רוצים למכור את דירת מחיר למשתכן לפני שעברו חמש שנים מקבלת טופס 4 או שבע שנים מהזכייה? כדאי שתדעו – אתם עלולים לשלם קנס כבד. אבל לא הכול אבוד: קיימת אפשרות חוקית לבקש הפחתה משמעותית של הקנס, ואפילו לקבל פטור מלא. איך עושים זאת? כל מה שצריך לדעת – לפניכם.
מהו הקנס במחיר למשתכן, ומתי הוא חל?
על פי תקנון הזכייה בתוכנית מחיר למשתכן, מי שרכש דירה בפרויקט מוזל לא רשאי למכור אותה במשך שבע שנים מיום הזכייה, או חמש שנים מיום קבלת טופס 4 לבניין – לפי התקופה המוקדמת מבין השתיים.
אם תמכרו את הדירה בתוך התקופה הזו, בלי אישור מתאים, אתם צפויים לחיוב בקנס משמעותי.
גובה הקנס נגזר מההנחה שקיבלתם בעת רכישת הדירה – לרוב מדובר במאות אלפי שקלים. גובה הקנס יצוין בכתב ההתחייבות לרכישת דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן כך שתוכלו לדעת מראש לאיזה קנסות אתם צפויים אם תמכרו את הדירה מוקדם.
ועדת החריגים – הדרך למכור בכל זאת, עם או בלי קנס
במקרים מסוימים, ניתן למכור את הדירה גם לפני תום תקופת ההגבלה – באמצעות פנייה לוועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון. הוועדה מוסמכת לבחון נסיבות חריגות (כגון גירושין, פטירה, מחלה קשה, פשיטת רגל, ועוד) ולתת אישור מכירה מוקדמת.
מה שחשוב לדעת הוא שהוועדה לא מסתפקת רק באישור או סירוב – אלא יכולה גם להפעיל שיקול דעת בגובה הקנס. כלומר, אם השתכנעה כי הנסיבות מצדיקות זאת, היא רשאית להפחית את הקנס באופן חלקי – לעיתים ל־30%, 50% ואפילו 80% (!!!!) מהסכום המקורי – ולעיתים אף לוותר עליו כליל.
באילו מקרים יש סיכוי טוב להפחתת קנס מחיר למשתכן?
הכלל שגילינו הוא הכלל הבא:
ככל שהמצב יותר "גרוע" ככה הסיכויים "עולים".
ככל שהמצב המשפחתי, הרפואי או הכלכלי שלכם קשה יותר, וככל שהבקשה מוגשת בליווי נימוקים משפטיים חזקים ומסמכים רפואיים או פיננסיים תומכים – כך עולים הסיכויים שהוועדה תפעיל את סמכותה ותפחית את הקנס. בפרקטיקה, בקשות שמוגשות בצורה מקצועית זוכות לאחוזי הצלחה גבוהים בהרבה.
על כן, אם אתם מעוניינים להגיש בקשה להפחתת הקנס, עשו זאת בעזרת עו"ד מחיר למשתכן המכיר את עבודת הוועדה ובקיא בה. כך, תשפרו דרמטית את הסיכויים שבקשתכם תתקבל.
שימו לב – גם להפחתה צריך אישור מראש
אל תמכרו את הדירה בתקווה שהקנס יופחת לאחר מכן. אם תמכרו את הדירה בלי לקבל קודם אישור מהוועדה – תחויבו בקנס מלא, ולעיתים גם יוטלו עליכם סנקציות נוספות דוגמת איסור השתתפות בתוכניות סיוע עתידיות. רק קבלת אישור מראש תאפשר לכם לסגור את העסקה בצורה חוקית ובטוחה.
כמו כן, יש להיזהר מעסקאות פיקטיביות, במסגרתן הדירה נמכרת אך עד חלוף התקופה הרוכשים יתגוררו בנכס כשוכרים. בעבר, רבים נהגו לעשות כן כדי להתגבר על איסור המכירה אך הדין בנושא שונה וכיום מהלך שכזה נוגד אף הוא את תקנון המכירה ואת החלטות מועצת מקרקעי ישראל הרלוונטיות.
שינויים בפתח?
נכון לשנת 2025, מתנהלים דיונים במשרד הבינוי והשיכון לגבי שינוי מדיניות הקנסות. בין ההצעות: ביטול גורף של הקנס עבור גירושין, הפחתה גורפת למצבים רפואיים, וצמצום הסכומים במקרים כלכליים. עם זאת, נכון למועד כתיבת שורות אלה, טרם התקבלו החלטות רשמיות, ולכן הכללים הקיימים עדיין בתוקף.
אושר אלקיים – משרד עורכי דין
מתמודדים עם צורך במכירת דירה מוקדמת? חוששים מקנס גבוה? משרדנו מתמחה בהגשת בקשות לוועדת החריגים, הפחתת קנסות וטיפול כולל במכירה של דירות מחיר למשתכן. אני, עו"ד אושר אלקיים, מזמין אתכם לפנות לייעוץ מדויק, מקצועי וממוקד – שיחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים.
