בתקופות בהן השקל מתנדנד וסובל מחוסר יציבות, ישראלים רבים מעדיפים לערוך עסקאות מקרקעין בדולרים. כמו כן, עסקאות המבוצעות מול גורמים מחו"ל נערכות גם הן, במרבית המקרים, בדולרים ולא בשקלים. נשאלת השאלה כיצד מתבצעת המרת מטבעות במיסוי מקרקעין כאשר העסקה לא בוצעה בשקלים. במאמר זה נשיב על שאלה זו, בהתאם לחוק ולפסיקה בעניין.
רכישת דירה בדולרים
בעבר (הלא רחוק – בשנת 2006 לערך), מרבית עסקאות המקרקעין בישראל בוצעו בדולרים ולא בשקלים. השקל סבל מאינפלציה, ובתקופות מסוימות אף מהיפר-אינפלציה, ולכן המוכרים והקונים לא סמכו עליו והעדיפו לערוך עסקאות בדולרים. עם השנים השקל התייצב, וכמעט כל העסקאות חזרו להיות בשקלים.
זאת, למעט עסקאות שנערכו מול גורמים מחו"ל כמובן. ואולם, בשנים האחרונות, עם היחלשות השקל על חשבון הדולר, ניכרת מגמה של שיבה לעסקאות בדולרים. עריכת העסקאות בדולרים יוצרת שאלה חשובה בעולמות מיסוי המקרקעין. כיצד תבוצע המרת מטבעות במיסוי מקרקעין, כאשר העסקה נערכה בדולר ולא בשקלים? באופן קונקרטי יותר, השאלה היא לפי איזה מועד יחושב שער הדולר בעסקה. נפנה כעת להשיב על שאלה זו.
המרת מטבעות במיסוי מקרקעין – למה זה בכלל משנה?
לפני שנצלול אל עומק ההלכות המשפטיות, חשוב להבין למה בכלל אכפת לנו אופן המרת המטבעות במיסוי מקרקעין. הסיבה בגינה יש חשיבות גדולה כל כך לאופן ההמרה, היא שאלת חישוב המס. לעיתים, ישנם פערים משמעותיים בין שער המטבע במועד כריתת הסכם המכר לבין השער במועד התשלום בפועל. חישוב המס לפי השער במועד אחד ולא במועד אחר, יכול ליצור פער של אלפי שקלים בחישוב המס.
נניח, למשל, כי ביום 5 בנובמבר 2021 נחתם חוזה למכירת דירה במחיר של מיליון דולר. ביום זה, שער הדולר היציג עמד על 3.11 שקלים בלבד. התשלום עצמו על הדירה בוצע כשנתיים לאחר מכן, ביום 27 באוקטובר 2023.
ביום זה, שער הדולר היה 4.06 שקלים. עוד נניח כי הדירה היא דירתו השנייה של הקונה, ולכן חל עליה מס רכישה בשיעור 8%. אם ייקבע שהמרת המטבעות מחושבת לפי שער הדולר ביום החתימה, מס הרכישה יעמוד על 248,800 ₪ (3,110,000 ₪ × 8%).
לעומת זאת, אם ההמרה תתבצע לפי השער במועד התשלום, מס הרכישה יזנק ל-324,800 ₪ (4,060,000 ₪ × 8%), הפרש של 76,000 ₪. על כן, חשוב להבין באיזה מועד מבוצעת המרת המטבעות לצרכי מיסוי מקרקעין. עוד חשוב לציין כי בדוגמה לעיל ברור כי הסכום עבור מס הרכישה אמור להיקבע על פי שווי הרכישה במקור, אבל יחד עם זאת השאלות האלה יקבלו משנה תוקף במועד המכירה.
המרת מטבע ביטקויין – איך ממסים?
אם הדולר הוא מטבע מוכר ונעשים בו עסקאות, הרי שבעתיד יכול מאוד להיות שיהיה שימוש במטבעות קריפטוגרפיים, בדגש על הביטקויין. נציין כי בעבר כבר דווח בישראל על עסקאות שבהן נרכשה דירה בביטקוין. ההיבט המשפטי החשוב ביותר הוא כמובן התנודתיות החריפה בשער המטבע, שנקבע על ידי גורמים חיצוניים ובלתי צפויים ועשוי לעלות או לרדת ללא שליטה. לכן חשוב לקבוע בחוזה מנגנון ברור לקביעת שווי התמורה בשקלים. ההיבט השני הוא כמובן המיסוי – שנקבע על פי השער היציג במועד הרכישה ושם יקבע השווי לעניין מס שבח ורכישה.
המרת מטבעות במיסוי מקרקעין במועד כריתת ההסכם
שאלת מועד המרת המטבעות עוד לא לובנה כל צרכה, לא בחקיקה ולא בפסיקה. על כן, בכל מצב בו שאלה זו מתעוררת נכון לפנות אל עורך דין מקרקעין. ואולם, פסיקת בתי המשפט בערכאות הנמוכות מלמדת כי המגמה היא לפסוק שהמרת המטבעות מחושבת לפי השער במועד כריתת ההסכם ולא במועד תשלום התמורה בפועל.
זאת, אף אם קבועה בחוזה הוראה אחרת באשר למועד המרת המטבעות. במקרים בהם שער המטבע עלה בתקופה שבין כריתת ההסכם לבין התשלום בפועל, הנישום ייהנה מדרך המרה זו. במקרים בהם שער המטבע ירד, לשכת מיסוי המקרקעין היא זו שתהיה מרוצה שכן המס שתשלמו יגדל.
המרת מטבעות במיסוי מקרקעין עורך דין אושר אלקיים
ערכתם עסקת מקרקעין בדולרים או במטבע זר אחר? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ויכול לבחון עמכם את אופן המרת המטבע ואת השלכותיו על חישוב המס. ניתן לפנות למשרד לפגישת ייעוץ.
