכל לנכות פחת מואץ בגובה 20% בשנה, מה שמהווה חסכון מס משמעותי בפני עצמו.
האם משתלם לשכור דירה מקבלן?
עד עתה עסקנו בסוגיית השכרת דירה על ידי קבלן מצדו של הקבלן המשכיר את הדירה. לקראת סיום, נקדיש מספר מילים לסוגיית שכירת דירה מקבלן, הפעם מצדו של השוכר .
לשכירות מקבלן חסרונות ויתרונות. יתרון משמעותי הוא שמדובר בגורם מסחרי, כך שלא תחושו שלא בנוח לדרוש תיקונים בדירה שכן גם בדירות חדשות מתגלים ליקויי בניה, לצפות לתחזוקה שוטפת ועוד. מעבר לכך, מדובר בדירה חדשה ומעוצבת שלרוב בונים בבניינים אלה הקבלנים גם פסיליטיס כגון: חדר כושר, מועדון דיירים ועוד. מנגד, מאחר שהקבלן הוא גורם עסקי המתמצא בשוק המקרקעין, יש להיזהר ממצב בו חוזה השכירות ייטה לטובת הקבלן וייפגע בכם.
השוכר דירה חדשה מקבלן יוודא בחוזה השכירות את תחולת חוק השכירות והשאילה, שאם לא כן, יחול חוק החוזים חלק כללי, המותיר את השוכר עם המענה המצומצם בפן המשפטי לעומת המענה המשפטי הרחב יותר שמקנה חוק השכירות והשאילה. בנוסף, יוודא בהתאם לחוק השכירות, שחוזה השכירות תואם את סוג המושכר ומצבו, על מנת שאם בעתיד הקרוב יתגלו ליקויי בניה, יוכל לפנות לקבלן שיתקנם.
יש לציין, כי למרות שהקבלן מחויב לתקן חלק מהליקויים, אין זה נכלל למחויבותו כלפי השוכר, לכן מומלץ להסדיר דברים אלו בין הצדדים מראש בחוזה השכירות. מומלץ לבדוק פרויקטים אחרים של הקבלן עמו הוא בא בהתקשרות חוזית, כדי לוודא מה הרמה ואיכות הבניה, והאם הקבלן הוא בעל זכות בנכס.
פעמים רבות שוכרים כלל לא מתייעצים עם עו"ד מקרקעין קודם לחתימה על חוזה שכירות. בהתחשב בפערי הכוחות הקיימים אינהרנטית ביניכם לבין הקבלן, הרי שבשכירות מקבלן במיוחד כדאי להסתייע בשירותיו של עו"ד מקרקעין קודם החתימה על חוזה השכירות, שכן הסכם השכירות דורש ידע ומיומנות. כך, תצמצמו משמעותית את הסיכונים הכרוכים בשכירות מקבלן.
אושר אלקיים משרד עו"ד
קבלנים שמעוניינים להשכיר דירות, או שוכרים שרוצים לעמוד על זכויותיהם מול קבלן? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ובכלל זה בהיבטי המס של השכרת דירות על ידי קבלנים. ניתן ליצור קשר עם המשרד ולקבוע פגישת ייעוץ ראשונית.
