רכשתם דירה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן? חושבים למכור אותה לאחר כמה שנים? הדרך למכירה מחייבת את מחיקת הערת האזהרה. אז מהי בכלל הערת האזהרה שנרשמת לטובת משרד הבינוי והשיכון? למה היא מופיעה דווקא בפרויקטים של מחיר למשתכן? ומה צריך לעשות כדי להסירה? כל התשובות – במאמר שלפניכם.
מהי בכלל הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בפנקסי המקרקעין שמטרתה להבטיח כי מי שהתחייב לעשות עסקה במקרקעין – יקיים את התחייבותו.
ההערה "מזהירה" את הציבור כולו כי קיימת התחייבות לגבי הנכס, ומונעת רישום של עסקה נוגדת. בפועל, היא משמשת אמצעי פשוט אך יעיל מאוד להבטחת זכויות הרוכש עד שהעסקה נרשמת בטאבו על שמו. החוק קובע כי כל עוד רשומה הערת אזהרה, לא ניתן לרשום עסקה הסותרת את תוכנה, אלא בהסכמת מי שלזכותו נרשמה ההערה.
חשוב לשים לב כי הערת אזהרה אינה מוגבלת על פי חוק לרוכשי דירות בלבד. כל מי שזכאי לזכות קניינית בנכס יוכל לרשום הערת אזהרה לטובתו, עד להשלמת רישומה בטאבו.
כך, למשל, הבנק ידרוש כי תירשם הערת אזהרה לטובתו עם מסירת כספי המשכנתא. גם שוכר שמשכיר דירה לטווח ארוך (ככלל 5 שנים ומעלה) יוכל לבקש רישום של הערת אזהרה לטובתו, באופן שימנע רישום עסקאות סותרות בנכס.
הערת אזהרה במחיר למשתכן
בפרויקטים של מחיר למשתכן, נרשמת הערת אזהרה מיוחדת לטובת משרד הבינוי והשיכון. הסיבה לכך פשוטה: המדינה מעניקה לרוכשים הנחה משמעותית במחיר הקרקע, ולכן מטילה עליהם מגבלה – במשך תקופה של חמש שנים מקבלת טופס 4 או שבע שנים מהזכייה בהגרלה, אסור למכור את הדירה אלא באישור משרד הבינוי.
כל עוד לא חלפה התקופה או שלא התקבל אישור מהמשרד, לא ניתן להעביר את הדירה הלאה. הערת האזהרה שנרשמת על הדירה נועדה לאכוף את המגבלה הזו ולהבטיח שהזכאים עומדים בתנאי התוכנית.
איך נראית הערת האזהרה בנסח הטאבו?
הנה תמונה של נסח טאבו בו קיימת ההערה. כפי שניתן לראות – יש בה תאריך מדויק שלאחריו ניתן לבצע עסקה במקרקעין:
נציין כי במקרים בהם הדירה טרם רשומה בטאבו, תירשם "מעין הערת אזהרה" אצל החברה המשכנת. מבחינה משפטית ההבדל בין הערת אזהרה למעין הערת אזהרה זניח, ומלבד שוני פרוצדורלי בהליך רישומה ומחיקתה אין פערים משמעותיים לעניין המשמעות של הערת האזהרה במחיר למשתכן.
איך נראית הערת האזהרה בחברה המשכנת?
כפי שניתן לראות – החברה המשכנת תותיר את הערת האזהרה עד לתום המועד הקבוע. רק לאחר מחיקת ההערה בטאבו ובספרי החברה – ניתן יהיה להתקדם לעסקה!
רוצים למכור את הדירה? כך תעשו זאת נכון
לאחר סיום תקופת ההגבלה, או אם התקבל אישור מוקדם מהמשרד, ניתן למכור את הדירה – אך לא לפני שמוחקים את הערת האזהרה. מחיקה זו מתבצעת בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), ובלעדיה לא ניתן לרשום את הקונה החדש.
הליך המחיקה צריך הוא ארוך, מייגע ובירוקרטי, ואם ברצונכם לעשות זאת, אתם מוזמנים לפנות למשרדנו ואנו נשמח למחוק את הערת האזהרה עבורכם במהירות, יעילות ובמחיר הוגן!
איך חסכנו ללקוח יותר מ-80,000 ₪ בעסקת רכישת דירה מקבלן! לקוח הגיע אל משרדנו לצורך רכישת דירה חדשה מקבלן שכבר בנויה. הכל היה לטובתו, לרבות המחיר שעמד על 4,500,000 ₪. הלקוח לא הפסיק להתווכח על למה צריך עורך דין מטעמו: "למה צריך עורך דין אם הדירה כבר בנויה?", "מה כבר אתה יכול לשנות?", "אני גם ככה משלם לעורך הדין של הקבלן שאמר שהכל עליו" ועוד הרבה מילים שלאחר השירות חזר בהם כאילו לא היו. לאחר שקיבלנו את הייצוג – הסעיף הראשון שביקשנו הוא שהוא לא ישלם שכר טרחה לעוה"ד של הקבלן מעל לרף הקבוע בתקנות, וכי לא יחול הסייג שקובע שהקבלן יכול לדרוש סכום נוסף אם מחיר הדירה עובר את הסכום שקבוע בתקנות (שווי של כ- 4,300,000 ₪). כמובן שלאחר שביקשנו את זה הקבלן התחיל לעשות שרירים, ועוה"ד של הקבלן, שכביכול "ייצג" את הקונה, עמד על רגליים אחוריות, שכן בהסכם היה רשום שהוא זכאי ל-1.5% בתוספת מע"מ – כלומר כמעט 80,000 ₪!. הלקוח הבין שכמעט "נפל בפח" ואמר לקבלן שהעסקה מבוטלת. הלקוח חזר לרכוש את הדירה רק לאחר שהסכימו שלא לחייב את הלקוח בשכר הטרחה של עורך הדין + לתת הנחה של 20,000 ₪ ממחיר הדירה (מה שאומר שבסוף הוא יצא מורווח מהייצוג שלנו!).
תאריך לא מדויק של הערת האזהרה של מחיר למשתכן
באחד המקרים בהם טיפל משרדנו בני זוג "חשבו" שעברו 7 שנים ממועד הזכיה, ואפילו התקדמו לעסקה. לצערם הרב, הם פנו אלינו לאחר חתימת ההסכם, ואז גילו שהתאריך של הערת האזהרה לא נכון – והם חתמו לפני מועד תום ההערה!
לשמחתם הרבה, משרדנו הצליח לתקן את הטעות שלהם, והם התקדמו לעסקה בטוחה שהושלמה בהצלחה!
עו"ד למחיקת הערת אזהרה של מחיר למשתכן – אושר אלקיים ושות' משרד עו"ד
מעוניינים למחוק את הערת האזהרה? לא בטוחים כיצד לפעול מול משרד הבינוי או לשכת רישום המקרקעין? משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין ומלווה רוכשי מחיר למשתכן מהיום הראשון ועד לרישום המלא של הזכויות. אני, עו"ד אושר אלקיים, אשמח להעניק לכם ייעוץ אישי, מקצועי ומהיר שיחסוך לכם זמן, כסף ובעיקר – טעויות. פנו אלינו עוד היום ותהנו משירותים משפטיים מהשורה הראשונה בתחום.
