רוצים למכור את דירת מחיר למשתכן לפני שעברו חמש שנים מקבלת טופס 4 או שבע שנים מהזכייה? כדאי שתדעו – אתם עלולים לשלם קנס כבד. אבל לא הכול אבוד: קיימת אפשרות חוקית לבקש הפחתה משמעותית של הקנס, ואפילו לקבל פטור מלא. איך עושים זאת? כל מה שצריך לדעת – לפניכם.
מהו הקנס במחיר למשתכן, ומתי הוא חל?
על פי תקנון הזכייה בתוכנית מחיר למשתכן, מי שרכש דירה בפרויקט מוזל לא רשאי למכור אותה במשך שבע שנים מיום הזכייה, או חמש שנים מיום קבלת טופס 4 לבניין – לפי התקופה המוקדמת מבין השתיים.
אם תמכרו את הדירה בתוך התקופה הזו, בלי אישור מתאים, אתם צפויים לחיוב בקנס משמעותי.
גובה הקנס נגזר מההנחה שקיבלתם בעת רכישת הדירה – לרוב מדובר במאות אלפי שקלים. גובה הקנס יצוין בכתב ההתחייבות לרכישת דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן כך שתוכלו לדעת מראש לאיזה קנסות אתם צפויים אם תמכרו את הדירה מוקדם.
ועדת החריגים – הדרך למכור בכל זאת, עם או בלי קנס
במקרים מסוימים, ניתן למכור את הדירה גם לפני תום תקופת ההגבלה – באמצעות פנייה לוועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון. הוועדה מוסמכת לבחון נסיבות חריגות (כגון גירושין, פטירה, מחלה קשה, פשיטת רגל, ועוד) ולתת אישור מכירה מוקדמת.
מה שחשוב לדעת הוא שהוועדה לא מסתפקת רק באישור או סירוב – אלא יכולה גם להפעיל שיקול דעת בגובה הקנס. כלומר, אם השתכנעה כי הנסיבות מצדיקות זאת, היא רשאית להפחית את הקנס באופן חלקי – לעיתים בשיעור ניכר מהסכום המקורי – ולעיתים אף לוותר עליו כליל.
באילו מקרים יש סיכוי טוב להפחתת קנס מחיר למשתכן?
הכלל שגילינו הוא הכלל הבא:
ככל שהמצב יותר "גרוע" ככה הסיכויים "עולים".
ככל שהבקשה מנומקת ומגובה במסמכים רפואיים, משפחתיים או כלכליים – כך הוועדה יכולה להתרשם טוב יותר מהנסיבות.
לכן מומלץ להגיש את הבקשה בליווי עורך דין המכיר את עבודת הוועדה.
שימו לב – גם להפחתה צריך אישור מראש
אל תמכרו את הדירה בתקווה שהקנס יופחת לאחר מכן. אם תמכרו את הדירה בלי לקבל קודם אישור מהוועדה – תחויבו בקנס מלא, ולעיתים גם יוטלו עליכם סנקציות נוספות דוגמת איסור השתתפות בתוכניות סיוע עתידיות. רק קבלת אישור מראש תאפשר לכם לסגור את העסקה בצורה חוקית ובטוחה.
כמו כן, יש להיזהר מעסקאות פיקטיביות, במסגרתן הדירה נמכרת אך עד חלוף התקופה הרוכשים יתגוררו בנכס כשוכרים. בעבר, רבים נהגו לעשות כן כדי להתגבר על איסור המכירה אך הדין בנושא שונה וכיום מהלך שכזה נוגד אף הוא את תקנון המכירה ואת החלטות מועצת מקרקעי ישראל הרלוונטיות.
שינויים בפתח?
מדיניות ועדת החריגים והקנסות מתעדכנת מעת לעת. לפני הגשת בקשה כדאי לבדוק את הנהלים העדכניים במשרד הבינוי והשיכון ובאתר gov.il.
אושר אלקיים – משרד עורכי דין
מתמודדים עם צורך במכירת דירה מוקדמת? חוששים מקנס גבוה? משרדנו עוסק בהגשת בקשות לוועדת החריגים, בבקשות להפחתת קנסות ובליווי מכירת דירות מחיר למשתכן. אני, עו"ד אושר אלקיים, מזמין אתכם לפנות לייעוץ מדויק וממוקד.
